北京日报客户端 | 记者 张宇 通讯员 杨丽
“卧室这么小，改建墙体是必须的，不然我买这房子就没有意义！”王先生在购房时，房地产公司销售向其承诺，卧室的一面墙是隔断墙，并非承重墙，可以打通改造，增加卧室面积。然而，装修时，销售所谓的隔断墙竟变成了无法改动的承重墙，王先生一怒之下将房地产公司诉至北京房山法院，索赔20万元。隔断墙变承重墙，这个错误该由谁“买单”呢？
某房地产公司置业顾问小李向王先生推荐了一套三居室。王先生明确表示卧室较小，卧室间的隔断墙如不能打通就不买该房，并多次确认。小李承诺该墙并非承重墙，可以打通改造。
2022年6月，王先生购买了该房子。在装修过程中，装修公司表示连接卧室的墙面为承重墙，无法按照原方案施工。经确认，该隔断墙面为承重墙。王先生将房地产公司诉至房山法院，要求支付违约金20万元。
房地产公司辩称，在商品房认购书中，王先生承诺对涉案房屋状况知悉,王先生未尽到审慎和全面了解义务。其次，是否是承重墙并不是王先生买房的真正意愿，房子大、环境好、楼层等因素，是王先生购买房屋的原因，承重墙只是房子基本情况之一，不能将某面墙是否是承重墙作为买房的决定因素。王先生购房主要目的是居住，改变墙体并不影响居住，该房屋质量合格，能够满足购买房屋的主要目的。另外，小李并非公司员工，而是房产经纪公司的员工，不具有承诺墙体性质的权限，小李的承诺是无权代理，公司不予追认。
法院经审理认为，小李是房地产公司的置业顾问，在售楼处向王先生销售案涉房产，无论小李与房地产公司是否存在劳动关系，王先生都有理由相信小李有代理权，代表房地产公司告知案涉房产信息。
对于案涉墙体是否属于承重墙，王先生在存在疑问的情况下，主动向销售人员多次确认，已经尽到了了解房屋情况的注意义务。销售人员对案涉墙体作出不是承重墙的说明，王先生明确表示改建墙体是必须的，不然买这房子就没有意义，双方虽未书面约定该墙体性质，但应当视为系合同内容，对王先生是否订立房屋买卖合同有重大影响。所以，房地产公司对墙体性质陈述不实的行为，构成违约。
最终，法院判决房地产公司支付违约金20万元。
法官说法
当事人错误承诺，应承担违约责任
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
本案中，王先生多次向小李确认案涉墙体是否为承重墙，并明确表示该墙体性质对其的重要性。小李多次确认案涉墙体为非承重墙，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当认定为合同内容。当事人错误承诺，应当承担违约责任。
法官提醒，买房是“人生大事”，消费者购房时，要全面了解房屋买卖合同内容，尽可能完善合同条款。对销售人员的口头承诺，要树立证据意识，及时留存文字、录音等相关证据，维护自身合法权益。
开发商要加强对销售人员或置业顾问的管理培训，以防销售人员为促成交易而向购房者虚假承诺，损害购房者合法权益。
