在中国房地产进程中，人口的重要性怎样高估都不为过。前几年，一些新一线、二线省会城市通过低门槛的引人政策，使人口规模得到与其经济实力不相称的增长，短期内城市房地产都收获了一波红利。
2022年是中国人口变化的转折性元年，人口负增长已成长期趋势。在愈演愈烈的城市抢人大赛中，另一个现象正在显露苗头，依靠粗暴地增加人口净流入提升楼市销售和房价的招术似乎正在渐渐失灵。
一季度结束后，各省份2022年人口数据陆续披露。在人口总量负增长的结果外，各省市的人口增长和人口流动趋势出现新变化。
众所周知，去年我国的总人口已经开始下降。值得注意的是，人口TOP3省份——广东、山东和河南均是负增长。人口减少的省市还包括京津沪等直辖市和东北地区。人口增长省份主要是中西部地区，例如安徽、江西、广西、贵州、甘肃、青海、重庆、云南、四川等。虽然去年全国总人口减少，但从已公布数据的省份来看，有17个省市人口增加，12个省市人口减少。
由于全国各省人口自然增长率都呈下降趋势，去年，大量中西部省份人口增长主要是人口回流迁移造成。曾经孔雀东南飞的人口流动潮，正在被人口就近城镇化所取代。
2022年全国主要城市人口增量统计中，长沙、杭州、合肥名列前三甲。网红城市长沙的人口净流入多年来都是全国城市前几名。去年，长沙终于以18.13万的人口净流入成为全国人口增量冠军。长沙能持续成为吸引全国人口涌入的磁场，与长沙作为全国房价控制标兵，当地居民幸福指数高有很大关系。
其他人口增量居前城市，杭州以民营经济活跃、网络电商发达，就业机会多而成为人口流入赢家。而去年人口流入前十强的城市，合肥、西安、南昌、昆明、武汉、郑州则是典型的中西部强省会城市。
中国主要城市人口流动趋势多年来格局基本稳定，中西部省会城市是人口持续流入的目的地，则北京、天津、上海则成为人口外流的策源地。广州、深圳等一线城市在人口增量排名中也不见踪影。
人口对城市经济和房地产的重要性已成共识。去年各省市人口数据公布后，从媒体反应来看，人口净增长是各地政府大肆宣传的一项政绩，所在城市居民也倍感荣耀。人口外流城市的居民则对城市未来发展忧心忡忡。
凡事过犹不及，没有人口，当然就没有财富创造和经济增长。但毫无门槛的人口流入对城市带来的利好作用也在不断减弱。
基建和房地产，是过去中国城市迅速改变城市面貌，提升城市经济实力和城市排名的突破口。各大城市放低身段去抢人，目的有很多；刺激楼市销售是城市引人政策的目的之一，不便明说，却又非常现实。
2021年全国商品住房销售量前十强与人口净流入十强名单重合度很高。人口涌入对城市房地产销售的提升作用是实实在在的。但随着房地产去年以来的大幅下跌，楼市需求格局正在悄然变化。依靠人口增量粗暴地提升城市商品房销量的打法，效力正在减弱。
（注：重点15城包括北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、南京、武汉、苏州、宁波、厦门、合肥、西安、青岛）
2022年全国商品住宅销售面积降幅超过20%，整体市场低迷，而高端住宅在市场下行周期内仍具有良好表现。从全国重点15城的市场成交看，2022年总价段800万元以上的高端产品成交占比同比增长3.3个百分点；在单价段上，6万元/㎡以上的产品成交占比也同比增长，增长4.1个百分点。总价300万以下，单价2万元以下住宅，成交比例下降显著。
在房地产进入下行通道后，中国城市商品住房的豪宅化、高端化趋势明显。刚需类住房消费下降比例较大。新房市场正在远离普通人群。
最近，克而瑞从重点监测的近3000个城市板块中，选取出了库存规模较大、且消化周期居于前列的50个板块，对这些板块进行了研究。发现了六大共性特征：
01-高库存板块中，超四成套均面积小于100平方米，小户型库存占比更高；
02-低价刚需板块居多，近七成住宅均价低于本市平均；
03-需求端支撑不足，2022年交易跌幅显著高于其他板块；
04-常见高库存板块可分为四大类别：“刚需新城”、“高价慢售”、“全市滞销”、“户型错配”；
05-中大户型去化情况相对较好，小户型库存面临更大去化困难；
06-中低价位板块需求支撑更为脆弱。
总而言之，低价、刚需、新城板块、中小户型正成为城市商品住房中销售困难，去化周期拉长的重灾区。而这类产品过去正是靠大量的进城刚需购房人口来消化。
以常年人口净流入全国前列的武汉和郑州为例。库存套数TOP10板块中，消化周期高于40个月的板块，如武汉的蔡甸区、黄陂区，郑州的航空港区、郑东新区、经开区，均是远离中心城区的新城板块。过去可以依靠新涌入的大量刚需客支撑摊大饼式的新城开发，外来人口是远郊楼盘的购房主力。
过去经济高增长期，只要人口进城，为了留下来最终都要买房子，再加上那时候房价也不高，人口流入多少都会对城市房地产销售起到拉抬作用。近些年随着经济低迷，沿海出口和就业形势恶化，大量从沿海回流内地的人口，主要目的是为了谋生找工作，自身的收入水平和消费能力，与过去城市主动引进的高端人才不可同日而语。
现在，内地城市新回流人口中有能力买房的比例在大幅减少，或者购房周期会大幅滞后。毕竟生活不易，解决生存问题才是头等大事，安家置业已不在进城人口的优先考虑中。
另外，单纯以人口总量增减来判断房地产市场前景的办法也在失效。
这几年人口不断外流的上海，豪宅成交刷新价格天花板，甚至已经出现了75万/㎡的成交单价。北京、深圳等一线城市去年也屡次打破豪宅销售和价格记录。
在经济收缩时代，单纯数人头的城市竞争已经落伍。城市人口消费力和资金密度才是衡量城市实力的底色。
在人口负增长时代，中西部城市人口净流入终归是一件好事。但在多年的城市引人大战后，有落户愿望的高质量人才早已消化殆尽。未来新流入人口主要是城市竞争中的挤出人流，消费力不高，短期内购房能力更加有限。依靠无门槛引人政策刺激房地产的招术可以休矣。中西部城市应该把精力放在如何产业升级，提高居民收入上。新市民留得下，有事做，生活有盼头，房地产需求自然会源源不断。
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