楼市有“复苏”迹象了？
在近期一系列楼市政策放松的大背景下，郑州昨天发布“暂停住宅限售”“鼓励调整存量房利率”等多条新政，成为新一轮优化楼市调控政策的首个省会城市。
“近期的政策信号意义很强，说明在房地产调控方面，要逐步放开。”不少房地产业内人士预测，继郑州之后，一些核心二线城市也有跟进的可能。
调控放松的效果如何？
在一线城市广州，虽然实际政策还未落地，但已有“广州二手房业主闻风涨价”的新闻传出。真有可能这样“立竿见影”吗？
郑州深夜发布楼市15条
涉限售、税费、贷款等多方面
8月3日夜，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，共15条政策，涉及青年人才安居、多子女家庭购房、契税政策、改善性住房、金融信贷、公积金、住房交易税费、商品房现房销售等。
在改善性住房需求方面，郑州将暂停执行此前出台的限售三年政策。对购买改善性住房的，其原有住房暂停执行“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。
部分人群购房，可以减免100%的契税。通知称，毕业3年以内来郑新就业青年人才，在郑首次购买新房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准），在享受原有青年人才购房补贴的基础上，由开发区、区县（市）再按照100%的比例给予购房契税补贴。
对于多子女家庭，在郑买新房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准），由开发区、区县（市）财政一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。
在契税、信贷、公积金、交易税等方面，同样有补贴政策。比如契税方面，购买新房的，各开发区、各区县（市）可依据实际情况，给予一定比例的购房契税补贴，以货币形式一次性发放。信贷方面，落实调整郑州市新发放首套住房商业贷款利率下限，落实“认房不认贷”政策。
这也是继前几天住建部提出个人住房贷款“认房不用认贷”后，首个明确表态的城市。
郑州还提出“鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，这让它成为央行8月1日发声后，首个明确表态调整存量房贷利率的城市。
公积金方面，对生育二孩及以上且有一名未成年子女的家庭、首次使用公积金贷款购买改善性住房的家庭，在提取住房公积金和申请住房公积金贷款时，实施差异化倾斜支持政策。
交易税方面，出售自有住房后1年内重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房，暂免征收个人所得税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
值得注意的是，这次政策中的契税补贴、购房补贴等有时效期，截止日期为2023年12月31日。
今天下午，郑州住房公积金管理中心又发布了降首付的新政。最低首付比例降为20%。
为进一步支持新市民、青年人解决住房问题，更好满足缴存职工刚性和改善性住房需求，自2023年8月7日起，在郑州市行政区域内使用住房公积金贷款（含组合贷款）购买家庭首套或改善性住房时，所购住房为新建商品房的，最低首付款比例为20%，所购住房为存量商品房（二手房）的，最低首付款比例为30%。
国内房地产业内人士认为，郑州这波楼市新政，释放了一个积极的信号，接下来，一些核心二线城市也有跟进的可能。
譬如南京。今天下午，南京表示将结合市情适时优化政策举措，全力促进房地产市场平稳健康发展，具体操作细则由各相关部门陆续出台。其中包括对购买新建商品住房的按合同价给予一定比例补贴；对集体土地房屋征收推行房票安置；进一步优化差异化供地等等。
政策暖风频吹
广州房东闻风涨价？
广州二手房市场部分业主“闻风涨价”的新闻，这两天也开始在网络上流传。据说个别卖家一日涨价百万——一套在贝壳找房挂牌出售的番禺洛溪江景房，业主在7月31日将挂牌价上调100万元至3300万元。
但多名业内人士观察后表示，二手房业主涨价只是个别现象。部分二手房存在报价“明涨实跌”的现象，即业主涨价后的最新挂牌价，依然低于初始挂牌价。只是部分业主在多次降价之后，又做了一定程度的回调。
诸葛找房平台数据显示，8月2日，该平台的广州在售二手房中，有99套上调了报价，涨幅在数万元至数十万元之间。但与此同时，有596位业主下调了报价。从统计数据看，涨价房源平均涨价8.96万元/套，而降价房源平均降价11.4万元/套。
虽然近期房地产主管部门密集发声，但广州还未有实际落地的政策。因此个别业主的涨价行为更像是在“搞气氛”“博眼球”。有业内专家认为，可能是业主想借政策放松信号起势，刺激客户下单。
就像是一场心理战。毕竟房地产行业中的普遍看法是“买涨不买跌”，越跌购房者越不敢买房，涨价反而让潜在买房者“蠢蠢欲动”。
据广州中原发展研究部的数据显示，过去两年，广州房地产市场深度调整，大量楼盘价格跌幅显著。在广州，降价出货的卖家才是主流，降价卖家比涨价卖家数量更多，降幅更大。
所以，“聪明的做法应该是利用这波预期利好，该降价就降价，抓紧卖房。这也是大部分业主的选择：降价离场。”上述业内专家表示。
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