这是熊猫贝贝的第1688篇原创文章
#哪些二线城市房产还有投资价值#
2023年已经过去了接近三分之一的时间，中国经济的复苏和持续发展，也在不确定性充斥的迷雾中向前进行。
在中国，谈经济，对于个体而言，房地产是绕不开的话题。
这篇文章，将回归我的本行，和大家聊一聊，依然充斥着不确定性迷雾，就连一线头部城市房价和楼市都有分化波动表现的2023年当下，有哪些二线城市的房产，还有投资的想象力和价值成长确定性空间？
正式开篇以前，先聊几句题外话。
首先来说，只要是有关注本号或者看过我以前文章的朋友都应该知道，我写楼市，谈房价，聊行业，一直秉承一个客观理性的基调和底线，文章长短不论，就是分享一些独家的观点和对行业市场的认知，并没有什么要卖房子给大家，或者说怂恿忽悠大家去买房。
没有独立思考能力，看见房产话题就骂娘，遇到房地产自媒体就说房托的，出门左转，慢走不送。
然后，我从来不搞什么收费社群，没有任何粉丝群，更没有收费群，没有任何的付费服务，写作分享，纯属爱好，认可支持，欢迎购买我在头条的专栏，以及后续会推出的一些官方平台付费内容就好。
互联网一些自媒体玩的那套养猪割韭菜套路，不好意思，我不玩。
这篇文章，没有什么枯燥的数据分析，也不会说什么假大空的宏观调调，而将从一个真正房地产行业从业超过15年的行内人，踏足过中国过百个城市进行过市场调研和价值分析的投研老油条，房地产和楼市实战老油渣的角度出发，立足当下，结合现实，和大家聊一聊2023年，几个具有投资想象力和价值确定性空间的二线城市。
2023年，一线城市的房价和楼市，都出现了明显分化和涨跌互现的动向背景下，聚焦二线城市的成长性和投资空间，是非常有意义和价值的。
拒绝炒房，坚定拥护“房住不炒”主基调，但是对于绝大多数没有财富传承，无法享受体制红利的普通中国人来说，在城市选择和房产投资上实现人生财富的升级和蜕变，其实是和高考一样，为数不多的可见可行发展路径。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
- 头条独家文章，抄袭搬运必究！（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，原创标签只有在头条平台。感激不尽！）
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图片来源：头条图库
1
北方地区，除了首都北京，实际上拥有投资价值的二线城市，并不多
北方楼市，并不复杂，实际上可以拿出来讨论，或者有争议的城市，没有几个，一个手掌就能数的过来。
首都北京，当之无愧中国北方地区，甚至可以说是全中国房产投资的价值标杆，不仅如此，还是价值风向标和绝对的政策红利核心价值区。
北京的房子和房价，实际上对于北京以外的群体，没有多少讨论和研究的意义。
外地人，在北京买房，不是简单有钱就能行的，更不是觉得有价值，想买就能买的。
那么，除了首都北京，北方地区有没有二线城市在当下有投资想象力和价值确定性空间？
有，主要看好三个：西安，青岛，济南。
实际上，这三个二线城市，是北方地区除了首都以外，对于年轻人群体，高学历群体，以及创业经商群体，面对北方诸多城市，为数不多的次优靠谱的选择。
人口挤压，外来群体源源不断汇集，就是这三个城市房产有想象力的核心逻辑支撑。
实际上，2023年以来，以西安为例，是学到了“闷声发大财”的精髓了：
3月份，西安房地产市场整体供需接近平衡，住宅热度最先修复，成交均价涨幅上千元。
3月份市场供应端，住宅产品共有116.9万㎡的上市售卖，环比上涨133.4%，同比上涨48.7%;
成交端，西安整体成交124万㎡，环比、同比分别上涨38.3%和6%;成交均价在本月上涨幅度较大，3月整体成交均价为16307元/㎡，环比上涨7.5%。
显而易见，3月份，西安的新房住宅市场数据表现乐观，各方面均有不同程度的上涨，尤其是成交端，达到近一年来的最高位，成交均价较2月份有高达1200元/㎡的涨幅，这也是近期少见的。
但是在互联网和舆论中，有西安的声音和相关信息被大肆拿出来炒作和宣传吗？
这就很上道了，对于济南和青岛也是一样，购买力，特别是新的外来购买力持续汇集，对于这一轮全国范围的楼市调整周期下行阶段来说，支撑房价，非常关键。
东北三省的省会楼市和房价不多展开，没有不敬的意思，东北老铁都能理解的事情也犯不着多讨论。
值得一提的，是石家庄，河北省会。
或许有人会不服气，认为石家庄为啥没有投资想象力，其实只要想明白一个关键问题就足够了：
北京只要一天是首都，那么石家庄，包括天津的房产，就没有多少投资价值可以讨论。
北方地区相对直接简单，接下来重点看看中国其他地区的二线城市。
北京夜景（图片来源：头条图库）
2
中部省会：长沙，合肥，武汉高看一眼的背后，其他三个省会城市怎么看？
中国中部地区，东接沿海，西接内陆，按自北向南排序包括山西、河南、安徽、湖北、江西、湖南六个相邻省份，最大城市为武汉。
能在二线城市排上号的，基本都是中部地区省份省会城市，也就六个城市。
其中，有投资价值的，合肥首当其冲，武汉其次，长沙是出了名炒房客有来无去的城市。
太原，南昌，没啥讨论意义，这个观点本地人都要支持。
比较有争议的，就是郑州。
中部地区，值得讨论是否有投资价值的城市，基本上就围绕在合肥，武汉，还有郑州三个省会城市中了。
这里谈谈从行业出发的几个观点：
首先看合肥，是中部地区投资想象力最高的城市，甚至比各路炒房客推崇的大武汉都有想象力，“炒房第三城”的名头不是白叫的，而能有这样头衔的城市，没有一个是省油的灯（第一是深圳，第二是杭州，第三就是合肥了）。
从合肥这个城市来看，房产投资的想象力，不是来自于什么省会地位，人口吸引力，论人口人才吸引力，合肥没有多少优势，旁边就是江浙沪，是不是？
说合肥有投资价值，是合肥市政府的风投执政风格，以及过去几年产业招商的沉淀，后续产业爆发带来的价值红利，很有想象力。
不客气的说一句，合肥这座城市，未来的投资想象力，比周边江浙地区都硬核。
然后就是武汉，武汉这个城市有想象力，但是武汉的房地产和楼市，是被外来炒房群体带来的浮躁炒作风气，给带歪了。
武汉楼市，三个关键问题：房价透支，购买力脱节，供大于求。
武汉的城市基本面是好的，人口产业这些经济因素也是有潜力的，这没什么争议，而且武汉当下楼市和房价的僵局，也没有说没有办法解决，但都是需要时间和过程的系统性问题。
短期，特别是2023年，武汉房价还有承压下行的空间，但是中长期，武汉这座城市，是值得投资关注的。
简单说，当下就不是去武汉考虑投资的适合时间。
最后就是郑州，郑州楼市和房地产，一言难尽，就连本地本省的河南老乡，对于郑州的楼市，没几个有好脾气的。
中国烂尾楼数量排第一的城市，这个帽子不摘，郑州的楼市就很难扭转大众印象。
更重要的一点，还是郑州这个城市，当下除了富士康和土地财政以外，找不出可以挑大梁的经济产业和其他支柱，这一点非常关键，也非常敏感。
简单来说，郑州的房产投资价值，和富士康的发展情况有正向关联，从经济逻辑上来说，明显太过于单一，特别是当下中美关系处于低点和不确定迷雾阶段，产业资本代表的富士康在大国博弈环境下的取舍不确定性。
郑州的房子未来能不能稳住，能不能价值成长，对于接下来郑州本地政府，是否能引入新的经济产业支柱，以及妥善顺利解决烂尾楼问题，扭转形象，至关重要。
很明显，当下的郑州，抛开名头和各种噱头来看，适不适合投资，一目了然。
合肥（图片来源：头条图库）
3
东南沿海：强者恒强二线格局，短期内不会有价值爆发的想象力
东南沿海，新一线扎堆，经济强盛，产业发达的二线城市，非常多。
这里分为两个类别，珠三角和长三角算一个类别，福建省算一个类别。
先说珠三角和长三角，从投资价值的角度出发，实际上能到二线城市级别，并且在过去几年产业相对稳定的城市，强者恒强是可以预见的。
城市强者恒强，意味着没有投资机会，这可能和很多人理解的房产投资逻辑不太一样。
因为恒强，所以波动很少，趋势明显，而且在这些城市的本地群体，有先发优势，基本上对于外来投资群体和资金而言，没有多少机会。
比如东莞，比如佛山，比如昆山，除非有本地优势，或者在本地长期生活工作，外来投资，基本上只有接盘的可能，没有抄底的希望。
基本上能跑全中国，甚至国外去炒房的群体，都集中的地区和城市，这样的城市从投资价值上来说，早已经被透支干净了。
短线投机炒一把，和本地投机群体斗智斗勇，虎口拔牙，还可以考虑，长期投资就不要想了，这些城市和地区，政府都是高度市场化思维的。
这里主要聊一聊福建省这个特殊的存在。
之所以说福建特殊，是因为和台湾省的地理关系。
2023年，最有风险投资意识代表的一个观点就是：去中国台湾买房子。
这个观点段位有点高，底层逻辑有点意思。
福建这个省份很有意思，三个二线城市，却有着完全不同的投资逻辑。
分别是：泉州，厦门，福州。
泉州是闽南地区富裕代表，从经济基本面上来看，属于长线稳定靠谱的投资标的，这没有争议，无非就是选择具体板块和产品的问题，有非常强的产业撑着，经济逻辑经得起推敲。
但是闽南普遍排外，这里说的排外不是态度上，而是经济环境对外来投资的排斥，这也很好理解，本地资金够多，市场化程度够高，对于外来投资和资金，没有多少兴趣。
厦门房价，堪比北上广深，去厦门工作的年轻人和外地人面对房价苦不堪言，但是不好意思，厦门房价，没有泡沫。
骂破天都可以，厦门的房价，可能比深圳的房价还要坚挺。
全福建，甚至全中国有钱人都想要的“白月光”梦想之城，有什么泡沫可言？
对于厦门房产投资来说，已经不属于绝大多数普通群体了。
最后就是福州，也是二线，还是省会，但是没有投资想象力。
不用什么数据和基本面分析，只需要看看2020年以来福州楼市表现和房价行情就知道了。
论经济和产业，福州不如泉州，论价值共识，福州不如厦门。
中长期维度，作为省会，福州房产是否有价值成长表现，值得期待。
但是短期维度，持有福州房产，一定不会是愉悦的体验。
厦门（图片来源：头条图库）
4
西南地区：云贵川一家，但是各自省会的投资意义，完全不一样。
最后，将目光聚焦到中国西南地区，也就是云贵川地区的二线城市中，关于投资价值的一些讨论。
成都，没有争议，行内行外，一致认可，是西南地区最值得关注，具有投资想象力的二线城市，没有之一。
成都的好，不用多说，少不入蜀的老话可不是瞎说的。
那为什么昆明和贵阳没有投资想象力呢？
昆明只要旅游发展的定位不变，消费城市的模式不改，那么房价和本地购买力脱钩，城市居民缺乏收入提升的产业和行业方向的矛盾，就无法解决。
比较典型的，昆明楼市有个关键词值得大家关注一下，那就是：“巫家坝”。
一块绝佳的风水宝地，体量，地段，甚至风水，都是所有二线城市梦寐以求的黄金核心宝地。
结果，在昆明就上演了一幕“房价透支，烂尾扎堆，下行腰斩”的精彩一幕。
前几年全国闹得沸沸扬扬的烂尾楼悲剧“别样幸福城”，就在巫家坝核心片区……
一手好牌打的稀烂，不说原因，现实如此。
昆明旅游，短期旅居，养老休闲，都是好地方，买昆明的房子，消费属性碾压投资意义。
昆明的朋友，有没有共鸣？
当初2万元均价在巫家坝买了房子的朋友们，交房了吗？房价涨了么？
巫家坝航拍（图片来源：网络）
然后就是贵阳，同样是省会，二线城市，本省人口汇集的头部城市。
但是贵阳在房产投资这件事儿上，是真的没有想象力。
请不用试图反驳或者抬杠，花果园了解一下？
花果园，位于贵阳市中心，曾经号称全国乃至亚洲第一大楼盘，常驻人口达40多万。
一个是供应惊人，另一个就是在贵阳的所有楼盘，房价能不能涨，要不要看花果园的脸色？
说句实话，站在花果园这个项目门口，能够消灭一切关于贵阳房产投资的冲动和想法。
贵州花果园（图片来源：头条图库）
当然，以上的分析和讨论，只是从相对宏观，整体的角度去看，并不是说没有房产投资想象力的城市，就没有具备投资价值的地段和楼盘，这是两回事。
随着房地产周期的更迭，房产投资和城市选择，门槛只会越来越高，其实这就是一个概率的问题：
增量时代，随便买房价都会涨，无非就是涨多涨少的区别，对应着就传递了一种错误认知，认为中国的房子是无风险的投资品，过去20年，这一幕持续上演。
但是到了存量时代，就是价值承压，泡沫挤压的分化环境。
如果一个城市从宏观去看，对应当下的房价都无法逻辑自洽，那么大概率来看，去这样的城市投资房产，遇到高位接盘的可能性，非常之高。
而对于具备投资想象力和价值确定性明显的城市来说，踩坑的概率，相对就会小很多。
以上观点，不一定是真知灼见，但是一定是行业角度的经验和现实之谈。
所有想成为时代幸运儿的人请记住：顺势而为才是智慧，和趋势对抗，永远只有粉身碎骨的结果。
以上，就是对2023年当下，中国二线城市中，是否具有投资想象力和价值成长空间，进行的一次讨论和研究内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。
周末写作，记录思考，不登大雅，分享交流，广结善缘。
图片来源：头条图库
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交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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