文 | 维辰
手机、家电“以旧换新”屡见不鲜，房子也能“以旧换新”！
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——今年9月份以来，济南、南京、淄博、泰安等多个城市纷纷推出“以旧换新”购房政策。近日，又有宁波正式启动“换新购”活动，连云港提出探索“卖旧换新”新方式，海宁鼓励房产“以旧换新”，对购买意向购房人存量房的房企予以总购房款2%的财政补贴。
一
总的来看，目前各地的“以旧换新”主要有两种交易模式：一是购房者缴纳定金锁定新房，中介集中资源优先推售购房者旧房，期限内卖出则合同生效，反之则退还定金；二是房企或其他第三方出手收购旧房用于买卖或者工抵，购房者通过补差价购得新房。
“以旧换新”和购房者自行置换的差别在于，前者打通了卖房、买房全流程，整合了中介、房企等相关方面联动配合，使置换流程更加流畅、置换效率更高。传统的房屋置换流程中，许多购房者会陷入“旧房卖不掉、新房买不了”的窘境，又或者等旧房子卖掉时，意向房源也已出售。
“以旧换新”中，购房者先锁定新房，再由中介线上线下聚焦推广加速旧房销售，辅以出售成功合同才生效的兜底机制，或干脆由房企、第三方收购，有利于打消购房者“没卖不敢买”、错失心仪新房的顾虑，也增加了换房确定性，对释放改善型住房消费需求、化解库存积压具有积极作用。
二
全流程的另一面，是“连环单”。这意味着任何一个环节出了问题，就会引发一系列麻烦。
其中最典型的是，不论是帮卖模式，还是收购模式，都面临一个共同的难题，即怎么把旧房子卖出去：低于购房者的心理价位，人家不卖；价格高了，其他购房者或房企又不买。绕来绕去，又回到先卖这一关，其次才是卖买衔接问题。
而从实践经验看，有“（青岛市民）4天‘卖旧买新’”“仅12天就卖掉老房置换新房”这样让人艳羡的例子，也有大把购房者作出了妥协。据有关媒体报道，多名中介反馈，降价卖掉旧房子依旧是主流。此外，并不是任意旧房都可以置换，房龄、地理位置等符合一定条件，才能进行估价，“旧房总房款不能超出新房总房款的60%”。
可见，在“以旧换新”链条中，依然要面对旧房出手难的痛点。若未能就价格方面达成一致，购房者又锁定了新房源，反而会拉长去化周期。这便是连锁反应。也正是这样的“双刃剑”效应，决定了“以旧换新”购房政策不适宜大面积推广，各地应视当地楼市销售、置换需求等具体情况而定。更何况，还有不少“以旧换旧”的购房者，都反映新政适用范围有限。
三
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探索房子这样的大宗财产“连环单”业务，监管务必要跟上。
现阶段，有的“以旧换新”是倡议性的行业间活动，有的是政府性的，前者对购房者并不友好。实事求是地说，若新房销售火爆，根本就不愁卖，房企何必舍近求远做置换群体的生意呢？
市场上，不乏一些项目尾盘或者非热点区域项目等去化不好的新房才用于置换，也有非第三方专业评估机构给旧房估价，缺乏监管部门从中规范、平衡，购房者又处于信息劣势一方，置换公平性何以保证？一旦出现纠纷，真是一团乱麻。
让“以旧换新”发挥一、二手房市场梯度消费和联动效应，提振楼市供需两端信心，需要地方视实际需要稳妥推行，不断完善旧房评估、置换标准等政策细节，加强全过程监管，方能促进房地产业良性循环。
【作者】 杨悦
南方评论
