东安湖1号：成都楼市下一个铂雅苑？
当潮水褪去，才知道谁在裸泳！
2020年夏天，刀哥站在龙泉吾悦广场背后的小山坡上，眼前的东安湖，还是一个尘土飞扬的大工地，工人在挖湖，路上没有树，没有花，没有人行道，大运会场馆只有雏形，华润未来之城的售楼部也没开放，除了忙碌的工人和工程车，连鸟都没有。
2023年夏，华润未来之城累积开了13次盘，前后推出约5000套房子，房价从1.8万元/㎡卖到了3万元/㎡。大运会让东安湖声名鹊起。会后，东安湖体育公园的“一场三馆”，已经排满了演唱会和体育赛事。
我们经常说，看一个人的后劲如何，要看他不如意的时候。看一个板块尤其是以因运动赛事而生的板块，要看赛后如何。
周一，我们看了下东安湖1号的销售情况，命名为1号，说明恒邦的彭老板内心是有想法的。
购房通显示，东安湖1号，6月25号开盘，推出156套房源，面积区间约179-536㎡，均价17480-23900元/㎡，目前剩余房源140套，也就是说，快3个月过去了，东安湖1号只卖了16套。
统计学上，不排除成交备案数据存在推迟的情况，两三套或者七八套都可能， 超过百套房源推迟备案，不是开发商出问题了，就是房子还在开发商手里。
看位置：东安湖
看时机：区域最火热阶段
看价格：最低”1”字打头，主打性价比；
看面积：181㎡~276㎡，起步就是再改；
较之于上海私募大佬裘慧明2.85亿捡漏浦东新区银柳路的独栋豪宅，恒邦天府·东安湖1号，单看价格，对中产来绝对有价格吸引力，可谓“捡漏”，可为什么客户不买账呢？
买对地，修对房，找对人，这三板斧在调控放松后依然不会变。本文将从板块、问题、案例上，看东安湖1号究竟犯了哪些错，适合开发商深度阅读，评论，收藏和转发。前事不忘，后事之师。全文约7500字，分四个章节，深度阅读需要17分钟。
1、东安湖：不是楼市板块
2、东安湖1号的四大困境
3、太阳底下没有新鲜事
4、老朱有话说
01
东安湖：不是楼市板块
首先明确：东安湖，它是一个湖，是一个公园，但它没有形成一个板块。
我们上期写过楼市伤害性功能配套，公园不一定都等于资源，譬如，成都有人民公园，但至今没有人民公园板块。
也就是说，成都有东安湖，但还没有东安湖板块。纵观楼市发展，一个楼市的板块它有很多因素。
比如，它和城市其他板块之间要有强关联，包括不限于交通关联、产业关联、商办关联等。还有，要形成一个板块还需要其他因素的加持——
1、城市蔓延的房价挤压
很多板块的形成，是因为城市蔓延式发展和房价挤压。比如，城南的发展，先是玉林，然后是桐梓林，接着是火车南站，再是金融城，最后变成大源、华阳等。
它是自动蔓延下去的，好比水是自动流下去的，但你不能突然出现一股水。
比如，桐梓林房价卖10000元/㎡，华阳房价才1000元/㎡，那么，华阳就会形成小区域自行发展。十倍房价差带来了购房者，人住进来了就有商机，有商机就有商家……
当年锦官新城卖5500元/㎡，府河花园卖1100元/㎡，距离相差约15公里，有4倍差价，这是有道理的。
但东安湖不是这样的，它跟龙泉阳光城板块有异曲同工之处，阳光城板块为什么熄火了，因为它落单了。东安湖也一样。
它不是城市蔓延和房价挤压带来的板块外溢，从东门来看，它不是攀成钢外溢、不是三圣乡外溢、不是洪河板块外溢，不是行政学院外溢、更不是大面外溢。它并不是这些区域房价到顶，开发到顶之后的外溢。
东安湖，是为了举办大型体育赛事而修建的特殊功能区。最大的特点是功能单一，只适合举办体育赛事和大型演唱会。如果你既不是周边居民，也没有从事体育文娱工作，那你的日常和东安湖没有半毛钱关系！
2. 独立产业
有没有郊区做大做强的案例呢？有！如果郊区要形成楼市板块，就一定要有独立的产业支撑。
比如说怡心湖，人家是有独立的产业，早晚都得走产城一体的路。金融城能异军突起，并非空穴来风，而是城市向南+产业聚集+高端人群聚集叠加起来的，在老成都人眼里，最早的金融城就是郊区。
比如说大丰，政府把荷花池、中药材市场都搬迁过去了，且不论生意如何，商家就跟过去了，房价就会有支撑。
比如说新川，更是“产业先行导入，居住后来跟上”的典型。新川是新加坡和四川共同打造的科技园，产业导入之后人就来了。现在，新川都开始分流了，南区主打宜居，北区主打产业。
3、巨量土地集中供应
板块要发展，必须有巨量的土地供应，当然高端板块发展，必须得市中心的巨量土地供应。
这一点在我们前几次写板块PK中都有提及，再复习一下——你必须要有足够的土地，才有足够的热度，才能吸引足够的人口。攀成钢如此，武侯新城如此。
那么针对以上三点，东安湖板块都不满足。
第一，东门不存在价格外溢。
因为东三环的房价并没有遥不可及（个别红盘除外），而且东三环（包括十陵，洪河，行政学院）不缺开发土地。
你说东三环全部卖3万，我向外再走10公里，房子卖2万，这是OK的，但是东三环并没有整体3万+，十陵、洪河、二八板块甚至是468周边，不管是新房还是二手房，300万~400万的房源一大把。配套成熟，出行便捷。
这对东安湖，对于西河而言，都是压力。等于房价在东门这条线上，沿着成渝高速，它是流不出去的。
第二，体育不是产业，只是场馆。
凤凰山体育公园，中超足球联赛，人满为患，你要不要去开发房地产？
五项赛事运动中心，运动项目都很高级，也很好看，你去不去那儿买房？
第三、东安湖土地供应量是不够的。
因为公园占了大量的土地，它就会导致什么呢？变成了一个孤岛。土地供应量不够，没办法聚气。
要建一个小镇，它必须得要足够的人口密度。比如说，学校、医院、地铁、商场，超市，菜市场……老百姓过日子，不就是柴米油盐酱醋茶嘛。
东安湖没有机会吗？当然也不是！
你看华润卖了3年，卖得很好啊。
从这张图上，你能就能清晰发现，华润未来之城虽然面积大，但它产品丰富，起步早，跑得快；新希望、保利和龙湖的项目则更靠近已经成熟的吾悦广场附近，一面是东安湖公园，一面是龙泉老城区，还真是“面面俱到”。
但东安湖1号，那就不一样了。
首先，车城大道把它跟东安湖板块分开了。
一是车流量大，随手一拍都是货车；
二是车城大道不好掉头，从最近的地铁站连山坡开过来要绕一节，从东安湖1号到东安湖也需要开车，去过现场的都知道，那里的马路真的是“马路”。
其次，东安湖1号，除了西面是湖区，其他三面都是荒地，准确说是玉米地，目前，车城大道以北就只有它一个人。
从政府规划来看，虽然眼前的玉米地也有相应产业规划（包括拍卖），但要实现“全面开花”，起码要十年。
02
东安湖1号四大困境
简单点，直接上干货——
买错了地
前文已经解释比较清楚，从板块来讲，它就已经错了，结果这块地还不是纯住宅。
乍一眼，楼面价3770元/㎡，卖17000元/㎡起，毛利空间还可以，结果为商业兼容住宅用地，商业占比上限为51%，加上配建地块总面积达到254亩。但地块的开发强度不高，整体容积率仅2.0，最大可开发20.28万方。而且地块还有很多要求——
A、需要修建不低于4万㎡的符合国际标准的五星级酒店、会议中心等，总投资不低于5亿元（不含土地价款）。同时，五星级酒店需委托国际知名酒店管理集团进行管理，并引入其旗下的超高端品牌入驻。
B、五星级酒店需于2021年7月31日前完成主体结构封顶且在开工之日起34个月内建成投运。
C、需自持不低于竣工验收计容商业面积的50%（包含五星级酒店及配套会议中心等，出让年限内不得分割和销售）。
D、自持商业部分须引入至少1家大型文化投资公司总部入驻。
E、五星级酒店完成主体结构封顶之前，不得办理住宅部分房屋预售许可。
你看，最后一条，就导致它第二个困境——
第二、入错了局
员工怕感动，老板怕激动。
这人呐，只要一激动，智商就变低。往往，人们看到新事物都会很激动，哇塞！可在楼市中，新板块的诞生和走强，中间隔着“击鼓传花”。
啥意思？资源条件都差不多的土地，你买成5000，我买成6000，本来5000是最贵的，因为我来了，你就解脱了。
关键是，你龟儿子狡猾啊，还没等我开盘就卖完了。没听懂啊，看看华润未来之城还剩几套房子。
东安湖1号，等到大运会结束才集中精力卖房子（其他原因不讨论），本来东安湖就不属于楼市板块，现在连楼市热点都不是了。目前，主角是金融城3期。
此外，买新板块一定不要假戏真唱。
进入一个新板块，如果公司资金实力和产品创新能力不能吊打同行的话，不要做长线，大家都是来拼短跑的。这就好比，你去参加跑马拉松，等你跑到终点的时候，不仅没有人陪你跑了，关键没人看你跑了。
第三、定错了位
东安湖体育公园是一个潮汐式功能区，它有两个特点——
1. 多数时间是旅游景点，少数时间是赛事举办地
大型体育赛事，很多都是2~4年举办一次。东安湖体育公园，少数时间是赛事举办地，多数时间是旅游景点。
这一点，看看北京的奥运村就能明白，虽然有鸟巢、水立方等网红建筑，但在2008年奥运会结束后，2022冬奥会开始之前，它是一个网红旅游景点。而东安湖对于游客的吸引力，显然比不过北京奥运村。
用老朱的话来说，东安湖和元宵节用的假狮子、端午节用的龙舟特别相似——就是一个道具。用的时候，它是全场焦点；用完以后，它是全场槽点：又笨、又重、又占地方。过了一年，翻箱倒柜把它从仓库里找出来，抖落一身的灰尘，维持半天的热度。
2. 潮汐式功能区，对城市有价值，对地产没价值
还是以北京为例，奥运村周边的房价，表现得就没有东三环CBD区域的房价强势。譬如延庆和张家口也是赛事举办地，同样也有世界级的运动场地，但冬奥会过后，有多少人会专门去延庆或者张家口的崇礼买房？又有多少开发商会专门去这两个地方买地？
这些区域不会成为楼市的价格高地和关注焦点，不会有人因为某地举办过体育盛会，就去买那里的房子，也不会因为曾经举办过大型活动，该区域的房价就涨得更高更快，房价最终还是得回归居住价值和财富价值。
对于这样的板块，跑得快有现金流；抱大腿能生活。
保利云上：均价2.16万，面积段高层112-134㎡，叠拼184-280㎡；
锦粼云镜：高层均价1.8万，洋房均价2.08万，面积段高层117-143㎡，洋房128-143㎡；
未来之城：均价2万，目前在售面积段122-213㎡。
且不说好卖不好卖，仅从定位来看，保利，新希望，华润这三家，是想清楚了“客户在谁，从哪里来，为什么买”。
作为成都楼市唯一敢说真话的自媒体，从内心上，我非常佩服恒邦彭老板的决心和野心，但起步面积181㎡、想走纯粹之路，对现在的东安湖来说，是不是早了些？
还有，东安湖1号的房子（一期5栋），本质上是“大而不贵”。181㎡，大还是不大？不好说。但如果加上“贵”就是另外一回事了，关键是它出生在限价时代，这就恐怖了。
第四、营错了销
东安湖1号的营销困局也很明显。
1.7万元/㎡，说卖便宜了老板不开心；
说自己产品好，老百姓又不认；
起步面积181㎡，用钱找人，但爹不疼娘不爱的地段，难道富人都喜欢孤独？特别是经济通缩的当下，谁会去龙泉买那么大的房子？
从定位来看，是卖给朱总的；
从价格来看，是卖给热巴的。
结果呢？
朱总从来没想过在现在这个节点上买房子，更没想过跑到龙泉去买房子，以后打高尔夫都不好面对球童：“朱总，你今天怎么晚了一点？”难道回一句：“我现在住龙泉。”
卖给热巴也不对，对于天选打工人而言，需要通勤，需要happy，需要总价能控。千万别说79元很便宜，我已经在思考了两天为什么工资不涨，难道去问老朱？
你看，品质和价格的错位就诞生了，富人看不上，穷人买不起。关键是，东安湖1号现在也不知道跟客户谈什么：
谈品质？
——你品质这么好，为什么这么便宜？
谈价格？
——价格这么便宜，为啥子修那么好？
谈生活方式？
——对于17000-23000元/㎡的买家而言，他们不需要知道曾仕乾，不需要知道陈建中，不关心你和蔚蓝卡地亚用的是同款玻璃幕墙，不需要知道蜂窝铝板、光影格栅、镜幕塔冠的成本和意义，不太需要大金、博士、霍尼韦尔、汉斯格雅的超配，他们需要地铁、商场、学校、菜市场，麻将搭子。
就像老百姓娶媳妇，她只关心你会不会做饭，洗衣服，接送娃娃。
我很担心，东安湖1号会成为成都楼市的下一个铂雅苑。
03
太阳底下没有新鲜事
我们之前说过豪宅的几种修法，其中一个是烂地修豪宅。最典型的就是麓山麓湖和铂雅苑。
但是万华的土地便宜，规模又大，方向又对，有足够的时间来穿越周期。铂雅苑则是严重的定位不准，也没有政策东风吹。
说回东安湖1号的前世之师。
很多粉丝应该都知道雅居乐·铂雅苑，当年各种推广营销声势之浩大。不清楚也没关系，一句话就是——它是雅居乐和星河湾的联袂之作，虽然成都雅居乐不咋滴，但人家在广州很牛逼，星河湾就更不说了，豪宅教父。
为了证明自己的牛逼，博雅苑开成都楼市现房销售之先河——880套现房，业内判断售价不会低于3万元/㎡。
要知道，那可是2012年。繁复的石材拼花、同纬度最美园林、奢华极致的室内装修……星河湾的招牌元素铂雅苑都有，放到现在，铂雅苑的精装产品都很能打。
结果，开盘后的表现就是一场教科书级别的跳水，价格被定在了18800元/㎡，当日共实现销售113套，认购金额7个亿，当然，这是对外的口径，后面调价卖了8800元/㎡的清水，就昭示了开局不利。
商报当年的标题是《铂雅苑 两月不见梁上燕》。2014年3月8日，铂雅苑再次调整营销策略——推出了7000元/㎡的清水房和13000元/㎡的精装房，还给老业主补差价，绝对是教科书式的价格跳水。
后来，梁上燕败走韩婆岭导致她职业生涯遭到毁灭性的打击，不卖楼改卖酒。
不过东安湖1号和铂雅苑有一点很像，那就是对于城市的孤立感，当年去铂雅苑简直就是翻山越岭，那年，南延线的城市节点和都市界面都还没起来。
去东安湖壹号感觉也一样，开车过去， 嗯，昭示性很强，毕竟方圆几公里都没有什么房子，全是田坝。
地铁过去，下车还需要打个滴滴，毕竟距离地铁口步行也远，楼下公交还没通。
这样的前世之师还有谁？不少！
华润·金悦湾啊！也是一个充满各种血泪辛酸史的盘。
华润调子很高，有20万的水龙头和8万块的井盖。从2011年开盘时西三环的2万“豪无人性”，居然熬到了摇号时代，当年的高端“亚洲十大豪宅”变成了万人摇。
不是成都人民突然有钱了，是金悦湾突然亲民了。
2018年的时候，价格为9903-12772元/㎡，不要说什么降配，开发商听了不开心，老业主听了想吐血。
另外就是新鸿基悦城，港资还是很舍得，用材用料绝对巴适，但新鸿基悦城一直没有卖过南湖（当然，南湖珍湖在后期面临同样大而不贵的问题）。现在有现房销售可以调价的新政，不晓得新鸿基悦城能不能提速。
你看，跟东安湖1号犯错的楼盘那么多，在大而不贵的话题上，希望甲方少犯错。
说这个，是想告诉大家，不能有惯性思维，不能因为十年前买金融城赚翻了，八年前买大源赚翻了，五年前买新川赚翻了，就理所应当的认为，买东安湖也能赚翻。
实际上，成都已经进入高房价时代。与其花2.5万/㎡买到东安湖赌明天，为什么不用同样多的价钱在三环内买二手房呢？比如建设路，比如二十四城，比如杉板桥，所见即所得，交钱就拿钥匙。
老朱有话说
人这一生，要经历很多事情，大部分时候，我们不是要做好，而是要做对。
因为“好”是个人印象，是主观评价。有人觉得好，就有人觉得不好。
而什么是对？1+1=2，这就是对，是公认的。“好”不见得，苏东坡的字很多人都看不懂，但不影响它的价值，你看，好和坏不能对价！
我经常说的一个话题是——梦想可以把你带到你想要的地方，但逻辑才会把你带到正确的地方。
房地产生意是一门逻辑，它科学性不强、技术性不强，但它的逻辑性特别强。
房地产没有技术难度，但它有逻辑门槛，准确的说，不是做的好和坏，而是要做的对。什么意思？就5句话。
第一，这样的土地，你打算卖给谁？
第二，这样的客户，要多大的面积？
第三，这样的面积，要多高的品质？
第四，这样的品质，要卖到多少钱？
第五，这样的价格，客户在哪里呢？
这是一个闭环的问题，土地决定人群，人群决定面积，面积决定品质，品质决定价格，价格决定人群。任何一个链条断了或者任何一个问题没想清楚，都达不到既定的目标。
东安湖1号，前面3个问题都没有想清楚，但是它把第4个问题想清楚了，可是没有用。
就像铂雅苑，他们要卖多少钱不知道，要卖给谁也不知道，但他们知道要把房子修好，这是典型的没有逻辑。
所以说呢，它那个房子，从土地到单价，从面积到品质，总结下来就是——土地很普通，业主很模糊，品质还不错，价格很亲民。但这几个逻辑之间是乱的，导致项目错位。
我们写这篇文章，不是去点评别人，抨击别人的产品，只是拿它为分析案例，提醒市场上那些还在扩张，正在拿地，正在规划，正在定位的开发商们，你们有没有想清楚上面5个问题。
文章定稿之后，他们问我:“我们写融创，写中海，写万科，写万华，写国锐，会不会让同行们讨厌你？”
我说：“地产界原来有人喜欢过我吗？”
