据第一太平戴维斯监测，工业和物流在近年来一直是备受追捧的资产类别。在过去五年来以工业物流为投资标的的资产募集活动频繁。在亚太区域，除了2021年远洋筹集了两只以商办资产为标的的基金外，自2019年以来，以工业物流为标的的基金募集几乎都占到了各年度基金总额的一半以上。到2022年，这一数字甚至接近80%。
与此同时，工业物流资产的投资者构成也日趋多元。近年来，来自不同背景的开发商和投资者纷纷涌入物流和仓储领域。在过去两年里，越来越多的国内投资者和开发商，尤其是中国的保险公司，开始主导物流资产投资。
第一太平戴维斯认为，物流仓储在经历了几年的资本涌入后，资产价值曾一路水涨船高，在2022年下半年的一些投资组合中，收益率已经开始回升。在疫情防控和全球性挑战下，外国投资者普遍对市场维持谨慎态度，但之前投资过并熟悉物流行业的投资者仍在投资。投资者构成也更加多样化，更多的国内投资者和开发商主导了物流市场，尤其是保险公司。
物流总量稳步增长为工业物流市场提供动力。数据显示，2022年中国物流总值达347.6万亿元人民币，同比增长约3.4%。物流业实现营业收入12.7万亿元，同比增长4.7%。铁路运输、冷链以及快递快运成为2022年物流总量增长的主要来源。
2022年，全国铁路交付货物39亿吨，同比增长4.7%，为近三年来最高；冷链运输市场方面，公开资料显示，2022年整体市场规模约为4500-4900亿元人民币，维持快速增长；快递快运方面，全年运输业务量约1106亿件，比上年净增23亿件。国际物流运输方面，中欧班列及西部陆海新通道货运亦保持了强劲增长。货物运输量上，两线分别发送约160万标准箱（同比增长10%）及75.6万标准箱（同比增长18.5%）。
外商直接投资推动工业物流需求。2022年全国实际利用外资1891.3亿美元（约合人民币1.23万亿元）。尽管全年疫情在多个城市散发，但实际利用外资数值仍同比增长8%，五年复合年增长率为6.8%。长三角继续领跑最具吸引力的外资地区。实际利用外资的增长展现了外商仍旧维持投资中国的信心。行业来看，高技术制造业同比增长28.3%，增长势头强劲。汽车（含电动汽车）制造业引资大幅增长263.8%，带动了高标准厂房和仓储空间需求。
从生鲜电商到预制菜，冷链需求走向更为细分门类。如三年疫情使生鲜食品、医药需求剧增，对安全性、规范性的要求也令冷库需求持续增长。为了应对消费者对新鲜食品激增的需求，可以看到越来越多的冷库建立了加工流水线，对食品进行清洗、加工、包装，以便食品在消费者家门口就可以烹饪。随着经济生活恢复，消费需求也在重塑。但冷链作为仓储市场较高标准的产品形态，需求预计仍将保持热度。例如，消费市场除生鲜需求稳定之外，预制菜正受到多方关注。根据中信证券的预测，未来十年，市场规模预计将达到1万亿元人民币左右。
热点物流城市来看，广州2022年非保税高标仓市场新增供应约53万平方米。与深圳和东莞不同，广州拥有从增城到南沙的大量工业用地储备，确保了未来几年的市场平衡。市场主要租赁需求来自第三方物流和电子商务企业。
深圳盐田港普洛斯物流园三期于2022年内交付，为长期无新增入市的深圳市场带来了共计6万平方米（含保税）的新增供应。深圳市场租金水平维持全国领先。由于土地资源极度有限，目前市场新建仓储项目已经达到6层。市场入驻率维持几近满租状态。即使是类高标产品在入市前的预租情况亦非常好。
此外，2022年佛山非保税高标仓市场新增供应约31万平方米。除家电和汽车零部件等本地制造业外，仓储需求主要来自跨境电子商务公司。位于S55高速公路沿线的东部现代物流集群是近年来重点发展基地之一，未来有望迎来新的供应入市。
东莞2022年非保税高标仓市场新增供应约21万平方米。得益于深圳强劲的溢出需求和当地制造业的复苏，东莞的整体出租率接近满租，租金水平上要高于广州，在该地区仅次于深圳。惠州非保税高标仓市场在2022年迎来约5万平方米供应入市。相较深圳和东莞，惠州人口密度相对较低，仓储需求主要来自当地的电子设备、汽车等制造企业。
南都·湾财社记者 王艳玲
