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奇怪!厦门学区地段配套更好的房子为啥干不过更差的?

厦门 地产 房地产

#头条创作挑战赛#

今年以来,特别是5月份以来,厦门房地产越来越趋冷。各种小作文满天飞,都在期待重磅利好政策刺激楼市。以至于稍有风吹草动,比如政治局会议不再提“房住不炒”,某个城市放松限购,存量房贷可能降低,自媒体都打鸡血一样兴奋。但房地产还是像做了去势手术一样,疲软得很。

7月底,国家层面又提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作”,一些大V还兴奋不已,说这是重大利好,有的说厦门算特大城市,也在名单中;有的根据去年人口统计,认为厦门不在其列。总之,说这是新的棚户区改造,对楼市必然形成新刺激。

其实,厦门无论是否在列,“城中村改造”、拆迁换新,正是在大干特干的事!过犹不及,这不仅不是什么利好,恰恰是厦门楼市疲软的主要原因。

2020年以来厦门岛内大拆迁。(网络图片)

大家知道,2020年左右重启新盘开发以来,厦门岛内拆迁、土地拍卖,都是以暴风骤雨的方式推进,湖里区五缘湾一带,能拆的基本都拆了;湖边水库、蔡塘一带,也拆了个白茫茫真干净。思明区西部螺蛳壳里做道场,一里四里联谊广场定点清除;洪文一带泥窟石村片区全部拆完;何厝大唐也都清场。接下来加州广场附近、将军祠、东浦路等地还要再推倒。开发商不像以前,可以囤着地涨价,都是拿到地半年多就开盘。这么多地块洪水一样冲过来,就像A股几千家大股东突然解禁一样,哪有那么多韭菜给你割。

当岛内标杆五缘湾十万一平还走俏时,新房最低干到5万多一平,二手房可不就集体歇菜,再好的学区配套也顶不住。岛内吃不到肉,岛外连汤也别想喝。集美亭北的中交和美最高价格曾冲到6万多一平,对比一下,这样的价格可以在岛内挑选大部分新盘,还怎么玩。

学区大V分析说,房价的组成部分,30%学区+40%地段配套+30%产品(品质景观等)。其实未必。具体到岛内各个新盘,有的即使学区、地段、配套、产品品质和景观更好,但依然干不过各方面素质更差的新盘。比如,思明东的和悦东方,各方面显然干不过国贸上城和学仕里,但前者早早清盘,后者还在吭哧吭哧。再比如,五缘湾各方面素质,都可秒杀一里四里联谊广场(那几个盘道路狭窄交通拥挤不说,有的在臭水沟旁,有的毫无景观可言,有的超高容积率),但后者遭哄抢,前者还在苦苦挣扎。此外,湖边水库各盘竞争,都是拳拳到肉,把周边二手房也打得哭爹喊娘,但从基本素质来说,这里远超绝大多数老城区新盘。

原因无他,即使同在岛内,新盘供应也有稀缺密集之分。物以稀为贵,供应不稀缺,再好的产品,品牌形象再靓丽,故事讲得再动人,都卖不上价。

岛内供地闸门不收紧,厦门房地产很难有起色;但财政又需要卖地输血。在避免饮鸩止渴和满足消费需求之间取得平衡,考验操盘手智慧。

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