21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道
要卖的房子降价60万还卖不出去，眼瞅着要买的房子临近违约期，张望恨不得吃上一大把后悔药。
几个月前，他把位于北京东四环外的一套一居室挂牌，心理价位却从400万一降再降，曾一度觉得380万的报价太低没卖，如今340万竟也没人肯签约。
但其实，张望的房子并不算差，甚至可以算得上是好流通的商品房。他的经历，正是当下北京二手房市场冷淡的写照。
6月、7月，北京二手房市场的成交进一步走低，出现了不同程度的降价。
21世纪经济报道记者调研发现，在最新的这一轮行情里，尤其是老破小户型降价比较多，次新房降价幅度略低。以400万总价为例，降价幅度从20万到40万不等，部分难出手的顶层老破小，如果业主着急置换，降价幅度会更大。
哪怕是核心区域学区房也受到降价影响，老破小学区房与最高点时的价格相比，降价幅度甚至达到数百万级别，次新学区房降价幅度能好一些，但也有下调。
去年11月，北京二手房挂牌量突破10万套的消息曾掀动市场情绪，而21世纪经济报道记者了解到，目前，北京二手房的实际挂牌量，已经逼近15万套。
“在售房源多，买房人的选择多，根本不着急。”一位资深房产中介表示，现在市场观望情绪非常浓厚，买房的人群普遍都在挑拣，试图寻找更高的性价比。
对于卖方来说，降价多少，则取决于出售的急迫程度。多位中介人士告诉21世纪经济报道，要想卖得快，要么房子真是特别优质，要么降价实在狠。
不过，仍要理性看待北京二手房市场。拉长时间来看，北京楼市的买方需求仍在，受困于连环单的卖方也在逐步出清，房产经纪人们普遍判断，接下来的北京二手房市场或将趋于稳定，“是入手的好时机，可以仔细挑挑看。”
量价齐跌
今年3月，趁着北京楼市“小阳春”，张望把他的一居室以400万的挂牌价登记了出来，同步在寻找置换房源。
他所在的小区建成于2004年之后，在附近扎堆的上世纪80年代老破小里，算是楼龄比较新的，小区年轻人多，房源流动速度向来可观。
原以为很快就能以心仪价格卖掉房子的张望，却从未拿到自己的预期价格。
挂牌之后，有买家报价380万元，他拒绝了；一段时间之后，看房的客户越来越少，张望把挂牌价调低到了380万，买家报价却多为360万，他再次拒绝了这个价位；再后来，张望不得不把挂牌价调整到了365万，并且叮嘱中介要告诉买方这个价格“已经非常诚心了”。但到目前为止，这套房子的挂牌价已经降到了343万，张望的心理预期大幅度回落到了340万，依然没能顺利成交。
“来谈价的买方出价越来越低，所有人都想着往低了砍价。”张望的经纪人说，主要原因在于北京的二手房成交量低，挂牌量大，客户对未来不看涨，就都不着急买。
这就意味着，类似于张望这样的连环单业主会比较被动，只能以降价来换得成交，而且也不一定能成功。
从挂牌至今，张望经过了北京二手房市场最新一轮的波峰与低谷。
今年年初，前期积压的买房需求集中释放，包括北京在内的多数城市都迎来了“小阳春”。
北京住建委官网数据显示，今年2月，北京二手房网签量突增至15316套，环比上涨了84%，3月进一步增长至22192套，市场气氛随之火热。
21世纪经济报道记者在此前的采访中得知，彼时成交周期明显缩短，成交价也有所上浮，“买房人发现，出手不够果断的话，看中的房子很快就会被别人买走。”
4月，随着后续需求动力不足，且业主受“小阳春”影响调高挂牌价，北京二手房成交量明显下滑，网签量为13928套，环比下降近4成。5月、6月，数据进一步下行，分别为12982套、10683套。
据多位房产中介透露，7月份，北京二手房成交量仍在低位徘徊，成交价也有进一步松动。
以北京东五环外一个流速较快的商品房小区为例，该小区户型多为两居室，挂牌价从550万-600万不等，3月份至今，成交价有降20万的，也有降40万的。
老旧小区的二手房降价幅度更高，约为6%-10%。如果房子恰好是顶层，或者临街，业主又着急出售，也不乏降价12%及以上的案例。
即便是核心区域学区房，价格也在调降。赵青今年5月份在东城区二环内购置的一套学区房，如今也降价了20万元，约占总价的2%。
麦田房产分析师表示，近期市场成交减少，成交房源价格和前几个月相比有所下降，市场上愿意做出价格让步的业主比例以及让价力度均有所增大。根据麦田房产数据统计，6月份二手房议价空间和上月相比扩大0.67个百分点。
另一方面，北京二手房挂牌量逐月走高，挂牌量处于历史高位，但市场供应很不均衡。
麦田房产方面数据显示，当前北京二手房交易中，置换需求占比逐渐走高，人们对于高品质次新房源的需求越来越大。但在目前北京挂牌房源中，每两套在售房源就有一套是房龄超过20年的老房子，且从去年年底开始，房龄10年以内的次新房源占比减少明显。
双方博弈
二手房买卖双方的心理拉锯，已经到了一个新的巅峰。
刘旸作为首次置业人群，感知到北京二手房的降价潮后，从6月下旬开始看房，在看房的过程中，她发现谈价空间愈加宽松。
一开始，刘旸的目标聚焦在老旧小区的小两居户型，结果看房过程中，她发现“老破小”的成交价，动辄比报价低了几十万。和经纪人详聊过后，刘旸得出了“老破小不扛跌”的结论，开始转战次新房。
次新房的谈价空间没有那么富余，但刘旸瞄准了急售的业主们，也谈了几次价格，出价比业主们的心理底价还要低，她说“反正也不急，万一谈成了呢。”
市场上这样的买家不在少数。一位经纪人告诉21世纪经济报道记者，业主越是着急卖房，来谈价的买家越是希望以更低的价格签约。“我现在都劝置换的业主，尽量先把自己的房子卖出去，再去看下一套，要留出来足够的销售周期，不然很可能新买的房子要交钱了，自己的还没卖出去。”他说。
但同时，也有一批不肯降价的业主，在坚守心理预期价格。
王帆有一套老旧小区的小两居在挂牌售卖中。3月份，同单元同户型的房子以450万的价格售出以后，王帆就把自己的房子以460万的价格挂了出来，她的心理预期是450万元，至今也没能成交。
“当前业主心态出现分化，一方面，着急卖房的业主想要通过价格让步换取快速成交，另一方面，不着急卖房的业主心理预期仍然没有明显下降。”麦田房产分析师表示，“小阳春”时期，部分业主抬高了预期，涨上去的价格往往很难往下调整。
该分析师认为，当前买卖双方的价格博弈在继续，随着时间的推移，市场上累积的调价房源会逐渐增多，而高性价比优质房源增多后，会推动观望客户入市。他补充说，北京市场正处于阶段性需求回调的时期，三季度对购房者来说是一个不错的窗口期。
与刘旸同期看房的刚需人群，已经有人打算认真签约了，他们的观点在于，因为连环单而急售的业主正在减少，如果不把握这一波周期，后面可能碰不到这么合适的价格了。
刘旸最近依然不打算签约，她说，虽然北京的二手房价格已经下来了，但她最大的担忧在于，如果背上了房贷，后面丢了工作该怎么办？对于是不是要成为“有贷一族”，她还在犹豫。
此外，北京二手房市场对于调控松绑的预期也开始凸显。多位中介提到，不少买家希冀北京降低二套住宅首付比例、放宽“普宅”与“非普宅”的认定标准，以获得更优的置业条件。
（文中张望、赵青、刘旸、王帆均为化名。）
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