结转利润率承压、盈利水平有修复空间，负债指标仍需进一步优化。
◎ 作者 / 沈晓玲、贡显扬
■■■ 核心观点【上半年销售金额349亿元，完成全年目标的39.7%】2023年上半年，首开股份实现全口径销售金额349亿元，同比降低19.8%，完成全年880亿元销售目标的39.7%。全口径销售面积131万平方米，同比降低9%；销售均价26641元/平方米，较去年末降低2.6%。下半年，首开股份仍需积极提高货量供应、加强营销力度以提振成交去化。【新增投资审慎，聚焦核心城市、总土储保持充裕】2023年上半年，首开股份的投资态度延续谨慎，新增投资规模保持在低位。上半年，首开股份以底价获取北京市昌平区南邵镇一宗纯商品住宅地块，地上建筑规模10.82万平方米。从未来可售资源来看，截至上半年末，首开股份总土储未售建面近1500万平方米，总土储规模保持相对充裕。【结转利润率承压、净利润亏损，盈利水平有修复空间】2023年上半年，首开股份实现营业收入194亿元，同比增长173.1%；毛利润22.2亿元，同比增长67%。净利润亏损15.3亿元、归母净利润亏损19.1亿元。从盈利指标来看，2023年上半年首开股份的毛利率较去年末降低5.2个百分点至11.4%，净利率和归母净利率分别为-7.9%和-9.8%。
【部分负债指标仍需进一步优化以达到监管要求】截至2023年上半年末，首开股份持有现金229.1亿元，较2022末增加23.7亿元。非受限现金短债比1.21倍、长短期债务比5.64倍，保持在安全范围。净负债率156.7%、永续债作负债的净负债率169.8%、剔除预收账款后的资产负债率72.2%，较2022年末有所提升，仍需进一步优化以达到监管要求。
【物业经营有序推进，城市更新领域积极探索】截至2023年上半年末，首开股份酒店经营收入快速增长，酒店物业经营等结算收入4.42亿元，福州首开君澜温泉酒店“茉莉泉”、昌平回龙观首开Long街、苏州胥江天街成功开业。同时，首开股份近年来在城市更新领域积极探索，推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。
01 销售上半年销售金额349亿元完成全年目标的39.7%
2023年上半年，首开股份实现全口径销售金额349亿元，同比降低19.8%，完成全年880亿元销售目标的39.7%。全口径销售面积131万平方米，同比降低9%；销售均价26641元/平方米，较去年末降低2.6%。在房地产市场整体下行调整的行业背景下，2023年首开股份虽然已经调低了年度销售目标，但截至6月末的目标完成情况仍略低于往年水平。下半年，首开股份仍需积极提高货量供应、加强营销力度以提振成交去化。
新增投资审慎聚焦核心城市、总土储保持充裕
2023年上半年，行业流动性压力持续，规模房企整体投资意愿延续低迷、投资态度谨慎。首开股份的投资力度也收缩明显，新增投资规模保持在低位。上半年，首开股份以底价获取北京市昌平区南邵镇一宗纯商品住宅地块，地上建筑规模10.82万平方米。从未来可售资源来看，截至上半年末，首开股份总土储未售建面近1500万平方米，总土储规模保持相对充裕。
从总土地储备的结构来看，截至2023年上半年末首开股份的土地储备主要集中在一线和二线城市，按建面分别占到41%和35%。区域来看，环渤海区域占比最高达58%，其中北京占到近7成；长三角区域占比18%，中西部和珠三角则分别占到12%。总体来说，首开股份的总土储整体城市能级较高、且大本营相对集中，在目前的行业形势下整体风险相对可控。
结转利润率承压、净利润亏损盈利水平有修复空间
2023年上半年，首开股份实现营业收入194亿元，同比增长173.1%；毛利润22.2亿元，同比增长67%。净利润亏损15.3亿元、归母净利润亏损19.1亿元，亏损规模较去年进一步放大。从盈利指标来看，2023年上半年首开股份的毛利率较去年末降低5.2个百分点至11.4%，净利率和归母净利率分别为-7.9%和-9.8%。综合来看，一方面，近年来行业整体利润空间收窄、利润率走低，首开股份历史高价地块、低利润项目的结转出清拉低了利润率水平。另一方面，2023年上半年（其他非流动金融资产）公允价值变动损失5亿元、（其他应收款坏账）信用减值损失2.57亿元，都对首开股份的利润实现有较大的负面影响。
04 负债部分负债指标仍需进一步优化以达到监管要求
截至2023年上半年末，首开股份持有现金229.1亿元，较2022末增加23.7亿元，其中受限及预售监管资金58亿元、非受限现金171.1亿元。非受限现金短债比1.21倍、长短期债务比5.64倍，保持在安全范围。净负债率156.7%、永续债作负债的净负债率169.8%、剔除预收账款后的资产负债率72.2%，较2022年末有所提升，仍需进一步优化以达到监管要求。
05 多元化物业经营有序推进城市更新领域积极探索
除了地产开发主业外，首开股份也有序推进物业经营板块的发展和优化。截至2023年上半年末，首开股份酒店经营收入快速增长，酒店物业经营等结算收入4.42亿元，福州首开君澜温泉酒店“茉莉泉”、昌平回龙观首开Long街、苏州胥江天街成功开业。同时，首开股份近年来在城市更新领域积极探索，推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。上半年，继续深度参与北京“回天计划”、方庄地区提升改造，推进长租公寓产品标准化体系建设，养老项目持续增加，文投文创项目稳步运营，棚改项目高质量推进。
排版丨土木更多2023中报点评01 | 绿城管理：项目拓展与业绩增长稳定，组织架构仍需调整
02 | 仁恒置地：营收同比增长30.6%，三道红线保持绿档
03 | 龙湖集团：多元业务拉升毛利率，年内已无偿债压力
04 | 港龙中国：营收同比上涨36%，短期流动性告急
05 | 保利置业：销售额同比翻倍，三条红线改善为黄档
06 | 朗诗绿色管理：净亏损收窄，轻资产转型进入新阶段
07 | 众安集团：销售同比增40%，无拿地减少支出过冬
08 | 五矿地产：短期偿债压力提升，需关注财务安全边际
09 | 中海地产：维持增长目标不变，密切追踪并购机会
10 | 绿城中国：权益销售首进TOP10，归母净利边际改善
11 | 中原建业：城市合伙人制度助力扩张，省外布局力度提升
12 | 保利发展：销售规模升至行业第一，继续重点在一二线扩储
13 | 滨江集团：销售首进TOP10，经营性现金流表现优秀
14 | 美的置业：优化资产结构仍是重点，净负债率降至39.8%
15 | 金地集团：营业收入同比增长超三成，三道红线保持绿档
16 | 万科地产：聚焦一二线投资，经营服务业稳定增长
17 | 新城控股：销售承压，商业稳健经营
18 | 越秀地产：上半年销售表现突出，财务结构进一步优化
19 | 正商实业：流动性压力较大，非受限现金不足6亿元
20 | 远洋集团：积极推动销售去化，短期面临流动性风险
21 | 中骏集团：负债进一步降低，稳健房企依然坚守
22 | 大悦城控股：投资谨慎聚焦，低股权合作项目拖累归母净利
23 | 华润置地：聚焦一二线重点城市，坚持“城市投资开发运营商”战略定位
24 | 华侨城A：资本结构持续改善，推动实施专业化改革
25 | 雅居乐：净利润亏损近40亿，企业多渠道融资
26 | 华发股份：营收利润双增长，“七力”赋能高质量发展
27 | 碧桂园：经营阶段性承压，迭代升级组织新架构
28 | 弘阳地产：合约销售规模下滑超三成，流动性问题亟待解决
29 | 信达地产：代建贡献销售达3成，盈利水平有待提升
30 | 龙光集团：经营不确定性加剧，境外债重组尚未落地
31 | 招商蛇口：坚定区域聚焦、城市深耕，行业排名提升至第五
32 | 中交地产：销售回款率115%，债务结构有所优化
33 | 建业地产：债务违约亟待重组，保交付是工作重点
34 | 金辉控股：营收微增，债务总额下降12%
35 | 绿地控股：资金链仍面临困境，推进代建及商管转型
36 | 建发国际：销售优于行业整体，投资强度保持较高水平
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合