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三年间从疯狂到冷静,古城金华楼市巨变 | 楼市地理

历史

潮起亚细亚。在近日举行的杭州亚运会开幕式上,金华原创的《婺韵芳菲》作为暖场节目亮相。再早前,亚运会火炬传递金华站17日启动,170名火炬手经过当地多个地标后,在亚运分村完成收火仪式。金华,这座千年历史古城,借机走向大众视野。

从三国吴宝鼎元年建制以来,金华已有1800多年的历史,素有“历史文化之邦”之称,代表文化为吴越文化。但一直以来,这座千年古城的存在感并不如下属代管的义乌、永康、东阳,也因此网友调侃称:浙江的金华,中国的永康、亚洲的横店,世界的义乌。

不过,历史积淀和优越的地理位置,也曾让金华成为资金瞩目之地,各路开发商相继涌入,2021年1月金华房价曾经领涨全国。热闹过后,金华楼市从高位向下盘整,重回冷静市场周期。今年来,金华房价连续5个月环比下跌,8月新房价格跌幅为全国70城之最。

疯狂时刻

“如果不想工作,就来这座慢生活的小城吧。”不同于繁华大都市,在年轻人热衷于寻找慢节奏的当下,金华在社交媒体上被列入“冷门打卡地”之列。漫步古城、走街串巷,构成了其独有的清冷气质。

金华古称婺州,昔称“百工之乡”,早在新石器时代,境内已有陶器生产。这里古今人才辈出,著名人物有“初唐四杰”之一骆宾王、清初戏剧家李渔、新闻学家邵飘萍、诗人艾青、当代摄影大师郎静山等。这里是中国十佳宜居城市之一,联合国还曾为其市区康居工程颁发奖项。

但是,与其他三线城市有所不同,金华本身的知名度,可能要稍逊于其下属代管的县级市。义乌的小商品市场、永康的建筑五金、东阳的横店影视城,在大众视野中的曝光率都要更高。

不过,也正是因这份历史积淀、特殊的地理位置,让金华曾成为开发商争抢之地,楼市经历了一段疯狂时刻。当地的市容市貌、城镇化建设,也在上轮楼市周期中发生了翻天覆地的变化。

纵观金华楼市历年发展脉络,2016~2018年是其高速增长期、量价齐升,2018年达到阶段性高点。2019年上半年“小阳春”行情延续,2020年虽然遭逢新冠,但金华楼市还是走出“V”型反转,年成交量突破200万平方米,成交均价高位持稳在1.7万元/平方米。

金华房价也在2020年下半年步入上涨通道,学区房政策催化、新房二手房倒挂、房企拿地价不断刷新,都成为市场高热的催化剂。最瞩目的时刻是在2021年,当年1月金华新房价格以1.2%环比涨幅领涨全国,二手房价涨幅也仅次于深圳、广州、上海3个一线城市。

当时,有媒体报道称,金华市区有40.3平方米公寓售价320万元,折合均价高达7.69万元/平方米。虽然该房源属于市区少有顶级学区房,非普遍现象,但还是折射出了金华楼市曾经的高热时刻。

房企的热情也可见一斑。2017年以前,金华涉宅用地成交量一直处于低位水平,随着当地商品房市场发展,涉宅用地成交量急剧增长,2021年上半年金华成交楼板价已接近10000元/平方米。

非理性的市场热度,引发了监管注意。2021年7月,因新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快,金华等5个城市被住房和城乡建设部约谈,此后金华火速出台了楼市收紧措施。

调控及行业整体下行,使得金华楼市发生明显变化。据金华市房地产交易办证中心数据统计,2022年金华市区新建商品房共成交17290套,同比下跌22%;二手房共成交11474套,同比下跌45.2%。

不过,经过这些年的起起伏伏,金华的城市面貌发生了极大变化。一位金华当地人告诉记者,金华这个城市其实挺小的,但这些年扩张比较明显,多了不少商业综合体,包括近期亚运会和金华也有关联,城市一下子脱胎换骨了。“现在城区建设力度非常大,以前比较少看到。”

高位盘整

步入2023年,金华楼市出现了一些特殊变化。

国家统计局最新数据显示,8月份全国70个大中城市新房价格指数环比下跌0.3%,共有52个城市新建商品住宅售价指数环比下降,其中金华以1.1%领跌,已连续5个月环比下跌;二手房价格环比下跌的城市有66个,金华跌幅0.9%,同样连续5个月环比下跌。

有当地二手房业主表示,自己正按前几年的买入价出售房子,比同小区大多房源便宜几十万,但购房者仍在此基础上继续砍价。当地中介也称,金华房价较高位下调了不少,二手房市场也是如此。“学区房价格跌得多,现在都在建学校,购房者选择空间大了很多,行业走势影响也很大。”

从房价“领涨”到“领跌”,金华楼市发生了什么变化?易居研究院研究总监严跃进对当地楼市有多年观察,他表示,金华是非常典型的楼市有过一波热、现在比较冷的城市,其他城市如徐州、银川、惠州、泉州等也是如此,都是有过一波明显上升、然后出现下调。

“冲到一定高位,就可能往下走。”严跃进称,因为金华本地购房人群多,外地人到金华买房的不多,没有特别强劲的人口导入速度,相对来讲更加中规中矩,因此需求消化后市场会有所降温。不过,金华当下市场虽然调整,但没有出现极端事件,整体来讲没有太大问题。

克而瑞也曾表示,从金华对下属县市客群吸附力来看,义乌、东阳基本不会选择金华置业,投资首选杭州,永康、武义、兰溪相对偏好金华主城。从居民购买力来看,金华本地人生活偏安逸,以公职人员、工薪阶层为主,月收入在5000~6000元不等,居民买房压力相对适中。

从经济增速看,金华在浙江全省排不到前列。2023年上半年,浙江全省GDP总量为38717亿元,同比增长6.8%;金华上半年GDP总量为2733.03亿元,按可比价格计算增长7.0%,名义增速仅为3.47%,名义增速在浙江垫底,总量排在杭州、宁波、温州、绍兴、嘉兴、台州之后。

不过,当地人口未出现流失。七普数据显示,2020年浙江省常住人口为6456.76万人,与六普人口相比增长18.63%,杭州、金华两市人口增长率分别达37.19%和31.5%,位居全省前二。从人口集中度来看,金华2020年常住人口占全省人口比重为10.92%,位居三四线城市第一。

克而瑞还表示,金华是浙江省内唯一一个十年间城镇、乡村人口同时增长的地级市。“当前金华城镇化水平相对较低,乡村人口基数较大,同时外来人口持续流入,意味着其城镇化水平以及人口流动规模仍然存在进一步提升的空间,这也可能带来一定的潜在购房需求。”

为稳定楼市发展,今年8月金华发布房地产七条措施,包括提高住房公积金最高可贷额度、鼓励城市更新房票安置、加大信贷支持力度、降低住房交易税费等,新建商品住宅和二手住宅更是不再限售。

严跃进认为,金华短期内是三四线城市下行的缩影,但其经济基本面还可以,与其他投资客较多的城市不同。比如,广州惠州投资客就比较多,金华大多是市中心的盘,现在虽然在数据上出现高位盘整,但综合当地经济情况及楼市特点,后续还是会有些新的市场机会。

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