上海有个板块里，一个项目能暴雷两次。
没错就是御桥。
这两年暴雷的房地产企业特别多。
什么恒大、碧桂园、融创等等，听得上号的大型民企都有些问题。
一旦暴雷，第一问题就是我买的房子还能不能按时交房？
大家比价熟悉的南翔的融信项目、浦东塘桥的滨江一品苑，御桥板块的御桥博翠……
尤其是这个御桥博翠项目，一个盘烂尾两次，快要给御桥打上烂尾标签了！
这种烂尾多多少少对板块的规划发展是不利的。
招雷体质？
2018年4月24日，颐盛御中环首次开盘。
当时6万块的单价，让客户一抢而空。
放眼整个中外环间，颐盛御中环号称最低价，买到就是赚到。
2018年整个一期都在热销中结束。
2019年初开始传出一些开发商三盛拖欠员工年终奖，高息发布员工理财的迹象。
但是二期也卖出去了大多数，归根到底还是大家感觉价格低。
进入2019年下半年，情况直转急下，三盛的债务危机全面爆发。
一直到2021年，三盛申请破产，一期业主们入住了但产证没有办出来，二期业主们交房遥遥无期。
就在业主们绝望之时，“救世主”金科来了，虽然是代建，但是也表示会同步解决一、二期的问题。
在这样的背景下，2022年金科推出了三期项目“金科御桥博翠”，卖房资金全部进行监管。
6.6万的单价，相比2019年仅有10%涨幅，号称有2-3万的倒挂，价格吸引力确实很足。
尽管2022年初金科就爆出了商票逾期等问题，但是还是有客户愿意拿真金白银赌一把。
真实演绎“你眼馋我的利润，我要的是你本金”。
不久金科也倒了，产证的问题还是没解决，三期交房又不知何时了。
两次暴雷前明明都有迹象出现，但是总有人“愿者上钩”。
我不知道有多少人是因为利润，有多少人是因为喜欢御桥、工作便利选择这里。
2019年初，去买个7万/平万科海上传奇二手，虽然多花1万块，但是如今也要10万的单价了。
买房看似容易，但是一旦踩雷，再想起来可不容易。
其实三盛不是御桥的唯一一次。
2021年底绿洲康城亲水湾风华业主被告知逾期交房，原因是开发商有两栋违建别墅。
这家开发商也有点坑，现在还有两幅商业地块进展很慢，就在绿洲康城金邸南面。
还有一个拖后腿的大哥就是太平洋中环广场，拿地十几年，一直干到2023年才刚刚开业。不免让我想起了真如的老李头。
虽然勉强开业了，但是现在空置率还比较高。据说运营不给力，后期要换万达的团队，不知道是不是真的。
这里的人气其实是很旺的，看晚上一堆跳广场舞的叔叔阿姨就知道不缺消费力。
御桥买房，如何才能不踩雷？哪些小区值得买？
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御桥还行不行？
尽管有个别项目出问题，但我们从不认为御桥这个板块不行。
御桥的名字来自“御界桥”。
传说乾隆下江南走到上海时，打算顺路去南汇探望一下幼年老师顾成天。顾国师知道后立马北上迎驾。在小腰泾和咸塘交汇处，与乾隆相遇。于是后人将此桥命名“御界桥”。
如今我们所讲的御桥，不是独立的行政概念，是由北蔡镇和康桥镇相连的区域共同组建而成。
沿着沪南路为分界线，西侧为御桥园区，东侧为御桥居住区。
由于嵌在中外环之间，使得御桥有了得天独厚的交通出行能力。
东边有罗山路高架，直通浦东内环。
南边有外环高速，方便串联虹桥、浦东机场。
西边靠近杨高南路，通向世纪大道、陆家嘴。
北边有中环高架，链接核心发展区。
自驾出行的便利度非常高。
如果说，你对轨交的需求比较高，御桥同样能满足。
东西向有11号线，南北向有18号线。
核心站点御桥路站处于板块中心位置，1.5公里范围内基本覆盖多数住宅区。
御桥的商业也很有特色。
北蔡宜家是全浦东人民都会喜欢去的地方。
宜家沉浸式的购物体验是非常加分的，家附近有个宜家，也是遛娃的好去处。
对于日常的购物需求，10万方的复地活力城足够了。
其实御桥南侧的太平洋中环广场本来可以和复地活力城南北呼应，相互补强。
但是现在太平洋中环广场能否做好运营还是个未知数。
太平洋北面还有一块商业用地，就看康桥镇这边打算怎么搞了。
整体的感觉，北蔡要比康桥在御桥的投入更用心一些。
除了大型商场，补充业态其实还有开心里及众多社区底商。
御桥最大配套亮点当然就是学校。
建平中学是御桥内的金字招牌。
不过目前属于北蔡范围内的才能对口御桥小学（御山）+建平。
不得不说，康桥确实重视度不够。
从后期的规划看，御桥小小范围内还有四所学校，其中一所民办康德，另外三所尚未知。
就看北蔡和康桥各自怎么发挥了。
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御桥的房价被耽误？
御桥的房子以次新房为主，通勤方便，对于在张江、前滩、陆家嘴工作的客户都很友好，即便是在徐汇、闵行工作，自驾过去也很便利。
御桥的房价目前根据南北御桥有所不同。
北御桥因为有建平加持，次新房价格8-11万
1千万出头总价可以买中环2010年以后三房带XQ，而且房型还比较好。
万科海上传奇、金色城市都是不错的选择。
对于这个价位段的刚需、改善客户来说，性价比还是不错的。
其他项目可能7-800万就能搞定，价格不算高。
如果只考虑挂户口上学，3-400万就可以。
南御桥，2000年以前的小区会更多一些，单价也更低。
次新房被绿洲康城占据，多数离地铁站略远，又没有较好的学校。
目前南御桥的。
南御桥也有标杆，仁和都市花园洋房可以到11-12万，不过可能更适合本地没有上学需求的改善。
御桥整体的房价一定程度上被两个开发商耽误了。
就是地杰和绿洲康城的开发商。
这两个开发商在这里开发了大量的土地，但是产品做的都不咋地。
在拖板块后腿，浪费了这么好的地段。
深层次原因还是北蔡和康桥的分而治之。
如果一开始御桥就是独立的行政板块，应该会比现在效果更好。
大开大合
我们说了一堆板块的好，一定有人不认可。
御桥垃圾站、高压线、上农批、工厂多、城市界面差，你怎么不说。
没有什么板块是完美的，御桥也一样，但是御桥的多数问题都会被解决。
目前御桥的浦城热电厂已经停运，成为转运站，多数的居住区都在1公里以外，再杠就没意思了。
上农批在新的规划中也要迁走，大概率会去惠南。
高压线肯定动不了，但是线路都在楔形绿地里面，主要影响的是万科、民星苑、地杰D最北面一排，其实对居住没啥影响，过不了心里这道坎那也没办法。
下面我要说的是，御桥接下来要有大的变化。
1、规划
御桥一直缺两块，一是统一规划、二是产业强度。
北蔡和康桥的分割，导致御桥缺少统一发展思想。
御桥园区内厂子多、4s店多，而且北面紧邻着上农批，所以城市界面差。
好在张江扩容和金色中环的规划给了御桥突破短板的机会。
御桥和沪东船厂、张江集电港、新杨思、筠溪小镇一起作为五大潜力中心。
金色中环串联起来的正是一条金色产业带。
是御桥想进一步提升最需要的。
2、落地
御桥西面的园区未来的改造动作会很大。
在下图的白色方框内会完成很多搬迁腾退工作。
目前陆家嘴御桥科创园7个地块（含康德实验）均在建设中。
按照2022年的规划显示：
沿着御桥路的大量4s店及现状的建筑都将拆除，未来将作为商业、办公用地建设。
东郊百联在规划中已经变成了科研和学校用地，不过具体的改造计划还没有出来。
属于康桥境内的不少厂子按照规划也会拆除，只保留了御桥博翠南边的部分。
新的御桥园区将会由一众80-130米的商办组成，最中心为一栋200米的建筑。
整个片区成为未来的御桥之心。
产业升级驱动御桥下一次的腾飞，你期待了吗。
为什么会相信御桥的落地能力？
因为浦东重点打造的地方还没有失败的。
陆家嘴、张江、前滩都已经成功了。
写在最后
曾经御桥汽车城、上农批、东郊百联等，都是推动御桥城市化进城的“功臣”。
如今这种粗放式的发展已经不再适应御桥。
大胆的淘汰，换来更大的发展空间。
但是从规划到成熟都需要时间沉淀，不要急于求成。
未来十年，等一个新御桥。
