厦门国贸，需要一场翻身仗

文/十一弟

去年十月份，广州白云区的嘉禾望岗，挂牌了一块地。

当时的开发商，对楼市没信心。

结果，无人问津，流拍了。

今年五月份，政府又把这块地挂出来了——

起拍价、出让条件，没有任何变化。

但开发商的态度，却发生了大逆转。

今年的市场高点，刚好卡在五月份之前。

开发商看到了回暖，感觉好日子又要回来了。

一直压抑着的拿地冲动，开始躁动。

这块地引发了激烈的争抢——

经过十八轮竞价之后，触及政府最高限价，转入摇号决定归属。

从流拍到抢破头，只隔了几个月。

有三家开发商进入了摇号环节，其中两家是来自厦门的国企——

厦门国贸、厦门建发。

在广州，厦门国企疯狂内卷。

最终，厦门国贸赢了运气，中签了——

总地价大约25亿，溢价率15%，封顶成交。

在厦门国资体系里，有凶猛的“三剑客”——

建发、国贸、象屿。

这三家国企，在业务模式上，几乎如出一辙——

依靠大宗商品贸易，做大营收、滚动现金流，大举投入房地产，反哺利润。

作为国内最重要的贸易港口，厦门国资的优势，与生俱来。

在太平洋上，载满大宗商品货船，从东到西，由西向东，没日没夜地跑着。

大宗业务的收入规模、现金流，能够滚到几千亿，但利润很薄。

过去三十年，最暴利的行业，无过于房地产。

建发、国贸、象屿，一点弯路都不想走。

他们像套娃一样，相互照搬了业务模式——

“大宗商品+房地产”。

在楼市不断上涨的那些年，这种模式的业务协同性很强。

但随着市场下行，问题就开始暴露了。

两年前，房地产行业即将掉头向下。

A股上市的厦门国贸，准备切割了——

它把房地产业务，打包甩给了母公司——国贸集团。

这也意味着，厦门国贸的房地产业务，从上市公司独立出来了。

十一弟查了下，当时，厦门国贸的收入规模，超过了3500亿。

大宗业务占比九成以上，房地产业务占比4%。

但是，大宗业务的毛利率，还不到1%。

房地产业务对厦门国贸的利润贡献，超过了一半。

从上市公司独立出来后，这两年，厦门国贸的销售规模，还在增长。

到上个月，它已经卖了360多亿，行业排名前三十。

尽管销售规模搞得很大，但却赚不到钱了。

去年，厦门国贸的房地产收入，大约有180多亿。

但最后到手的利润，还不到2个亿。

几乎站到了亏损的边缘。

这几年，厦门国贸拍了不少高价地。

由于市场下行，房价涨不上去，拿地开发的项目毛利率，变得很低。

去年，厦门国贸的毛利率，已经跌到了15%。

在房地产行业，属于很差的水平了。

厦门国贸名下这些项目，不仅毛利率跌得厉害，甚至出现了亏损。

去年，它计提的项目减值损失，就有9个多亿。

这几年，厦门国贸拍下的高价地，正在吞噬利润。

销售贡献最大的几个城市，是厦门、上海、福州、漳州。

厦门国贸更想在广州打开市场。

建发、国贸、象屿，这三家厦门国企，都是世界五百强企业，有几千亿营收。

但建发、国贸的“钞能力”，在广州楼市失效了，遭遇了滑铁卢。

他们是一对难兄难弟。

争抢广州白云区的嘉禾望岗地块之前，厦门建发已经有两个在售项目——

广州建发·央玺、广州建发·明珠湾玺。

在这两个项目上，建发掉进了坑里——

去年，它对央玺计提了1个多亿减值，对明珠湾玺计提了2个亿减值。

项目不仅面临亏损，而且卖得很差。

地价太高，建发很难扭转亏损了。

在广州的两个项目，连续踩坑，但想要翻盘，只能硬着头皮继续拿地。

不料，厦门国贸虎口夺食。

从建发嘴里抢下嘉禾望岗地块之前，在广州，厦门国贸也已经有一个在售项目——

广州国贸·学原。

两年前，厦门国贸与融创联手，拍下了学原项目地块。

总地价逾43亿，楼面价大约九千块钱。

拿下学原地块之后，双方合作开发——

融创是大股东，持股51%，厦门国贸持股49%。

结果，地块刚到手，楼市转入了下行周期。

融创没撑住，果断选择了割肉——

去年，它把所持学原项目51%的股权，转让给了厦门国贸。

原本打算一起合作，厦门国贸却被撂在了半路上，只能兜底了。

去年开盘之前，广州国贸·学原的吹风价，有人喊到了两万。

没想到一开盘，厦门国贸直接把价格戳到底了——

开盘价大约1.5万/平米，只比地价贵了六千块钱。

按照这个定价来卖，在学原项目上，厦门国贸就很难赚钱了。

十一弟查了下，学原项目总投资，需要88个多亿——

每平米的开发成本，达到了1.8万/平米。

也就是说，广州国贸·学原的单价，已经击穿了成本价，卖一套亏一套。

跟建发一样，在从前拿地开发的项目上踩了坑，想要打一场翻身仗，就得砸钱抢筹码。

今年刚抢到手的嘉禾望岗地块，厦门国贸已经公布了案名——

广州国贸·云上。

这个项目要直接竞争的，是对面的一个超级大盘——新世界·云耀。

来自香港的开发商——新世界发展，在这里囤地开发了二十多年。

那些囤地大户，早年的土地成本，跟现在的房价相比，几乎可以忽略不计。

对新世界发展来说，在这个片区，没有一个能打的对手。

而厦门国贸拍下嘉禾望岗地块的楼面价，大约2.5万/平米。

跟新世界发展掰手腕，仅凭土地成本，就能把厦门国贸按在地上摩擦了。

况且嘉禾望岗地块，从流拍到抢破头，原本就是开发商的一念之差。

卷死了建发，可能抢下来的，只是一块难啃的骨头。

爱赌的人，都是这样——

越输越上瘾，总觉得下一把能赢。