崇明 图片来自网络
引
子
14年前，一条隧桥跨过长江将崇明与上海连接，历经千年孤岛生活的崇明终于圆了“上岸梦”。
这些年来，作为“上海后花园”的崇明成为人们休闲旅游的好去处，但怎样把人留住，成为世界级生态岛“中国样本”的关键。
金茂、远洋、仁恒、上实等开发商打着“养老”和“（名校加持的）低密居住环境”，想吸引一波市区纯改善买家，尽管价格很“刚需”，但毕竟缺乏地铁支撑，只能“佛系”慢慢消化。
而今，轨道交通崇明线向崇明本岛进发——生活养老在崇明，工作在市区，很快就不再是梦想。
2023崇明产业布局图
当长三角一体化不断提速，长三角地区正在建设成为全国贯彻新发展理念的引领示范区、全球资源配置的亚太门户、具有全球竞争力的世界级城市群。
而崇明岛，作为世界级城市群中的唯一“生态大岛”，也正在以跨越式的步伐，一边守住生态、一边加速发展。
根据崇明8个月内连发两次的新版产业地图中“按图索骥”，随着长江生态大保护、长三角一体化、乡村振兴、轨交高铁上岛等一系列战略机遇叠加，崇明岛近年来开始探索从“+生态”到“生态+”的规划建设。
在如何做“加法”以及“加”什么的选择上，崇明给出了“现代新农业、海洋新智造、生态新文旅、活力新康养、绿色新科技5条新发展赛道”的答案，同时依托北沿江高铁、轨道交通崇明线，推进重要功能布局和重点项目向城桥镇、东滩·陈家镇、长横地区板块集聚。
崇明五新产业
Part.1靠“奋起”大开发，长兴岛能否为崇明“长脸”
崇明线对于长兴岛和崇明岛的发展来说，可以算得上是“生命线”，凭一线之力打通了长兴岛和崇明岛的发展经脉，终结与上海市区“同城异地”的时代。
但在此之前，长兴岛和崇明岛，仅仅是一条隧道和一座大桥的区别吗？也可能是市区和近郊的区别。
如果单纯按照距离上海主城区和市中心的距离来看，长兴岛可谓非常近，甚至比上海大部分郊区新城都要近。
尽管长兴岛近几年发生了翻天覆地的变化，但整个岛一直以“半生态、半工业基地”保留开发的姿态存在，按住了崛起的各种可能性。
长兴岛示意图
崇明2035总规的获批，继续明示了一个关键的内容：上海轨道交通崇明线，首先要通到长兴岛。
可以看出，长兴岛将成为崇明的建设重点，在“十四五”规划中明确了“长兴奋起”的目标，用海洋装备岛、生态水源岛、景观旅游岛来定义未来的长兴岛，基本形成“产、城、人、文”为一体的新兴产业空间和生活社区。
其中，南部规划为产业基地，中部为城镇区，北部为生态空间；在整个岛的核心区围绕轨交站点还规划了一个百万方体量的TOD项目——地铁小镇，融⼊船舶、海洋、橘乡特色文化，布局文创、生态、康养、餐饮等多元产业，建成后将服务于⻓兴岛船舶制造产业集群，成为带动一座岛发展的新名片。
长兴岛地铁小镇 图片来自网络
目前，区域内已集聚江南造船、沪东中华、振华重工、中远海运等龙头企业，以及像上海船舶运输研究所等一批知名海洋科研机构，海洋科研实力和技术创新能力不断提升。
未来的长兴岛，不仅是一个海洋装备建设的要地，到2025年海洋产业规模将达到千亿级水平。
作为上海“后花园”，轨交建设的加速、产业转型的升级、央企的入驻，为长兴岛的新一轮发展提供了背书，成为其城镇规模爆发性增长的底气所在。
根据规划，到了2035年，岛上的常住人口将超过崇明区政府所在地的城桥新城，其中产业发展所导入的人口是绝对的“增加值”，而这批高素质人口正是板块发展的生命力。
长兴岛TOD示意图 图片来自网络
有了长兴岛轨交枢纽和地铁小镇的赋能，长兴岛蝶变为一片炙手可热的价值高地，加上本就拥有得天独厚的生态景观资源，人口支撑、产业基础，开发速度、价值兑现速度在整个崇明都独当一面，长兴岛已经集齐影响城市发展的各大要素，宜居生活岛的形象跃然眼前。
如果说崇明大岛走的是“生态”的“保护性开发”路线，长兴岛则走的是“产城融合”的“大开发”路线，房价或独立于崇明，但这几年宅地出让几乎没有贡献，目前区域内一手房的价格还停留在一年前由金茂推出的洋房产品金茂逸墅3万元/平方米的水平，次新房及二手房的挂牌均价基本在2.5-3万元/平方米，暂时没有形成房价倒挂，但上涨的预期仍可能存在。
毕竟有“轨交崇明线入岛第一站”的最大卖点支撑，长兴岛很早就站在了起飞的前夜，作为金桥的“下一站”，四站的距离产生了一倍的价格剪刀差。
Part.2“东翼”起飞，陈家镇未来含金量几何？
在崇明线上岛之前，陈家镇就是作为崇明岛连接上海的“桥头堡”，如今崇明线终点站规划的落地，陈家镇将在交通利好中成为崇明最大的赢家，从一个交通不便的生态海岛花园城市蜕变为以生态科技为主导的创新功能集聚区。
作为崇明岛“两翼齐飞”发展格局的“东翼”，陈家镇凭借“生态”这张具有全球效应的名片积极推进产城融合发展。上海智慧岛数据产业园、光明东滩源国际交流中心等重点项目的建设，高科初创产业和高素质人口将快速填补，形成人口聚集效应、刺激需求，推动崇明配套再进阶。
崇明示意图 来自网络
早期，中国金茂、远洋地产、上海三湘等房企纷纷入局东滩规划，融创中国也通过收并购的方式拿到了一幅地块。
因为有着生态岛的规划，陈家镇的商品房容积率普遍偏低，基本都是别墅或以低层洋房和别墅组成的混合社区，属于低密度住宅板块。经过多年开发，陈家镇已然是一派老牌别墅区的景象。
如今，政府在板块内又规划一个全新的国际实验生态社区，汇集高等科学教育和居住功能，定位为世界级生态岛低碳技术和文化竞争力的生态型科教社区，未来也是整个陈家镇的商业和文化中心。
其紧邻崇明线陈家镇站，规划住宅建面98.38万平方米，陈家镇80%的出让宅地位于该片区，且在这几年已悉数被路劲、上实、仁恒、建发、光明、禹洲等房企拍得。
为了与世界级生态岛建设相匹配，区域引进了上海市东滩思南路幼儿园、上海市实验学校附属东滩学校以及上海交通大学国际农业与生态学院、上外贤达学院二期、同济大学碳中和学院等一系列国际合作办学，打造世界一流农业科学、健康民生和可持续发展大生态学科群。
崇明东滩布局 图片来自网络
现阶段，陈家镇除了禹洲东滩雍禧、建发和玺、路劲象屿岛上的院子、仁恒海明院和光明墅有部分尾盘在售，单价在3.1元-3.7万元/平方米之外，唯一的新盘是东滩·海上明月。
作为崇明岛东滩的国际化生态人居代表作，与自然生态缓冲区一线之隔的东滩花园收官作品——东滩·海上明月，将2000亩墅区的容积率降到史无前例的0.5，这一超低密度规划，放眼全国亦属罕见。
东滩·海上明月还力邀全球十大高尔夫设计机构JMP打造高尔夫配套景观，将一整座“果岭”搬进私家墅区，从相当于5个黄埔公园的110000平方米的半岛郊野公园，到由10000平方米鹭语湖、5000平方米白鹭湖以及若干小湖泊串联起的65000平方米水域景观，从令人惊叹的50%绿化覆盖率，到2公里带状“中央公园”、5000平方米禅意园林，共同营造出一幕芳草连天、浓荫蔽日、碧波荡漾、白鹭翱翔的天籁秘境。
根据崇明2035总规，崇明规划建设用地规模不超过265平方公里。其中，开发边界内的建设用地126平方公里，多数集中在长兴岛，即崇明岛基本不会用于建设开发；同时，崇明给未来人口的规模也给出了“底线”，规划常住人口不超过70万人，其中城镇常住人口56万人左右。
说明崇明岛尤其是陈家镇，为了把最好的生态环境保留下来，不惜对宅地的出让以及建筑开发的强度进行严格控制，注定了陈家镇住宅供应存在天花板，但也正是有限的供应量才能确保区域价值的含金量。
可以看到，这两年的上海集中供地中陈家镇并无地块上新，如果今年再无地块供应，那么未来两三年内，陈家镇将进入新房断供期。
Part.3高铁小镇产城融合，“2字头”低密度大宅能否看涨
目前，崇明已经进入到一个城市发展的快车道上。根据规划，到了2025年崇明岛将拥有高铁、地铁、高速、轮渡四大对外交通方式。
交通将带来更多的人，岛上生活的丰富性和便利度，决定了人能停留多久。
今年2月，位于崇明城桥镇保利明玥潮升推出了总价约240万元的90平方米河景臻装院墅，当月销售1个亿，据说购房者50%来自上海市区。
这距离崇明楼市的上一个热度窗口期已经过去了两年时间，彼时花博会盛大启幕，北沿江高铁、崇明线的规划与建设终于落地，崇明开始被列入更多人的买房计划清单。
铁路之于城桥镇与崇明，多的不是之交通枢纽，还有周边一系列配套能级的提升。
作为崇明区政治、经济、文化、交通和金融中心，城桥镇的地位就像崇明类似上海中心城区一样的存在，是很多崇明“本岛人”置业的标配。
这几年，崇明万达广场、八一路商业街、上海交通大学医学院附属新华医院崇明分院以及上海世外教育集团托管办学等相继引入，各项功能配套趋于成熟和完善，基本满足当地人对优质资源和教育的需求。
崇明城桥镇示意图 来自网络
根据2035年规划，城桥镇将被打造成综合性节点城镇，成为未来整个崇明以及吸引外来高素质人才的核心地区。
在城桥镇以西，与之配套的高铁小镇建设正在细化中，一期将建成产城融合的低碳绿色小镇。
而位于崇明万达广场以东的新城片区，崇明相关部门不久前提出在崇明城桥镇CMC1-0105单元建造首个建筑面积超过百万平方米的大型生态社区，同时配以教育等公建设施，未来形成15分钟便民生活圈。
崇明万达广场
该单元共6个地块，目前47和48号地块、51号地块已分别打造为金融街、保利商品房住宅，49号地块规划为未来的教育及社区公园用地，剩余50号地块以及52号地块还未出让。
目前，除了保利明玥潮升，上海东亚威尼斯公馆世家、融创十里江湾和金融街金悦府均有房源在售，后续还会有中建东孚的项目“中建春合境明”在板块内首推。
在上海新房均价达到5字头的今天，城桥镇新房的单价还是2字头，和其处在同一水平的也只有金山，当发展蓝图逐一兑现后，曾经所谓的“价格洼地”也一定会被市场所填平。
尾
声
英国诗人约翰·多恩曾经说过：“没有人是一座孤岛”。这句话同样可以适用于当下：在崇明三岛，没有一座岛是孤岛。
从“生态岛”、“生活岛”再到生态、生产、生活“三生共赢”的“中国样本”，这样的资源可遇不可求。
当一个板块拥有独特的海岛旅游资源、具备了未来的交通提升潜力，并且处于城市与城市的节点位置的时候，崇明无疑给我们展现了一个非常好的未来发展蓝图。加上“崇明2035规划”的驱动，崇明建设速度已经在加快，不过美好的未来或许仍要十年才来。
面对今天市区动辄千万级别的新房价格，崇明岛无疑具有非常高的性价比，但会有多少习惯市区生活便利性的人愿意用有限的“房票”换空间和时间，真正地去享受离尘不离世的岛居生活，或者提前为养老生活买单？
