成都六大主流板块正面PK（三）：武侯新城VS十陵，向东还是向西？
这是成都六大主流板块PK的第三期。
想看前两期的，请戳
1.《成都六大主流板块正面pk（一）》
2.《成都六大主流板块正面pk （二）：怡心湖和新川，哪家强？》
上一期，72%的粉丝选择了新川板块，建议在新川卖楼的开发商们隆重庆祝下，刺激下当下的冷清。
今天，我们分析武侯新城和龙泉十陵，同样是三环外侧，同样是烟火人间，不同的是行政级别，我们想知道天秤会向哪头倾斜？
武侯新城，几年前被称之为成都豪宅第三极，但当南区供应殆尽，北区能否延续荣光呢？
十陵板块，乘着大运会的东风成为龙泉最热的板块之一，当大运会结束后，城市级红利能否持续呢？
武侯新城VS十陵，把它们放在一起是因为它们有几个相同点：都在三环旁，不缺大牌开发商，城市界面都有乡镇味，市场有一定热度。全文约5300字，分四个章节，深度阅读需要11分钟。
1、武侯新城：能否再续豪宅第三极的荣光？
2、十陵板块：大运会后，东风在哪儿？
3、正面PK，究竟怎么选
4、老朱有话说
01
武侯新城：
能否再续豪宅第三极的荣光？
板块范围
武侯新城，地处成都市三环路西南外侧，规划范围以武侯工业园区为核心，三环路外，货运大道以东、川藏路以北、草金路以南的合围区域，建设面积16.74平方公里，是武侯区重点建设的现代化新区。
众所周知，武侯新城以武侯大道为界划分为南北两个区，其中，南区开发时间早，各项配套相对完善，城市界面更成熟，被定位生活住宅区，而北区作为产业功能区，开发还在初期，发展方向更加多元、定位产业发展区。
板块优势
一、位置好
武侯新城，内接老双楠，外联金融城，被两条城市主干道（三环路和绕城高速）包围，区域内各项配套都有，是典型的“熟地”。
二、购买力强
西派城央，今年3月首次开盘，截至上周五，只剩下3套房源。5个月，卖了490套房子，每个月去化约100套。
置业顾问表示，98%的客户都是本地置换客户。我们实地踩盘发现，西派城央售楼部对面的保利花园5期，二手房价格约2.6万/㎡，西派城央均价约3.2万/㎡，也就是说，同样是143㎡的房子，客户置换只需要：
增加约86万的贷款。
不只是地缘性客户是这么想这么干的，还有：三环内想出城的（武侯很奇怪，三环外的房价比三环内高）；在高新区上班但被高房价挤压的；簇桥金花机投镇想换房的；西藏来蓉想买房的……
这也就不难解释，为什么中铁建在2公里内先后开发了两个楼盘：西派城和西派城央。
三、热度高
一个区域的大小，决定市场热度的高低。武侯新城的房地产开发，经历了三浪式发展：
第一浪，2015年之前，绿地，中海，中铁，首信的入驻，让荒地变成楼盘；
第二浪，2015年到2019年，武侯新城南区诞生了四个高房价项目：金茂府、中粮瑞府、西派城、阳光城。那时候，武侯新城被戴上豪宅第三极的帽子。
2019年以后，武侯新城南区的土地供应节奏放缓，2022年武侯新城南区仅供应成交了4宗宅地，即中国铁建西派城央、华润置地锦官首著、保利锦城和颂，均价3万+，现已进入尾盘销售阶段（部分售罄）。另外，武侯资本50亩土地暂未入市。
第三浪，2019年以后，主战场从南区转向北区。事实上，武侯新城南区的供应自2018年就开始收紧，此后，龙湖、德商、绿城等品牌房企布局北区，不到两年时间，北区的城市面貌就已焕然一新。
上周，我们实地踩盘时发现，除正荣·润锦府，还剩40余套房源，北区基本售罄。
但是，北区的供应很可观，就在今天（8月24日），北区还将供应2宗地块，最高清水限价三万元。
所以你看，只要区域面积大，只要面粉足，就不怕没热度。
板块缺点
一、没有高端商业引领
武侯新城内，有大量的厂房、自建楼等，居民区和蓝蓬等夹杂在一起，和天西板块、锦江大道、新川等相比，它没有现代都市的商业节点，比如说高端综合体，高档商业，天际线，五星级酒店。
武侯区的粉丝肯定会说——
我们有大悦城啊，但大悦城不属于武侯新城板块；
我们有武侯万达，嗯，那是全成都最失败的万达广场，没有昭示性也没有地标感，更重要的是没有人气。
我们有武侯吾悦广场和龙湖星悦荟，不好意思，它们的档次不够成为城市节点。
二、 没有现代化的城市界面
武侯新城的城市界面，“虫洞”效应很明显。
①，区域限高：航道下盖楼，不能修超高层，缺乏全城明星盘；
②，没有大公园：区域内没有比肩天府公园（天西板块），怡心湖（怡心湖板块），新川之心（新川板块）的高颜值景观，区域内的配套缺乏美感、洋气感和高级感；
③，不够现代化：武侯新城存有大量的工业、厂房和传统专业市场（譬如八益家具市场）：缺乏高颜值、高档次的写字楼群和酒店，在武侯新城内穿梭，你嗅到的是烟火味，不是现代化。
三：城乡结合部明显
可以用一句话形容武侯新城：乡镇级的街道、县城级的配套、成都籍的房子。
先看乡镇级的街道——
看正面，房子很漂亮，看背面，居然是铁路。这种魔幻的翻转，在武侯新城并不少见。
而说起武侯新城，必然就离不开“三大乱”——簇桥、机投和金花。也是大家熟悉的“太平园片区”、“八益家具城片区”。
八益家居城，道路本来就很窄，旁边还有大量的民房，喜哥这种老司机都掉不了头。
这里的主干道是成双大道，踩盘的时候，我们看到了络绎不绝的货运汽车，低矮杂乱的批发市场，还有长满野草的露天停车场和红砖砌的菜园子，感觉回到了90年代的乡村。
为什么说武侯新城是县城级的配套呢？
论商业，有规模没品质，有人气没名气；
论教育，就西川中学和北二外能拿得出手；
论公园，能遛狗能散步能带娃但没有颜值；
论酒店，三星不缺就缺五星，主打性价比；
最后，武侯新城还有一个耳熟能详的缺点——飞机噪音。
02
十陵板块：
大运会后，东风在哪儿？
板块范围
十陵板块，因发现十座明代皇族陵而得名，板块范围为东三环（成华、龙泉驿区界）以东，绕城高速以西，沪蓉高速以南，蜀都大道以北。
板块优势
一、位置优势
十陵，位于东三环外侧。外侧有多远呢？
直线距离（非行车路线），从东三环到华润时代之城，1.6KM。
从万象城A馆驱车出发，正常车流量下，约四首歌的时间可以到十陵站地铁口。百度地图推荐的路线，5.9KM，11个红绿灯。
我们在实地踩盘中了解到，十陵板块的华润时代风景和时代之城，吸引了不少华润二十四城的老业主。
业主出三环的逻辑很简单——相距8公里，房价便宜1万+。
同样是龙泉：
和大面、东安湖等板块相比，十陵距离主城更近；
和行政学院-洪河板块相比，十陵的价格更具优势。
此外，地铁九号线二期规划，从十陵坐地铁就可以直达金融城，这对金融城的工薪阶层来说，特别有吸引力。与此同时，川东老百姓来蓉买房的话，十陵是第一站。
二、供应热度
如果说万科是十陵第一个吃螃蟹的人，那么中海就是让十陵房价破万的践行者者，先不提当年他卖得好不好，早在2017年，中海就一举将十陵的楼面价拉至11400元/㎡，“万元阀门”被拧开。
2017-2022年，十陵出让的16宗土地均为涉住宅用地，吸引了华润、龙湖、新希望、建发、城投等品牌房企入驻，清水限价从18500元/㎡一路飙升到24000元/㎡。2023年，区域内清水房限价被人居刷新，26500元/㎡。
今年，东三环百亩大盘“十陵范家院子”174亩土拍也尘埃落定，太原萃丰以抽签价10350元/㎡竞得，不要觉得这个开发商名字很陌生，虽然它是2023年6月才成立，但是它参与过北京土拍的抢地大战。
据悉，太原萃丰是华润的马甲。最新消息，十陵范家院子174亩可能被打造成华润时代之城的新组团。看来，华润是要继续深耕城东啊。
你看，十陵板块虽然新，但市场热度不低。
三、城市东风
2019年，近80万方的成都大运村落子成都大学，2021年正式交付。大运村的建设，加快了十陵板块的基础设施建设，跟隔壁成华区相比，十陵断头路被迅速打通，十陵老街也进行了翻修和更新。
当然，大运会的东风能乘多少，能乘多久，只能交给时间作答。
板块缺点
一、城市形态混乱
十陵板块是十陵镇为基础打造出来的新居住板块。
十陵板块，和武侯新城存在一样的问题，它存在新老交替的城市发展格局，不能一次更新完，这就导致它无法做出像新川、像怡心湖、像天西那种“一字排开，一干二净”的城市界面。
你看，我们走在十陵的老街上，多半都是多层楼房，年代感和乡村感，扑面而来。
另外一面，特别是蜀王大道西侧，聚集着中海、佳兆业、华润、首开&龙湖等品牌房企，又新又漂亮。
行走在十陵的画面是这样的：一会儿是新修的高楼大厦；一会儿是80年代的平安小区；一会儿是老旧的家属院。
我们实地走访发现，十陵的房子也不愁卖，但没有区域带来的溢价。原因就两点——
①，地缘性客户，以旧换新，卖小的换大的；
②，区域外的客户，预算有限，买的是性价比。
这样的区域，短时间内是不可能吸引区域外高端买家的。当然，范家院子TOD可能会成为十陵的会客厅，但需要开发商有这样的视野，和5-10年时间。
二、配套短板
交通配套，目前依托成洛大道、沪蓉高速、地铁4号线（未来还有地铁九号线二期工程），值得一提的是，十陵板块毗邻青龙湖公园，生态环境不错。
生活消费方面，“县城级”配套用在十陵身上也不算违和。
商业来看，主要依托十陵老区的商业，新开业的商业街，只有约15000㎡时代润街。我们实地考察发现，人气一般，缺品质商家，麦当劳算是优质品牌。
从控规图可以看到，区域中仅有少量商业用地，集中在范家院子TOD旁，均未出让。
医疗资源，十陵有长江医院等医疗配套，暂无三甲医院。
教育资源，资料显示整个区域目前已建成7所小学、2所初中，但教育资源一般，四川师范大学附属临枫小学已开学，由龙泉驿区教育局与四川师范大学合作办学。
综上，十陵的城市配套需要提档升级，还需要时间。
03
正面PK
究竟怎么选
熟悉的场景又来了，为什么我们要把行政级别不同的武侯区和龙泉驿区放一起PK呢？
同位于三环外侧是一方面，最主要的原因，他们是金融城上班族向主城“内溢”的“左膀右臂”。
从图上看很明显，城南金融城上班族买进主城最近的板块，向西是武侯新城，向东是十陵（别说途径的锦江大道板块，贵！不是金融城普通上班族考虑的。）
虽然两个区域的最高清水限价有大几千的差距，但是由于目前武侯新城主力供应在北区，房价和十陵的房价（特别是总价）相差并不远。也就是说，对刚需首置（甚至是经济实力较弱的首改）客户来说，两个区域都是被选项。
当然，从区域能级来说，武侯新城肯定优先级更高。目前武侯新城的城市配套还是优于十陵板块。
此外，武侯新城的城市变迁，存在变量。
譬如，太平寺现代都市工业谷，今年2月入选成都“三个做优做强”重点片区之一，只不过据说片区涉及的企业、厂房、利益网络过于复杂，短时间内城市界面难以改变，一旦片区启动大规模拆迁，未来红利还是不错。
同时，太平园家具城、西南材料城等搬迁和太平寺机场片区拆迁规划的推进落定，或将带动周边区域的拆迁，城市界面也将迎来新的机遇，也会形成全新的供应，只是需要时间。
但是，从产品本身的角度来讲，后续十陵产品力优于武侯新城。
因为十陵的容积率普遍更低，从高层、小高层、洋房到叠拼，选择面广。武侯新城主要供应的北区，则以刚改为主，面积段集中在120-143㎡。
甚至连南区的复地·崑玉锦城，虽然是百亩大盘，由于地块属性的原因，推出建面约132㎡、143㎡的两种户型，清水限价22058元/㎡，或将成为武侯新城下一个“网红盘”。
老朱有话说
城市发展建设不可能无限扩张，到了一定临界值，城市就会收缩。成都亦是如此。
对于楼市，城市收缩这意味着什么呢？意味着可能以后成都楼市进入“小市场”时代，会逐渐变成区域小市场、板块小市场。
楼市小市场是必然趋势，北京、上海、广州、深圳，楼市早已区域化、板块化，小市场要求开发商更聚焦局部市场。
后台很多粉丝问，为什么主流板块PK中没有光华新城、青羊新城这些板块，因为包括这两个板块在内的不少板块，他们的发展和城南、城东、甚至和成都主城区的发展没有关系了；他们的客群已经固化。这种板块的客户来源主要以地缘客户为主，跨板块买房的有吗，也有，但是很少。成都楼市的“板块固化”现象，其实比较严重了。
这也是我们为什么不写青羊新城，不写蔡家板块的原因之一。这些板块，市场有热度，价格有高度，但是他们的客群其实就是大地缘置换的客群，需求很明确，要不就是学区，要不就是熟悉的生活半径。
而我们选择PK 的锦江大道、天西、新川、怡心湖、武侯新城、十陵，某种意义上，它们是可以卖全城、全川的。
在小市场时代，对开发商而言，你要看清楚是去存量很大的板块，稳抓地缘市场，还是去客源更广、风险与溢价并存的城市板块。沿城市中轴向南买地，已不是最佳路线，更不能按环线买地，成都从来不是环线发展，这点说了很多次！
对购房者而言，你要想清楚，你是在地缘内置换，还是跨区域打新。
比如，改善的话，建议你优先考虑大地缘置换。因为你的生活场景，你的生活轨迹，包括熟悉程度，都不会有太大变化，所谓的换房不换家（家园）。
如果你是刚需首置的话，建议你选择热点板块、成熟板块。因为这样子，既可以享受现在，未来也有一定的保障。切记！不要一味去追新、追高、追不确定性的明天。
当你看到这里，意味着成都热门板块的PK渐入尾声，如果你还想了解其他区域，我们将根据人气决定是否加更。还有，我们在开篇提及的宝藏区域，评论区都没看到完全正确的答案。
下周，我们将正式揭晓。
