北京楼市，强学区老破小慧忠里，9月有一套一居室的成交价比21年大降183万。
先来看下成交记录：
这套385万的房子，9月份成交，价格经确认属实。
同小区，同面积，同户型的房子，在21年最高成交价568万，这个价格也做了确认，属实。
从这两条成交记录来看，慧忠里老破小的房价，直线暴降。这个下降幅度，非常惊人。短短两年五个月时间，房价暴跌183万。
183万，这是个什么概念？
如果按家庭税后年收入50万计算，这是将近4年的收入；即使按照家庭税收年收入100万计算，这也是将近两年的收入。
税后收入50万，这个水平，在北京基本算是中等收入；税后收入100万，放在北京，这也是妥妥的高收入家庭了。
少则两年，多则四年的收入，随着一套房子打了一个响指，瞬时无影无踪。
慧忠里是对口朝阳外国语的学区房，其中的一居室，对于很多资金实力略微差点、又想进入牛小的家庭来说，是一个很好的选择。买了占坑房，入学后就可以卖掉了。
所以，这个小区，一度是家长们追捧的对象。在20年底、21年初北京楼市开始上涨时，慧忠里就在领涨的小区名单里。
谁也没想到，仅仅过了两年，慧忠里的房子竟然大幅度下跌。事实真的如此吗？
为了验证消息，同时也为了观察小区的成交情况。我专门翻了下这个小区的历史成交记录，从而更全面的对这个小区的房价进行评估。
其一，，从历史成交记录里，的确找到了成交价为568万的那套房子。
其二，从成交记录来看，该小区房价跌宕起伏，变动比较大。
2016年2月，类似房子的成交价只有269万。
2016年下半年，成交价就变成了350-380万这个区间，上涨幅度40%左右。
从16年到23年，慧忠里一居室占坑房的房价，从269万万，上涨到最高600万左右，然后又再次下跌到最低385万。
至于23年9月，为何成交价暴跌到385万，原因众说纷纭。有说学位有占用的，有说卖家着急用钱的。
其实，这套房子的挂牌价就低，只有425万，从425砍价到385万，下降40万，我判断卖家可能换房，着急用钱，所以干脆降价卖掉。
我查到了这套房的两次成交记录：一次成交是23年9月13日，上次成交是15年8月1日。也就是说，卖家是在15年8月买的房子。
16年2月，同户型成交价只有269万；15年8月，成交价大概率低于269万，预计在220-240这个区间。
可以推测，卖家当年买入房子，解决了娃入学问题；然后以385万的价格卖出房子，差价至少145万，上涨幅度60%。
15-23年，8年时间，上涨60%，每年上涨7.5%。
这个幅度，看起来似乎比较一般。然而，年化7.5%的涨幅，已经相当不错了。
假设，仅仅是假设，卖家在20年年底或21年年初，将房子以480万卖掉，收益率将达到100%。
当然了，假设仅仅是假设，卖家踩点也没有那么精准。
涨跌起伏，扣人心弦。
慧忠里的老破小如此暴降，是不是意味着学区房不行了呢？
如今，该小区类似面积一居室的挂牌价，又达到了460-490万左右。也有个别几套房源，挂牌价只有420万左右。
学区房背后，争夺的本质是优质的教育资源。
优质的教育资源，是有限的，无法也不可能覆盖所有的学生。学区的绝对均衡，不存在。均衡是相对的，不是决定的。不均衡，才是绝对的，永恒的。
在之前的文章里，我曾经说过，要拼抢优质的教育资源，基本靠这三样：
学生的脑袋、家长的口袋、家长的条子。
家长的口袋，对于入学也能起到根本的作用。90年代，票子生的厮杀开始越来越激烈。IT公司某正，每年靠给北大附中缴费4-50万，换来不到10个入学名额。
学区房，就是家长的口袋换来的一张通向优质教育资源的门票。
当然了，只是说会享受到资源，至于造化如何，根本上还是取决于学生的脑袋。绝大多数家长们，基本是抱着这样的想法，来选择学区房：
蓬生麻中，不扶自直；白沙在涅，与之俱黑。
脑袋重要，环境也重要。
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