每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺
7月份以来，多家上市房企陆续发布今年上半年的业绩预告。
据Wind统计，截至7月18日，已有48家A股涉房企业发布2023年中期业绩预告或业绩快报。其中，有18家房企预计盈利，其中6家房企盈利同比上升，6家房企盈利同比下降，6家房企扭亏为盈；30家房企归母净利润预计亏损，其中有9家房企同比由盈转亏，11家房企亏损同比减少，8家房企亏损同比进一步扩大。
视觉中国图
7月19日，多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，今年上半年房地产市场整体表现先扬后抑，二季度购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。叠加融资环境仍未显著改善、出险房企仍未完成风险出清，上市房企盈利能力仍未显著改善。
超六成房企预告亏损
据《每日经济新闻》记者统计，今年上半年归母净利润预亏的30家房企，亏损总金额预计超155亿元。其中，8家房企预计亏损10亿元，包括华侨城A、首开股份、金科股份等。
值得一提的是，上半年净利润下降幅度最大的是华侨城A，预计上半年将亏损12亿~17亿元，同比下降1237.92%~1712.06%，这也是华侨城A半年度首次亏损。
对此，华侨城A表示，受房地产市场环境及公司项目结转结构变化等因素影响，公司结转项目毛利率同比有所下降。为适应市场环境，加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，预计带来部分价值折损。因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等也是导致公司业绩下滑的因素。
而亏损额度最大的是*ST泛海，预计上半年亏损42亿元~55亿元，去年同期亏损20.86亿元。对此，*ST泛海表示，一方面是因流动性困难导致大量债务进入诉讼程序，报告期内根据诉讼判决计提利息、罚息或违约金；另一方面是公司为尽快缓解债务压力，在债务化解过程中所产生的投资资产处置损失。
另据ST泰禾披露的2023年半年度业绩预告，预计上半年净亏损17.18亿元至23.25亿元；扣除非经常性损益后的净亏损16.9亿至22.86亿元。
泰禾表示，由于本期集中交付的房地产项目较少，房地产收入确认金额少于上年同期。并且，随房地产项目的交付结转、股权转让等，符合资本化条件的借款费用少于上年同期，本期财务费用列支高于上年同期。
据每经记者观察，房企在业绩预告中解释业绩亏损主要受两方面影响，一是受市场环境下行影响，市场需求下滑，行业销售下挫严重，采取以价换量的措施，加剧毛利率下降；二是企业债务违约等影响，在债务化解过程中所产生的投资资产处置损失等。
IPG首席经济学家柏文喜在接受每经记者采访时表示，上半年房企业绩大幅下跌的原因主要是去年依赖楼市转淡且复苏乏力，在未达预期的情况下还呈继续下行，导致大多数房企营收与结算收入都呈下降态势、乃至存货计提也大幅增加所致。
市场分化或进一步加剧
需要指出的是，尽管在已发布业绩预告的房企中约有超六成业绩亏损，但仍有6家房企上半年预计实现扭亏为盈，分别是云南城投、荣盛发展、北辰实业、深赛格、南山控股和*ST全新。
其中，盈利最多的是深赛格，上半年归母净利润预计为1.37亿元，同比增长达675.99%。深赛格解释称，一方面相比于去年同期，报告期内公司没有对商户租金减免；另一方面，公司参股企业业绩大幅增长，确认非经常性损益约7000万元。
相比于深赛格，荣盛发展上半年的业绩也令人侧目。7月13日，荣盛发展发布的业绩预告显示，上半年实现归母净利润约为1.0亿元~1.3亿元，去年同期盈利为-22.53亿元，同比增长104.44%~105.77%。
而业绩增长的主要原因，一是上半年荣盛发展的项目交付数量增加较多，其中部分交付项目毛利润较高；同时，上半年公司降费增效的工作取得了阶段性成效，期间费用同比呈下降趋势，使归母净利润较上年同期有所提升。
值得注意的是，上述实现扭亏为盈的房企，除了房地产销售收入同比有所上升外，还要归功于其他业务板块或非经营性损益的助力。
如北辰实业称，报告期内其会展（含酒店）及商业物业抢抓市场机遇，经营情况改善，会议、展览及酒店业务出租率持续提升；云南城投表示，本期非经常性损益约为1.6亿元，主要是完成2022年重大资产重组中2家子公司的转让实现投资收益。
对此，中指研究院企业研究总监刘水在接受每经记者采访时指出，今年上半年部分房企保交付工作取得良好成效，期内结转面积增加带动收入增长，同时持有物业经营业绩显著改善，但其盈利向好仍依赖于长期经营稳定性。
“这几家企业实现扭亏为盈，主要是由于采取了大力促销导致营收逆势上升，以及压缩各项费用与成本，包括实施了债务重组、业务转型等促进企业恢复正常经营的措施所致。”在柏文喜看来，能够快速调整与转型的企业在行业普遍不景气之下还是有盈利机会的。
熬过了冷热分明的上半年，房企下半年的业绩和盈利情况是否会有所好转？
“今年下半年房地产市场会肯定会出现较大变化，一些优质房企、头部房企和转型较快的房企可能会迎来发展机会，进而市场地位和市场集中度快速上升。”柏文喜认为，大多数困难房企以及出现险房企如果不能快速转型和恢复正常经营，则面临越来越困难甚至市场出清的压力与风险。“只有少数头部房企和优质房企的业绩才能好转，也就是说，市场分化与市场竞争会更加剧烈。”
刘水则指出，随着前期积压需求的快速释放完成，二季度以来房地产市场明显降温，购房者观望情绪加重。尽管6月5年期以上LPR下调10个基点释放积极信号，但当前购房者的置业情绪仍受收入预期偏弱等多种因素影响，这些因素能否好转以及政策优化力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。
“中性情形下，下半年稳经济等政策继续落实推进，房地产政策维持当前节奏，购房者置业情绪缓慢修复，在此情况下，下半年房地产市场恢复仍有波折。”刘水续称。
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