作者：余飞
01 | 宁波楼市救了个寂寞
全面调整之下，没有任何一个城市能够躲得过周期，哪怕过去两年迷之自信的成都，最终也软了下来。
相比于成都、长沙过去两年房价持续上涨，东部一些之前疯狂上涨的城市则遭遇了房价持续下跌，包括之前本号多次写到过的南京、苏州、杭州，以及今天的主角宁波。
数据显示，更能真实反映市场价格波动的二手房价格，宁波9月二手房环比下降0.8%，连续5个月下跌；同比下降3.2%，已经连续17个月下跌，创下8年来的最大跌幅。
而根据今年年终格隆汇梳理的数据，宁波房价相较于2021年8月份的峰值已经跌去了8.3%，这意味着宁波房价基本已经回到了2020年的水平。
成交量方面，宁波从去年5月份开始出现了跳水。我们知道，中国楼市全面转向，是从去年年中开始的。
去年上半年，宁波市六区月成交量还在7000套以上，去年6月份就跌至3749套，7月份跌至3091套。
数据：宁波市住建局
之后一直维持在3000套左右。今年一季度，宁波的二手房成交量和大多数中心城市一样，上演了一波短暂躁动，但很快又出现了跳水。3月份成交量逼近7000套，4月份立刻跌破500套，6月份又跌破了3000套。
哪怕9月份全面解除了限购，大松绑之下，宁波楼市依旧波澜不惊，成交量仍在3000套以下，救了个寂寞。
数据来源：住建局官网
02 | 宁波楼市顶不住了
放松限购依旧没能提振成交量，于是宁波在10月份再出大招，推出“以旧换新”政策，鼓励购房者“卖一买一”，期望以此盘活二手房和新房市场。
所谓“以旧换新”，是指购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。
宁波市住建局这次活动安排了34个楼盘、23家经纪机构参与。
成交量似乎活跃起来了。
数据显示，10月16日至22日，市六区二手房成交1230套，环比上升15%，创下半年单周成交量新高；10月23日至29日成交1445套，环比上升17%，再次刷新下半年单周成交量最高值。新房方面，10月16日至22日，市六区新房备案288套，环比上升20%。
但本质还是以价换量推动的置换与改善。还是那些有实力的人群，借助政策利好进行腾挪，新的需求并未增加。
因为在当前的宏观经济形势下，赚钱越来越难，面对高房价，普通人很难转化成有效需求。
作为东部热点城市，宁波在上一轮大牛期间，房价狠狠上涨了一波。尤其是2017年之后。
自2017年下半年以来，投资客逐渐成为宁波楼市里一股重要的力量，甚至是主要的力量，在个别板块，投资客的比例超过80%。
在投资客的助攻下，宁波一些核心片区的房价，已经是五六万的价格。2021下半年之后，宁波房价虽然进入了调整阶段，但也只是跌了个皮毛。
这种情况下，高房价与低收入之间的矛盾，并没有改善，特别是当下的环境中，房价收入比还有拉大的趋势，新的有效需求怎么产生？
新需求无法产生，市场上的库存量，并不会减少，反而在加大。
界面新闻爆料：
从宁波近十天的效果来看，新房、二手房成交量确实有提升，这和房企给予购房者优惠，同时购房者在二手房出售方面能降低部分价格相关。
目前宁波二手房市场确实在升温，但尚处在以价换量的阶段。
而且，最关键的是，宁波的二手房挂牌量依旧在不断增加。截至10月30日，市六区二手房挂牌套数为116933套。
这意味着，宁波市场上的房屋供应量依旧在快速增加，曾经的投资客们对未来依旧信心不足，让在快速降价挂牌，寻求套现离场。
这样的套现诉求，在每一个中心城市都很强烈。
比如楼市风向标深圳，近日的二手房挂牌量已经逼近6万套，相比于去年几乎翻了一倍。
北京的二手房挂牌量也创下新高。
还是那句话，信心丧失、预期缺失之下，任何动作都不顶用，怎么刺激成交量都起不来。
要在信心丧失、预期没有的情况下，提振成交量，唯有降价一条路可行。
03 | 购房建议
本号之前不断强调过，目前全国房价下跌面积不断扩大，结合当下的宏观大环境、目前的全国房屋供求关系以及未来人口趋势。
这场房价调整的周期不会短，有人预测是5至10年。这也意味着，会有越来越多的城市，房价会不断倒退。
尤其是很大产业羸弱、库存高企、人口流失、不但得不到中心城市帮扶反而被他们虹吸的三四线城市，房价会逐渐鹤岗化。
宁波的经济、产业很强，人口也仍有增量，客观来说，宁波房价背后的支撑力量还是很强。
但是，上一轮牛市让很多经济强悍、产业强悍的城市透支了未来，房价收入比超高之下，即便像宁波这样的经济与产业强悍的城市，回调也是在所难免。
房子卖不动，是市场心态转变的直接体现。而市场心态转变的本质，则是从根本上觉得目前很多城市的房价，德不配位。
楼市整体已经进入了黑铁时代，房地产市场供求结构发生了根本性改变。
简单来说，就是房地产已经进入了买方市场。何为买方市场？买方市场是购买者拥有主动权，市场会迎合购买一方的需求而做出妥协。
也就是说，大家购房根本不用着急。房价横盘与阴跌的时间，未来3至5年是很难改变的。
当然，不是所有的人都能等这么久。毕竟房子对于很多家庭，的确是硬性需求，自身要居住，小孩上学也需要房子。
所以，对于等不了那么久的人而言，本号的建议是，综合利弊考虑。若能买到相对抗跌一些的房子的，那就是赢家。
