前几天，我们写了几个宝山区二手房系列，美兰湖板块的万科琥珀郡园以半年跌幅近五分之一位列榜首，我以为就是跌幅极限。然后，今天现场去看了位于美兰湖南侧的罗南新村，在那周围详细地看了看，然后比较了一下罗南二村最近成交与4月份左右的成交记录，愕然发现，我还是大意了，原来与罗南二村地跌幅比，琥珀郡园也不是跌幅的尽头，罗南二村几个月的跌幅似乎更恐怖。
罗南新村与美兰湖，其实原则上是一个板块，一条罗芬路把二者无缝对接了起来。然而，建筑的品质，罗南新村与美兰湖板块是不可同日而语的，好在一条天然河和绿化带把美兰湖板块与罗南新村板块完美分割。整体上来说，罗南新村板块确实是一个独立板块，西近沪太路；南近富锦路（环城高速）；东面沿着荻泾天然河；北面是绿化带河无名河。中间东西走向的天然长浜河从中穿过，区域内水景不错哦，整整一个独立板块。交通上，西北角是地铁7号线罗南新村站，南面是绕城高速，东则近主干道潘泾路，交通上还算不错。另外，在商业上，地铁站边上的宝山宝龙广场，足以满足大家购物需求，且东太路上，普通店铺也比较闹猛，很像皖北集镇，这里可以说是一个新村集中地；而教育上则有罗南中学。
罗南新村板块，并不都是罗南某村组成。
区域内，新村住宅主要是罗南一村、罗南二村、罗南三村这些新村，罗南三村距离地铁站最近，罗南二村最远，罗南二村又分为东区、西区和北区；非新村小区有富辰花苑、富长苑、富秀苑等。我们就取区域内最大的新村罗南二村为样本。罗南二村，位于区域东南面，主要在南长路以北，南东路、东太路、富南路以东以南地区，东西区东太路南侧，北区则在北侧。
罗南二村很大，小区不是很老，但是外立面较破。
整个罗南二村小区确实很大，三个区域加一起总计有219弄幢，即219个门牌号码，由上海罗南房地产有限公司开发，1994年至2005年之间竣工，绝大多数是90年代竣工。整个小区都是总高4至6层的多层建筑；容积率为1.5，不算很高；数据显示绿化率有38%，据我亲自到西区小区观察，肯定没有这么高，因为在小区里基本上看不到多少绿色；外立面西区多为马赛克，看上去很旧；最为诡异地是小区目前没有完成平改坡，更不要说美丽家园了；另外，小区内道路也很差，高低不平；西区里面地小花园，只能成为广场，没有什么绿色，部分还停车在那里；小区车位也是停得乱七八糟。小区部分地方，卫生也是不敢恭维，至于装电梯之类，更是看不到任何轨迹。我感觉上述不利情况，应该一定成都影响了罗南二村地价格。
罗南二村，户型比较方正，得房率也比较高，以2房为主。小区户型之中，1房很少，面积段在45至58平方之间，极为少见；二房户型为小区绝对主力，绝大多数是2房1厅，面积段在54至110平方之间，100平方以上户型，多为南北通，以下则基本上为2房朝南，少部分为南北户型，厅在中间；
3房户型也比较少，面积段在81至127平方之间，基本上都是2南1北，小面积厅在中间，100平方以上为南北通。
整个小区得房率都在80%左右，属于较高得那种。另外，在梯户比上，小区基本上都是1梯2户，或者1梯3户，故此，户型很理想。
罗南二村，其实挂牌率也很高。整个小区为2670户左右，就其户数来说，在新村型小区中算是中等，但是，小区挂牌出售房源，上海绿军里却有90多套，这样的挂牌率，即使在市区，如果不是学区房，也不可能这样高。90套在售房子之中，一房户型为7套，2房户型在售有72套，3房在售户型则有11套。目前整个小区挂牌均价在2.8万左右，然而实际成交价则远远没有这么理想。挂牌房源单价低于2.8万元者，就有19套之多，有套2楼，69.73平方，挂牌价只有195万，单价2.8万不到，实际成交我估计180万左右都有希望，若真这样成交，单价都不到2.6万；另外，有69.83平方，6楼，挂牌只有179万，单价2.56万，我估计2.4万应该问题都不大。
现在我们看看最新成交记录吧。上海绿军成交记录：8月26日，69.63平方，169.3万成交，3至4楼，成交价只有2.43万元/平方（外网没显示，价格太低）；7月30日，1楼，119.97平方，295万成交，单价2.46万元/平方；9月4日，1楼，67.78平方，210万成交，单价3.1万，因为有大院子。目前在小区内，正常楼层，2.5万左右，妥妥可以买到。
再看看3月至5月份的成交均价，到现在半年不到，你看看那时的成交价，简直难以置信。3月中旬到5月，上海绿军成交基本都是1楼到3楼，总计5套，成交均价3.28万元/平方，如今哪怕我们按照2.6万的均价，每个平方碟调6800元左右。
看数字似乎不多，但是，你想过没有，总计只有3万多啊，跌幅高达21%以上，要知道，我们还是把目前成交均价提高了1000元，如果不提，那就是跌幅24%以上，5个月左右，罗南二村跌幅近五分之一！
我可以肯定地说，前面我关注的小区，没有任何小区，5个月内跌幅有如此之大。哪怕是学区房，哪怕是高兴花园，宛南五村，梅园三街坊等等跌幅较大的学区房，跌幅也没有这么大，可见，宝山区郊环外的老破小最近跌幅是何等的恐怖？？？！我到认为，若在北上海上班，预算有限，罗南二村，或许可以考虑，毕竟距离地铁不是很远啊！2.5万的单价，何乐而不为？
