央行、金融监管总局8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》， 提出存量首套房贷利率调整方案，并针对首付比例、二套房贷利率下限进一步优化。
柒栎呼吁了大半年的降存量房利率终于来了。
那么存量房利率究竟怎么降？
谁能降？
什么时候降？
能降多少？
对房价有什么影响？
围绕这些问题，柒栎今天一次性说清楚。
符合条件的存量首套住房贷款借款人可主动向承贷银行提出申请，通过变更合同或由银行新发放贷款置换存量贷款的形式调整存量房贷利率。
注意，想要降存量房利率，是要主动和银行申请的！
主动申请，主动申请，主动申请，说三遍。
降存量房利率的方式有两种：
1、通过直接变更合同约定的利率，用新利率代替旧利率。
2、银行新发放贷款，替换原来的贷款，新贷款替换老贷款。
通知里说的是“首套房”，也就是说，根据最新的“认房不认贷政策”，哪怕之前买过房子，后来卖了，只要是该城市内的唯一住房，或者第一套住房，都算是首套房。
这里的“首套房”，都可以享受这个降存量房利率政策。
根据通知，自2023年9月25日起，符合条件的存量首套住房贷款借款人可主动向承贷银行提出申请。
按原文件的说法是：
新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
举个例子，如果贷款发放时当地利率下限为lpr+20bp，a客户为lpr+30bp，b客户为lpr+20bp，那么a客户最多调到lpr+20bp，b客户不能调。
说白了，这次的政策，可以降的部分，是个人加点部分，当年买入时的LPR和政策加点不能变，当时是多少，就是多少。
具体下调多少，要和银行客户经理协商，这次只规定了下限，没有规定上限。
2022年以来，房地产市场销量一路下滑，相比2021年的18.8万亿规模直接下降到13.3万亿。
伴随销量骤降的是为了刺激房地产市场的救市政策，大小政策1230余条，三四线城市的限购限贷几乎名存实亡，一二线城市也开始通过灵活调控的方式，逐步解限。
换来的是房地产市场依旧极速下坠。
8月，一线城市成交面积整体同环比均下降，跌幅分别为22.83%（环比）、32.21%（同比）。
同比来看，四大一线城市降幅均较为明显，上海降幅最高为39.8%，广州次之；北京、深圳降幅大致相当，分别为16.9%和17.2%
环比，比上个月比不过，同比，比去年疫情比不过。
现在出的政策，就能一举扭转一年半以来的颓势？
降首付比例，降利率，本质上是让大家加大杠杆买房子，尤其是在改善型群体边缘徘徊犹豫地人，“赶紧往里冲”。
问题是，在资产负债表衰退的大背景下，
谁会主动加杠杆，去买一份永远无法增值的资产？
降低存量房利率，确实利好曾经在高点被套牢的大怨种，
可是其中大部分都是楼市的投资客，他们的房子出售不掉。
各种政策只会加剧二手房的抛售。
这是完全不可能的结果。
看看供求关系吧。
最近看到一个好玩的说法，说“全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年1-7月继续下降25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模，即17年前的水平。”
所以，接下来的新房供应会出现房荒，因为即将供小于求了。
事实真的如此吗？
说供求关系，不提库存，不提需求端，就是纯粹的咬文嚼字耍流氓。
截至目前，50个代表城市商品住宅可售面积环比持续下降，但仍处在近年高位。
出清周期方面，截至2023年8月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为15.9个月，较2022年末缩短2.2个月，其中三四线代表城市短期库存出清周期为19.5个月，仍高于18个月临界点，短期库存去化仍较大。
也就是说，哪怕现在开始新房施工全面停止，剩下的库存，也足够卖两三年，更重要的，还有天量的二手房库存。
需求端，人口负增长开始，已经是不争的事实，
就像他们说的：供求关系已经彻底发生了转变。
供大于求，
价格怎么涨？
有人可能会说，现在媒体和专家都喊得很凶，好像不抓紧买房，下半年房价又会坐上火箭一样，搞得人心惶惶。
政策不能直接产生需求。
政策只能给存在的需求产生便利。
不管任何时候，楼市都不缺这种声音，要理性看待这种声音，当下还能说出这种话的人，只能说还没有被现实教育到位。
那些劝你赶紧买房上车的人，无非是想借机好下车罢了。
