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探析新规下的“三旧”改造：创新与挑战
作者：王小明，北京在明律师事务所
2021年3月1日，广东省正式施行了《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》，为长期存在且广泛影响的“三旧”改造项目引入了一系列全新的规定。这一法规的发布，标志着“三旧”改造进入了更加规范和有法可依的新阶段。但这个新阶段究竟对被改造主体有何影响？为何不配合征收会面临责令交地的处罚？新规中又有哪些亮点值得关注？本文将在明律师的基础上，对这些问题进行深入研究和创新性探讨。
新规亮点一：“三旧”改造多样化，非拆即修
新的《管理办法》一开始就明确将“三旧”改造项目分为全面改造、微改造和混合改造三大类。其中，全面改造是指拆除重建或进行生态修复；微改造是在维持现状的前提下改变功能和整治设施；混合改造则将全面和微改造相结合。
这一划分表明，“三旧”改造并非一味拆除重建，而是拥有更多多样性的改造方式。与过去单一的“大拆大建”不同，像老旧小区改造这类“修修补补”的方法也会有所运用。具体选择拆除还是保留，不仅依赖于地块情况和规划要求，还受群众意愿影响。例如，对于老祠堂、宅院密集的地块，或者群众不愿进行全面改造的地区，可以采取微改造模式。新规鼓励多样性，不再推崇一刀切的大拆大建。
新规亮点二：扩大改造范围，关注“三地”问题
新规明确将“三地”问题纳入改造范围，这指的是在成片改造中，将边角地、夹心地和插花地与主体地块一并进行整体利用。这些地块虽然符合国土规划，但单独规划存在困难。
在过去的征拆项目中，这些“三地”是否应该一并征收，以及是否应该给予权利人补偿，一直是争议所在。拆迁方通常会辩称这些地块不在征收范围内，但实际上它们的使用价值因征收受损。新规明确规定，这些地块可以被纳入改造项目，从而为被拆迁人提供合理补偿，这无疑是一项积极的变化。
新规亮点三：土地出让收益回馈被拆迁人
在过去，被拆迁人常常因为征收补偿与土地出让收益相差悬殊而不满。新规规定，政府出让“三旧”用地后，可以将一定比例的出让收益用于补偿原权利人，这在很大程度上弥补了过去的不足。
这种新颖的方式将如何落实，并最终惠及被拆迁人，仍需观察。但这无疑是对被拆迁人权益的重要保障，对于改善征拆问题具有积极意义。
新规亮点四：强制交地规定再强调
新规明确指出，违反土地管理法律、法规的单位和个人，在批准决定后阻挠征收土地的，将被责令交出土地；若拒不交出，可申请法院强制执行。虽然该条规定被视为重大突破，但实际上仅是对现行规定的再次强调，且适用范围有限。
然而，广东省新规的引入标志着制度性创新，这对于拆迁领域的发展具有积极预示。被拆迁人在面对补偿安置、交出土地等问题时，依然需要及时咨询专业律师，以保障自身权益。
综上所述，广东省新的《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》在“三旧”改造领域引入了创新和改革。尽管部分规定仍具局限性，但对于被拆迁人权益的保障以及改善征拆问题都具有积极意义。被拆迁人应该密切关注新规的实施，同时注意维护自身权益，以实现更加公平合理的改造过程。
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