日照市个人商业住房贷款转住房公积金贷款管理办法
《日照市个人商业住房贷款转住房公积金贷款管理办法》政策解读
为更好发挥住房公积金的保障作用，减轻住房公积金缴存职工商业住房贷款的还款压力，按照胶东五市住房公积金政策协同的要求，近期，经市住房公积金管理委员会审议，报市政府常务会议研究同意，市住房公积金管理中心印发《日照市个人商业住房贷款转住房公积金贷款管理办法》。现将有关情况说明如下：
一、政策出台背景
（一）近年来职工商转公诉求持续增多，大量缴存职工迫切希望把原商业住房贷款转为住房公积金贷款。开办商转公业务，能够满足缴存职工使用公积金贷款的需求，减少利息支出，减轻还款压力，更好发挥住房公积金支持刚性和改善性住房需求的住房保障作用。缴存职工办理商转公节省的利息，能够直接形成当期居民消费能力，提振居民消费信心。
（二）住房公积金流动性不足问题得到缓解。一方面，当前房地产市场供求关系发生重大变化，受此影响，全市住房公积金贷款率有所下降；另一方面，随着住房公积金归集扩面的深入开展，2023年公积金归集增长相对较多。初步调研测算，用于商转公的贷款资金来源相对充裕。
二、政策制定依据
（一）我市在2017年1月1日前办理过商转公业务，政策依据是省政府办公厅《关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见》（鲁政办发[2015]34号），该文件于2018年12月被省政府废止。近期，经请示省住建厅，各地可根据资金余缺情况，按照决策程序，研究开办商转公业务。
（二）目前省内已有济南、青岛、烟台、威海等7市办理商转公业务。在胶东五市中，青岛市于2022年12月首次开办商转公业务，烟台、威海2市正常开办商转公业务。我市开办商转公业务，符合胶东五市住房公积金政策协同的要求。
三、政策主要内容
本《办法》共六章十七条，主要明确了商转公的总体要求、受理条件及证明材料、贷款额度期限和利率、商转公程序、其他规定等内容。主要内容是：
（一）明确商转公的条件。申请商转公的职工应符合现行《日照市住房公积金个人住房贷款管理办法》及有关政策规定的贷款条件，还应同时具备下列5个条件：
1.借款申请人应为2017年1月1日后办理商业住房贷款的借款人，且借款申请人及配偶未办理过公积金贷款；
2.借款申请人原商业贷款存续期间正常还款，不存在连续3个月及以上或累计6个月及以上逾期、诉讼等情形；
3.借款申请人原商业贷款银行同意并出具办理商转公业务证明；
4.借款申请人应为原商业贷款所购住房的产权人，且所购住房已办理不动产权证，产权明晰、无产权纠纷，不存在被法院查封或被其他行政手段限制等影响抵押权设立的情形；
5.借款申请人及房屋产权共有人同意以所购住房做抵押，且该房屋未设立原商业贷款以外的其他抵押。
（二）明确商转公的贷款额度、期限和利率。按照现行《日照市住房公积金个人住房贷款管理办法》及有关政策规定执行，贷款额度不得超过原商业住房贷款剩余本金。
（三）优化商转公的办事流程。商转公程序按照现行住房公积金贷款基本程序办理，并在资金划拨和房产抵押环节作了调整优化。一是“先贷后还”。市公积金中心将商转公资金直接划拨到原贷款银行开设的还贷过渡账户，由银行使用商转公资金和借款申请人（还款卡）自有资金，当日直接结清原贷款本息，减轻职工“先还后贷”筹措过桥资金的压力。二是“先押后解”。发放商转公资金款前先做房产抵押，原贷款银行结清贷款后，再做房产解押手续，保证了贷款资金和抵押担保安全。
（四）实行商转公资金额度管控措施。市公积金中心须根据资金流动性情况，对用于商转公业务的贷款资金实行额度规模控制。当出现公积金流动性风险时，市公积金中心应及时采取轮候办理商转公业务和暂停受理商转公业务的风险管控措施。
四、需要说明的问题
（一）商转公业务适用于首次公积金贷款。已经办理过一次公积金贷款的职工家庭，不在办理商转公业务范围。主要考虑：一是商转公业务用于保障缴存职工首次公积金贷款的刚性住房需求。家庭已办理过（夫妻双方任一方办理过）1次公积金贷款的，在办理商业住房贷款时，放弃了第二次公积金贷款，这次商转公政策不再考虑此类群体。二是遵循了“尽力而为、量力而行”的原则要求。
（二）关于原商业住房贷款时间。按照政策衔接的原则，我市于2017年1月1日停办商转公业务，因此现政策规定，2017年1月1日以后办理的商业住房贷款尚未结清的，贷款剩余本金可转为公积金贷款。
（三）办理商转公业务需要出具不动产权证。主要考虑的是房产抵押担保问题。一是商转公申请人未办理原商业贷款所购住房的不动产权证，需要房地产开发企业的介入，才可以办理房产预抵押+开发商阶段性担保，涉及主体多，程序繁琐，风险控制困难，还有房地产商是否同意的问题。二是由于该房产交易和贷款属于以前年度办理的，商转公后无法再落实开发商阶段性担保。故须要求商转公申请人办妥不动产权证，并落实现房抵押。
（四）商转公业务需要征得原贷款银行同意。办理商转公业务，需要满足住房公积金贷款条件，同时需要原商业住房贷款银行同意，并出具商转公证明材料，即填写《日照市商业住房贷款转公积金贷款申请审批书》并经银行审批通过。提前归还贷款属借款合同变更，需征得贷款银行的同意。
（五）关于异地缴存职工申请商转公事宜。胶东四市（青岛、烟台、威海、潍坊）缴存职工在日照已办理商业住房贷款的，享受本地缴存职工同等权益，可以办理商转公业务。夫妻一方在日照市就业并缴存住房公积金，另一方在市外缴存住房公积金的，视同本地双职工缴存家庭，可以办理商转公业务。其他异地缴存职工不能办理商转公业务。
来源：日照住房公积金
