GDP全武汉第二！仅次于光谷！

《三镇计划》是“武汉阿松”在2023年推出的系列内容专题。“武汉楼市一线”公众号将依次为大家评测武汉各大购房片区。武汉这个片区怎么样？发展潜力如何？有哪些地铁？有什么配套？值不值得买？都将得到详细解答，也为武汉购房参考提供强大的数据库。

《三镇计划》针对每个区域将分为区域价值评测和楼市评测2篇稿件去解读，对某个区域感兴趣的可以联动阅读。

本文带来《三镇计划》第24篇：经开核心区域价值评测。

点评武汉低调而有实力的片区，经开区必然上榜。

2022年，经开区全年GDP首次突破2000亿元大关，达到2008.84亿元，同比增长5.0%，经济总量和增速均列全市第二位。

作为武汉重要开发区之一，经过30多年的发展，经开区号称“世界车谷”，汇集了东风、本田等5大车企，约10座整车厂，约70余家世界500强企业，不仅是武汉GDP的领头羊，更成了武汉面向世界的经济门户！

从区域规划图上可以看出，与其它区不同，经开区工业、产业用地几乎占据了片区土地面积的二分之一，是武汉名副其实的工业重镇。

现阶段，武汉经开区逐步形成“3335”现代产业体系：汽车制造、电子电器、食品饮料3大优势产业、新能源与智能网联汽车、新能源、新材料3大战略产业、数字经济、现代服务、大健康3大重点发展产业、高端装备、智能建造、通用航空、现代物流、高科技农业5大特色产业，成为武汉工业经济的主战场。

2021年的十四五规划，经开明确指出，未来将打造以汽车产业、新能源、新材料为支柱的“3+N”现代产业体系，力争到2025年，产业规模迈上万亿级新台阶！

在经开30年之际，提出未来要用5年时间“走过去30年的路”，又一次为片区发展按下了快捷键，于是，经开区产业又一次华丽升级，迎来了全面爆发新时代！

2022年4月24日，《武汉经济技术开发区空间规划》正式公示，该规划显示，武汉经开区将承担协调带动区域一体化发展职责，建设成为长江经济带产城融合发展示范区、万亿级汽车产业创新大走廊核心区、武汉市城市副中心，建成为“中国车谷”和“宜居宜业的现代新城”。

到2035年，武汉经开区将整体形成“一中心三组团”（车谷中心城、沌口组团、纱帽组团、湘洪组团）空间结构。规划人口150万人，常住人口120万人，城市建设用地面积198.36平方公里，力争到“十四五”期末GDP达到4000亿元。

今天，我们就将重点介绍沌口组团，它规划用地面积95平方公里，以存量更新为主，提升现有城市公服能级和影响力，结合城市更新补齐居住配套短板，推进传统产业向“智仅限于规划公示3造”和“创造”转型升级，建设大气时尚的工业新都会。

一、经开沌口组团整体概况及板块细分

从地理位置上看，沌口组团位于经开区绕城高速与三环之间，西临后官湖，东至长江的大概范围。它属于经开区的“鸡头板块”，近汉阳核心、大武昌白沙洲板块。

板块内部，根据地理位置不同，可以分为经开核心板块、经开门户板块、万家湖板块及经开西板块。

1、经开核心板块：发展最成熟、居住氛围最浓厚，目前正经历二次迭代升级的优越片区

经开核心是经开区的传统核心板块，位于三环、四环之间，现阶段以万达广场、武汉体育中心为核心，向周边辐射发展。

现阶段，片区内有着较好的城市界面，丰富的商业、商务配套，完善的教育、医疗体系，甚至还有丰富的生态景观等，这里不仅配套充足、生活氛围浓厚，还开通了双地铁，多主干道，是全武汉少有的宜居、配套完善的成熟住区，也获得经开本地人的广泛认可。

经开核心夜景图：

经开核心武汉体育专心航拍图：

经开核心万达广场航拍图：

除了片区成熟、生活宜居，经开核心还在经历片区的升级发展，未来在片区核心板块，将由招商蛇口、武汉城建联手打造总建面约220万方的武汉中央活力区，促进板块城市界面、商业、商务、居住、教育的整体升级！

在这里，除了建面约124万方住宅外，还将有建面约94万方的商务、商服建筑，更将引入优质中小学（目前已引入神龙小学分校区）、公园、博物馆等。

根据规划，这里将打造招商花园城、花园里·1991商业街区双商业，预计24小时营业；

沿沌阳大道将规划约29万方的商务地标群，包含国际商务总部、地标写字楼、科创研发中心、金融中心、国际会展中心、五星级公寓办公等多元业态，其中，还有约248米的经开天际地标，计划引入世界500强企业。

这里还规划了汽车文化博物馆+汽车主题公园等，传承经开核心文化内核；另外，板块内还将规划4所幼儿园、两所小学（一所确定为神龙小学分校）和一所中学，教育资源也将进一步优化、集中！

此外，一线临后官湖的郭徐岭半岛片区，整体规划为“一网、两轴、三核、三区”，配套有车谷资本岛（经开本土国企投资）、中国城乡总部经济产业园（万亿央企中交投资），也正是经开“二次创业再出发”的重要推动力！

据了解，后官湖“车谷资本岛”定位于“资本汇集之区、产业创新之地、中小总部之城”，将通过资本聚集要素、要素塑造功能、功能引育产业、产业形成生态、生态协同发展，打造“资本+科创+产业+人文”四位一体的资本岛，成为武汉打造区域金融中心重要一极。

据了解，车谷资本岛规划建设6栋高层办公楼，包含企业总部大楼、沿湖金融总部、高端酒店、精品公寓等多种业态。

其中，企业总部大楼将建成130米高的地标建筑，优先鼓励投资机构实体入驻，积极构建企业总部大楼与本地实体企业、孵化器及科研创新机构的对接渠道，引导资金注入到创新企业孵化、科研技术产业化乃至前沿技术研发等阶段；

沿湖金融总部主要满足金融、基金企业及投融资平台办公需求，鼓励金融、基金、股权投资机构及平台落地，实现本地化运作，通过行业聚集营造良好同业交流氛围，形成本地化金融投资人才“朋友圈”。

2、经开门户板块：经开区环线更好、与汉阳核心联系更紧密的片区

这个板块发展晚于经开核心片区，除了以永旺梦乐城为核心的小商圈外，其它板块还在发展兑现中。

该板块西北部升官渡片区位于三环内，南临三环线、三角湖，片区内经开一初官士墩中学已开学，小学还在建设中。正片区现阶段还有部分工业园，城市界面一般，但与汉阳核心王家湾商圈很近，可以快速享受王家湾商圈、经开万达商圈双商业配套利好。

此外，该板块还有紧邻三环、近长江的板块，该片区与汉阳核心一路之隔，近长江，有永旺梦乐城、智谷文化产业园、亚心医院、武汉儿童医院及多所优质私立学校，再加上长江、太子湖等优质自然景观，城市界面好、也比较宜居。

片区航拍图：

片区产业园：

片区永旺梦乐城：

3、万家湖板块：现阶段以工业园为主，地铁16号线已通车，外校分校区已开学，但整个板块还需要较长发展时间

万家湖版块以工业区为主，目前还处于发展起步阶段，城市界面一般、居住人口较少。不过随着地铁16号线通车，外校开学，部分住宅陆续开盘、交付等，片区人气也有所提升。

不过，要想片区城市界面有质的飞跃，配套完善，还需要较长的发展时间。

片区城市界面：

片区工业园实景图：

片区外校实景图：

4、经开西板块：西临后官湖，大部分也是产业园，临湖部分有部分住宅

该片区以工业为主，但临后官湖部分也有居住区，相对居住生态环境较好，但因为多工业，大型购物中心、医疗配套等还需要依靠经开核心板块。

片区整体航拍图：

临后官湖住区航拍图：

片区住宅实景图：

片区内工业园实景图：

片区商业主要是社区底商：

二、经开核心整体点评：

经开鸡头地段，发展成熟，生态环境好

区域优势：

1、从产业看，武汉经济强区之一，板块内产业丰富、经济相对发达、未来还有一定发展潜力；

2、从配套看，商业、教育、生态、医疗等 一应俱全，分布多、且优质，内部生活很便利；

3、从交通看，双地铁，多快速路，能比较快接的串联武汉主城区；

4、从生态看，长江、太子湖、后官湖、三角湖等诸多生态资源环绕，生态环境宜居；

5、从其它配套看，武汉体育中心、高尔夫球场等，公共配套设施在武汉也名列前茅；

整体来说，片区核心板块城市界面好、配套齐全、比较宜居，不过因为以产业为主，所以整个片区置业以本地人为主，对周边片区辐射力不强；又因为发达的产业，导致片区虽位于三环外，部分房价却高于三环内。

区域劣势：

1、三环、四环之间，绝对环线位置较弱，片区居民多以本地工作的人群为主，与武汉主城区交流不是很紧密；

2、各版块发展不是很均衡，经开核心、经开门户优势明显，万家湖板块需要较长兑现时间。

三、经开核心地段规律评测：

越靠近体育中心、万达广场，价值越高

1、经开核心价值＞经开门户价值＞万家湖板块价值。

该片区价值基本不以环线为基础，主要是看谁的配套更成熟、谁的城市界面更好、谁更宜居，谁的价值就越大。

2、谁更靠近核心商圈，谁的价值就越大

整个经开核心有经开万达广场、永旺梦乐城两大商圈，谁距离这两大商圈更近的同时，享受更好的生态、教育、医疗体系，谁的价值就越大。

因此，靠近经开万达广场，能享一线三角湖景观、近地铁、近武汉体育中心的武汉城建云栖湖岸是板块内新房价格高地；而规划配套齐全、近武汉体育中心、坐享双地铁、协和医院的招商武汉城建未来中心，同样是板块内价格的佼佼者。

前期，与永旺梦乐城一路之隔，一线临太子湖、地铁口、隔壁是亚心医院的禹洲朗廷元著房价也接近过两万元/平，也说明对核心资源占有盘的价值肯定，但后期因开发商原因，导致项目价格下滑，这是不可控因素。

经开核心交通出行评测

快速路与密集路网交织，自驾很快捷

3地铁已通车，公共交通出行便利

经开核心交通路网很发达，除了主干道快速串联武汉核心，还有密集的“毛细血管”路网，缓解自驾交通压力；同时3条地铁均已通车，公共交通出行也比较便捷。

自驾方面：多主干道、多快速路

经开核心片区内，横向有三环线、四环线，能比较快速的串联武汉三镇，便捷的通往武昌、汉阳、汉口板块；

纵向有东风大道高架、江城大道，快速连通汉阳核心，甚至能直达汉口；另外会有已开工的左岸大道正在建设中。

东风大道实景图：

江城大道实景图：

片区内三环线匝道口实景图：

此外，片区内左岸大道未来将联通三环线，经开核心滨江也将再添一条南北贯通的重要干道！

经核实左岸大道项目北起三环线，南至汉南兴七路，项目分沌口段、长河段、智慧生态城段、大军山大道段4段建设。其中，经开核心为沌口段（三环线-万家湖南路），目前项目已于2022年5月18日开工，预计2024年11月2日完工。

除了连接其它主城区的重要主干道，经开核心内部路网也非常发达。

例如，经开核心板块横向有车城北路、神龙大道、沌阳大道、车城大道、车城南路；纵向有车城西路、车城东路、万家湖路等串联内部各片区。

神龙大道实景图：

车城东路实景图：

地铁方面：3、6、16号线3条地铁已通车，基本串联起整个片区

目前，经开核心板块3、6、16号线均已通车，其中，3号线二期、6号线二期正在施工中。

地铁3号线，从沌阳大道到宏图大道，沿线经过经开核心、汉阳王家湾商圈、武汉CBD、汉口香港路到东西湖片区。

地铁3、6号线东风公司站：

近期，地铁3号线二期已开工。根据规划，地铁3号线二期起于文岭站，起点预留向北延伸条件，线路沿知音湖大道、全力三路、东风大道走行，串联文岭半岛和大车都片区，止于沌阳大道站（不含），与3号线一期贯通运营。

据了解，该路线长约12.0km，均为地下线，设站5座，均为地下站。其中换乘站1座，为枫树五路站，与规划10号线换乘。新建文岭车辆段，与文岭站接轨。

地铁6号线，主要从东风大道站到新城十一路站，沿途经过汉阳滨江、钟家村板块、江汉路板块、及东西湖腹地。

地铁6号线老关村站：

地铁6号线江城大道站：

目前，地铁6号线三期也已开工，根据规划，该工程起于博艺路站，经博学路、车城西路，止于东风公司站（不含），线路全长约2.5km，均为地下线，设车站2座，均为地下站，其中换乘站1座，为博艺路站，与规划17号线换乘。新建巨龙湖停车场，与6号线二期终点站新城十一路站接轨。

地铁16号线，从周家河到国博中心南站，主要串联经开滨江各片区。

地铁16号线老关村站内部实景图：

目前，地铁16号线二期也在施工中，二期工程全长4.22公里，起于16号线周家河站，沿纱帽向南，设纱帽、通航机场2座车站。16号线二期与16号线一期贯通运营后，将有力促进武汉新型工业化和新型城镇化发展。

经开核心商业配套评测：

购物中心多元且齐全

经开核心的商业非常丰富，主要集中在经开核心东风高架沿线与经开门户板块。

1、已开业项目，以经开万达广场、永旺梦乐城为核心

武汉经开万达广场，是武汉的第四座万达广场，项目总建筑面积逾44万方，是大连万达第三代城市综合体，将商业、商务、娱乐、居住、文化等多种功能集于一体，拥有大型购物中心，五星级酒店，室内外步行街、高级写字楼、精品SOHO等多种业态。

经开永旺梦乐城，总建面约27万方，停车位约4500个，2015年12月10日正式开业，是亚洲超级航母商业。该购物中心内部超市、电影院、餐饮、培训机构等吃喝玩乐一应俱全，不仅能辐射经开区，还是白沙洲、汉阳四新居民逛街购物的好去处。

梦乐城内部部分商业一览：

此外，片区内还有湘隆时代广场、金凯国际广场等，经开核心东风高架沿线，能满足片区居民的日常生活所需。

湘隆时代广场实景图：

周边中百仓储实景图：

2、未开业项目，招商、武汉城建相关商业

未来，在招商武汉城建未来中心项目内，规划打造花园里·1991商业街区和招商花园城南馆、北馆两大部分商业体，且均为开发商自持运营。

根据规划，花园里·1991商业街区：通过保留车谷工业文化和历史建筑底蕴，打造长约600米的现代block开放街区，商业街内部包含企业客厅、庆典广场、慢行系统、花园里街区、天空跑道、艺术公园六大节点，形成公园式街区体验。

招商花园旗舰商业：位于东风大道高架旁，分南馆、北馆，总体量约30.4万方。

其中，招商花园城北馆规划以潮流娱乐体验主题，计划引入实景剧本杀、沉浸式主题轰趴馆、运动减压馆等网红业态，且地下一层可直接接轨地铁口；

招商花园城南馆，规划为未来科技体验主题，规划约70%的吃喝玩乐业态，约30%的华中零重力飞行体验馆、武汉电子科技竞技体验馆等特色业态。

经开核心教育配套评测：

教育资源相对丰富

还有很多知名私立学校

经开核心教育资源也能满足基本需求，其中，比较优质的神龙小学、经开一初等，位于经开核心区域；另外经开教育还有一大特色，就是很多知名私立学校。

经开区划片示意图：

（备注：学校划片每年都有变动，具体以当年为准）

1、神龙小学 --- 经开区第一梯队小学

神龙小学创建于1997年的9月，是一所由神龙汽车有限公司创建的子弟学校。随着教育体制的改革，2002年11月，学校从企业剥离，划归为社会管理。

据了解，神龙小学属于市级示范学校，在经开区教育质量一流。

神龙小学实景图：

目前，神龙小学还在后官湖畔建设了湖畔小学分校区，占地面积约50亩，市区骨干教师高达全校教师队伍的约25%，硬件配置也十分完善，建设了基于云计算、大数据、智能终端等先进智能技术的智慧校园环境。

学校实景图：

学校硬件设施：

未来，该学校还将在招商武汉城建未来中心建设分校区。

2、三角湖小学

武汉经济技术开发区三角湖小学是开发区新崛起的第一所社区小学，位于美丽的三角湖畔，与新江汉大学、一高中、育才幼儿园形成了一条教育链。

据了解，该学校占地面积34552.56平方米，建有标准的足球场、规范的塑胶运动场、塑胶篮球场、风雨操场等；并开通了校园网，校园广播系统、电视、投影也逐步走进教室，软件、硬件都比较充足。

三角湖小学实景图：

该学校还有新华校区和官士墩小学（在建），其中，官士墩小学还在施工建设中。

3、经开实验小学

该学校硬件也非常好，重视素质教育，配备有合唱室、舞蹈室、陶艺室、围棋室、录播室、书法室、沙画室等34个功能教室及室内体育馆、室外运动场等。

经开区实验小学实景图：

4、经开一初

武汉经济技术开发区第一初级中学是开发区管委会投资6000多万兴建的一所全日制公办寄宿中学。

以“五会三有”（会做人、会学习、会健体、会审美、会创造、有科学素质、有人文素质、有个性特长）为培养目标，构建“民族化、国际化、小班化、数字化（信息化）、人文化”的开发区办学特色。先后获得“湖北省教改实验学校”、“武汉市校园环境建设先进单位”、武汉市体卫合格学校“、”武汉市红旗团委“等多项荣誉。

目前，该学校还有官士墩分校，已开学。

此外，片区内还有武汉外国语学校、三牛中美中学等知名私立学校。

经济核心医疗配套评测：

数量不多，但均为较优质医院

经开核心医院也比较少，比较知名的有协和医院西院、武汉亚心总医院和武汉儿童医院西院。

1、武汉亚心总医院--- 三级综合医院

亚心医院总院，该院是一家综合性的三级医院，各种科室都有，而且设备环境都非常先进。医院建有空中连廊、屋顶花园、绿色长廊、花园式病房等，顶楼还有直升机停机坪。

2、协和医院西院 --- 三甲优质医院

协和医院西院与本部实行一体化管理，是协和医院四位一体的重要组成部分。西院现有规划用地80亩，建筑面积18万平方米。新建外科综合住院楼，总投资6亿，19层。楼内设施先进，功能完善，是目前国内现代化的住院大楼之一。

西院开设病床1200张，现有在册员工700余人，其中硕士及以上学历者175人、副高以上职称者112人、硕/博士导师23人。西院有协和医院国家临床重点专科骨科、呼吸内科、心血管内科、消化内科、内分泌科、妇产科、耳鼻咽喉科、普外科、神经内科、皮肤科、泌尿外科等一体化发展的临床和医技科室31个、以及专门为外籍人员诊疗的“协和医院国际门诊”。

3、武汉儿童医院西院 --- 三甲儿童、妇幼专科医院

武汉儿童医院西院是目前武汉西南地区规模最大的妇女儿童医院，填补了武汉经开区三级甲等儿童和妇幼专科医院的空白，由武汉经开区投资建设，开设29个专科，建有4层门诊医技楼和12层住院楼，设置床位660张，目前已正式营业！

经开核心生态资源点评：

近长江，多湖，自然景观资源优越

多运动中心、多公园，户外公共设施齐全

经开核心生态景观非常优越，片区内长江、三角湖、太子湖、北太子湖、万家湖、后官湖、汤湖等诸多水景资源，湖边、长江畔还修建了绿道或公园等。

1、长江-- 近三环部分江滩公园已完工

片区内近三环的一线滨江部分，局部江滩公园已完工。该板块江滩公园水准还是比较高的。

江滩公园航拍图：