存量首套房贷利率要降了！
民小生注意到，
针对各类热点问题，
近日，
工商银行、农业银行、中国银行、
建设银行、邮储银行等
已公开发布了
存量房贷利率调整常见问题解答，
涉及存量房贷利率调整范围、
调整方式、首套房认定等众多方面。
此前报道↓↓↓
多家银行明确存量房贷利率，购房者何时可以开始查询与调整？
与此同时，
部分房地产中介、营销机构
利用购房者的信息不对称劣势，
刻意夸大房贷利率降低对于楼市价格的影响，
散布非理性购房之声，
对此要予以警惕！
首先，
我们要厘清事实逻辑！
“房贷利率降低”有三层逻辑。
第一，看清楚是首套房利率降了，还是二套房利率降了，这分别主要对应刚性住房需求、改善性住房需求。
第二，弄明白房贷利率的定价机制，是“政策下限”降了，还是“附加基点”降了，这分别对应全国政策下限、各城市政策下限。
第三，考察好不同城市的执行情况，住房信贷政策因地制宜，并非“一降全降”。
本次房贷利率降低，主要针对二套房，改善性住房需求被进一步释放，“房住不炒”的大前提没有变，购房者无需过度恐慌。从8月31日发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》来看，首套房利率政策下限依然是“5年期以上LPR-20个基点”，即4.0%，二套房利率政策下限由“5年期以上LPR+60个基点”降至“5年期以上LPR+20个基点”，由4.8%降至4.4%。
本次房贷利率降低，是全国政策下限降低，不是所有城市的房贷利率“一刀切”降至全国政策下限。
本次房贷利率降低，对一线热点城市的影响有限。尽管我国房地产市场供求关系已发生重大变化，但“房住不炒”的定位没有变。目前，各一线热点城市的首套房、二套房利率尚未大幅下降。以北京地区为例，首套房、二套房利率仍为“5年期以上LPR+55个基点”“5年期以上LPR+105个基点”，即利率为4.75%、5.25%。
两种调整方式有何区别？
按照央行、国家金融监管总局要求，存量房贷利率调整有两种方式，一是通过新发放贷款置换，二是协商变更合同利率。
工商银行、农业银行给出了相似的解释：新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。
“对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。”两银行均表示，考虑到客户操作的便利性，主要采取变更合同利率方式，具体以后续公告为准。
厘清了逻辑
再来看同样备受关注的
“存量首套房贷款利率调降”问题
这其中包含了两种情况。
一是首套房利率调降。需注意，新利率不是直接降至当前的首套房利率下限，而是不低于原贷款发放时所在城市的首套房利率下限。目前，北京、上海、深圳均已发布了该城市不同时期的首套房利率下限，借款人可仔细查看、理性研判。
二是“认房不认贷”政策落地后，部分二套房贷款能够转认为首套房贷款，利率由此下降。目前，多家银行已表示支持该操作，自9月25日起，借款人可向放款银行提出申请。
由此可见，分析“房贷利率降低”问题，既要结合不同区域，也要关注差异化住房需求，既要看到普遍性，也要看清差异性，切莫人云亦云、知其然不知其所以然，更不可被促销、抢购等声音绑架，陷入恐慌情绪，做出非理性决策。接下来，各地要坚持“房住不炒”定位，因地制宜、实施好差别化住房信贷政策，更好满足刚性、改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
出品：民生周刊（ID：msweekly）新媒体部
素材来源：经济日报、中国新闻网、人民日报客户端
责任编辑：刘烨烨
主编：崔靖芳
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