原创 刘晓博
今天（8月30日），广州市人民政府办公厅发布了“关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知”，宣布执行首套房的“认房不认贷”：
这份文件说：
为更好满足刚性和改善性住房需求，优化调控政策，落实《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）要求，推动我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下：
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
本通知自《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。
由此，广州成为四大一线城市中，第一个官宣落地“首套房认房不认贷”的城市。
此前的8月25日，住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，宣布了这项利好，并明确：此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
随后，有自媒体说深圳部分银行在当天就开始执行了这项政策，不过一直没有获得证实。
到目前为止，北京、上海、深圳官方均未明确宣布执行“首套房认房不认贷”，广州是一线城市里第一个“吃螃蟹”的，因此意义重大。
下图是广州此次新政之前的限贷政策（图片来源：广州房产）
假设一个广州居民，之前在广州买过1套房子，并贷款过1次，现在希望换房。即便还清贷款，卖了这套房子，再次购房的时候，仍然需要首付4成，如果买的是非普通住宅则需要首付7成。
如果在其他城市买过房子，贷款过1次，在广州购买首套房的时候，也需要最低首付4成，买非普通住宅需要首付7成；如果异地房贷没有结清，即便在广州首次购买的是普通住宅，首付比例也高达7成。
其他几个一线城市，情况也基本类似。
个别二线城市，也存在认房认贷的情况。
仍然维持首套房认房认贷的城市，全国不超过20个。绝大多数城市，都已经完全放开。
即便仍然维持首套房认房认贷的城市不多了，这项政策的出台仍然颇有意义。如果一线城市全面执行，可以释放相当一批购买力，并有利于全国楼市的回暖。
比如原来只能买刚需户型的购房者，可能因此有能力购买改善住房；原来还需要几年才能攒够首付的，现在就可以购买了，这相当于把一批未来的需求提前到了现在。
根据广州中原研究发展部最新数据，8月广州新房网签环比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。
上图是广州市统计局公布的，今年1到7月房地产行业的数据。
今年前7个月，广州商品房住宅竣工面积下降了14.5%，开发投资额下降了4.9%。其中民企投资额下降了34.6%，全靠国有房地产企业撑着（上涨77.4%），这可能造成城投债的进一步增加。
今年上半年，广州市地区生产总值为14130.69亿元，同比增长4.7%。这个增速略低于全国的5.5%，也低于全省的5.0%，并被老对手重庆超过。
广州经济要想在下半年实现大反击，稳住GDP第四的位置，显然需要付出更大的努力，其中楼市的适度回暖、成交活跃就成为必要条件。
因为广州的制造业，正在面临转型压力。作为中国汽车产量最大的城市，广州新能源车产量占比较小，传统汽油车面临较大的市场压力。
广州统计局数据显示，1-7月，广州全市规模以上工业增加值同比下降1.8%；其中，汽车制造业实现增加值同比下降5.7%。
只有当房和车两大行业都回暖，广州经济才有条件重振雄风。
广州在一线城市里，率先落地“首套房认房认贷”，给北京、上海、深圳开了一个好头，方便它们沿着台阶走下来。
在首套房上严格认房认贷，并不符合中央支持楼市刚需、改善型需求的要求。
展望未来，一线城市不仅首套房需要取消认房认贷，二套房的认房认贷也应该适当放松。
未来几天，可能还有两大利好落地，这就是存量房贷利率下调和降准。
