8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监管总局连续发布两份重磅文件，宣布自9月25日起，存量首套住房商业性个人性住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套房贷。同时，首套房最低首付降到两成，二套房降到三成。
遥相呼应的是，8月30日一早，广州率先官宣落地“首套房认房不认贷”，当日晚间，深圳也紧急宣布加入“认房不认贷”阵营，广深终于开拆楼市政策“礼包”，可以说是多重利好来袭。
“靴子落地”后，我们也注意到，31日晚工行、农行、建行、交行等多家银行也连夜发布了公告，表示将推进存量房贷利率调整工作。对此，一些业内人士认为，这是“中国房地产行业激动人心的夜晚”。
那么，这一重磅的利好政策有着怎样的意义？将为市场带来哪些影响？如何看待此次官方调整存量首套房贷利率的力度？存量房贷利率调整后究竟能够为购房者带来多少真金白银的利好？利率的下调，首付门槛的降低，对于金融行业，又有哪些新机遇和挑战？日前，我们邀请到了知名财经评论员、深圳市媒体研究会副会长刘晓博；星图金融研究院副院长薛洪言两位嘉宾做客本期湾区大钱进，为大家解读此番政策带来的信号与红利，也透视地产未来走势以及金融行业的机遇挑战。
减缓提前还贷热，破解违规资金流入楼市之困
根据政策，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
对购房者而言，存量房贷利率降低最直观的影响便是个人负担的利息减轻了，其中首套房购买者受益最多。刘晓博认为，首套房带来的住房边际效应最明显，其作为政策重点对象符合前期民间的预期。同时，政策给首套房更多的利率优惠也很合理，执行过程也是因城施策。预计接下来购买者申请贷款的流程会更加便捷，相信征信或者承担债务能力更好的购房者能更快申请到贷款。
而对银行的影响可从宏观和微观两个层面来看待。薛洪言认为，从宏观层面看，调降存量房贷利率能够减缓居民提前还贷的现象。自2022年以来，由于存量房贷利率和理财收益率、投资收益率有差距，促使很多居民加入提前还贷大军，纷纷用存款还贷款，这实际上挤压了居民的消费需求。同时，部分居民为了提前还贷而去申请一些更低利率的金融贷款，致使违规资金流入楼市，增大自身资金流动的风险，也给金融体系带来风险隐患。从微观层面来看，调降存量房贷利率肯定会压降银行其它利息水平，但从目前情况来看，影响是处在可控范围。比如为了减轻调降存量房贷利率对银行的影响，监管部门没有调降8月份的五年LPR，还有近期各大银行开始调降存款利率都是为调降存量房贷利率打开一个空间。
存量房贷利率调整幅度灵活，因人而异
政策提到，在调整方式上，既可以变更合约合同约定的住房贷款利率加点幅度也可以由银行新放贷款置换存量贷款，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策的下限。薛洪言对此解释道，一方面，是为了控制调降幅度。例如2018年申请的房贷需遵循当地2018年的房贷利率下限要求。既照顾购房者利益和诉求，也要考虑银行对稳息差的考量，更便于银行执行政策。另一方面，也充分体现了政策的灵活性，兼顾公平和效率。
依据政策，购房者因不同城市、贷款银行和个人信用以及与银行协商结果等等因素，都会决定购房者的调降幅度差异。薛洪言以100万贷款，本息期限为例。25年利率从5.5%降到5%，购房者每月大约能节省利息300元。平均来看，每年大约能节省3000到6000元。若购房者调降幅度更大，或者贷款金额更多，节省的利息额度自然会更多一些，效果因人而异。
一线城市楼市有望回暖，银行盈利或迎“双刃剑”
本轮政策仍有一点值得关注，即首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%，对市场意味着大幅度提升杠杆，释放购买力。
以深圳为例，目前二套房的贷款首付比例仍在70%到80%，且二套房贷利率也普遍上浮较多。刘晓博认为，深圳二套房贷款首付比例高，加之指导价等因素存在，购房者杠杆小，这是过去几年深圳楼市偏冷的原因。若此次深圳执行政策， “降首付降利率”加上近期发布的“首套房认房不认贷”政策支持，一线楼市已经到了筑底阶段，市场行情在未来1到3月内会走出来。局部城市要分板块看，局部回暖可能出现。
薛洪言认为，城市之间的楼市反弹效果因地而异。目前看来大城市中很多政策还没有用足，但已看到政策的决心，预计一线和前二线城市短期内企稳概率较大。如果城市产业发展较好，人口净流入较多或者有人口支撑，需求会比较强韧。对于三四线城市而言，可能要经历一个以时间换空间的过程，可能需要等待较长的时间。
近期不少商业银行的管理层在自家业绩发布会上谈及对存量房贷利率调整的看法，也坦言了一些难点，如按揭利率调降对银行业利息差以及银行贷款收益的影响。这次政策出台对楼市来说是及时雨，对金融机构而言或许是双刃剑。
薛洪言认为，政策带来的挑战虽然存在，但是对于稳定银行息差有作一定的考虑，银行可以与客户自主协商利率，意味着银行仍掌握主动权。同时，为了配合存量房贷利率的调降，存款利率已经调降，所以对银行的影响可控。其实当前摆在银行面前更主要的问题，还是实体部门的融资需求比较弱。如果有一系列的稳增长措施，让企业、居民的贷款需求能够有序恢复，对银行稳息差也会有帮助，起到以量补价的作用，稳住银行的盈利水平。
刘晓博也认为，这一轮调降存量房贷利率对银行业的息差影响可控，还可从银行发展角度理解。从我国银行发展现状及维护国家金融安全的角度，不能一下过多降低存量房贷利率，会带来一定的金融风险。其次银行股作为估值最低的板块，也是A股估值的基础，所以在保持住银行估值目标下，必须要让银行保持一定的息差和盈利水平。
采写：南都湾财社智库研究员 苏梦茹
南都湾财社记者 卢亮 王文妍 实习生 陈薪羽
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