本文写于2023年9月，保鲜期三个月，适用地上海。
要点引用：
股份制银行的融资成本高于大行，他们会冲一波阶段性优势，来缓解指标压力。
掀起波澜的不是2.8%的利率，而是2.8%的利率可综合授信8.5成。
本次降息与去年不同。去年是战术性、突发性的。今年是系统性、必然性的。银行抵押利率已经步入“2”时代”。
本方案银行：欢迎评论区讨论。
这不是他第一次降息至2.8%，早在去年12月，他就短暂降至2.6~2.8%过。只是小智朋友们拿到2.6%利率的很少，但2.8%确实有一批。要知道去年底大行利率最低也要3.35%。相当于领先大行2个身位。
今年他卷土重来。只是目前大行已经降至最低2.9%。0.1%的息差优势还能像去年一样掀起波澜么？
掀起波澜的不是2.8%的利率，而是2.8%的利率可综合授信8.5成。
去年和今年操作过的朋友们都说，高成数才是他们转贷的主要理由。且听实测分析：
测试情况：
1. 目前2.8%的利率是多数支行口径，个别支行还保留3%的利率。
2. 开票收入多，房龄小于20年，企业资产负债率低于85%，净资产大于100万的老板，容易拿到综合授信85成。
3. 流水单倍覆盖负债的可以拿到7成。
4. 7成要求纯信贷不超过300万，85成要求纯信贷不超过200万。
5. 可做企业名下房产。
6. 外环内别墅可7成。
7. 放款速度较快。
方案框架：
（本文供专业参考，非个案推荐，融资须谨慎）
重点模块优劣势分析：
【利率政策】：优+
暂列综首。2.8%的优惠利率放完即止，较喜欢收入高、资产多的老板。
【成数政策】：优+
这个利率能做85成的方案非常少，且别墅能做7成。同质化高成方案利率至少3.45%起。就算本方案升息至原来3%，甚至3.2%的利率，也具备局部优势。
85成最好是开票800~1500万以上，住宅20年内，且资产负债率不超85%。85成上限1000万。
【额度上限】：良
上限1500万，实测倾向喜欢1000万内的老板。他行方案已有60%能做1500万以上。
【还款模式】：综合评分 优-
方案1、先息后本每年无环本续贷（授信10年）：良，名字很讨巧，但实际就是1年1循环，做个无还本续贷手续，见仁见智，主动权在银行手上，虽然本方案属于老牌的中长期方案。
长期置业、中期经营压力较大、房产一般的老板，面对每年有潜在循环要求的方案得慎重考虑，理论上方案2更偏向上述老板。方案1对回款快、存货周转率高的老板相对安全。但多数喜欢本方案的老板（无论用于经营还是长期置业）偏向选择方案1。毕竟利率比较低，实在不行换备手方案。
方案2、等额本息20年还款法，3年无还本续贷（授信10年）：优，这个方案类似招某等额方案，理论上存在利率优势。很奇怪，小智的朋友很少尝试。适合长期置业、怕收贷的老板。
细节模块优劣势分析：
【年龄】：良。中规中矩
【国籍要求】：优。接受主贷人港澳台，非权利人配偶外籍。
【征信要求】：优。相对宽松，忽略500元以下的非故意逾期，当前逾期提供结清证明。半年内查询最好不要超过12次，多了可能评分不过。
【流水政策】：良。标准一倍覆盖贷款金额。高成数要有开票。
【速度】：优+。最快一周内拿款。
综上，本方案的降息与去年不同。去年是战术性的，突发性的。今年是系统性、必然性的。银行抵押利率已经步入“2”时代”。利率下调，对我们企业主的作用是积极的，老板们降低了经营成本，为迎接下一阶段的经济复苏提供了有利条件。
但我们企业主应当头脑清醒，分清短期方案与中长期方案。需长做短，容易抽贷；需短做长，利率不划算。正常经营多数适合3~5年先息利率3.2~3.65%。优质、回款快的企业可考虑低息每年循环，配无还本续贷降低财务成本至3%以内。
注意：不同支行、操作团队的风控角度可能会有些许差异，本文仅展示实测过的结果数据。
我是睦融智，唯道、善贷、且成。欢迎企业主、银行老师交流学习。
