上周的文章写的很明确了：
1、部分刚需楼盘价格已经到了阶段性高点，再追高已经没有任何意义，可以转向周边性价比高的二手房了。
2、部分改善盘价格也已经到了片区的房价天花板，买入你可能不会赔钱，但是有可能3年不会涨一分钱。所以如果你认为自住无所谓，请你就当我没说。
2023年4月第三周，济南楼市新房住宅网签1673套，算是还不错的成绩。
经历过2、3月的高歌猛进，4月份终于出现颓势。
部分2-3月份涨价不少的楼盘，近期成交量相对惨淡了很多。
开发商要么接受这种低速度销售，要么就是降价促销。看看购房者与开发商谁先撑不住吧！
1
刚需整体购买力，是以龟速缓慢爬升的
购房者可以回忆自2017年截止到2023年，济南刚需片区房价的波动情况。
我记得2017年的时候，唐冶、雪山、张马、新东站、华山、西客站等片区，房价就已经达到12000-15000元/平米左右，6-7年过去了，现在大家看这几个片区的二手房新房房价，并没有很大的突破。仅有极个别片区内的低密优质楼盘走出独立行情，数量特别少。
甚至有些品质差的楼盘，自2017年到2023年，6-7年房价纹丝不动，还不好出手。
这正是印证了我上面小标题的内容：
刚需购房者的整体购买力，是以龟速缓慢爬升的。
几年前这些刚需片区的小三室均价可能是130万/套，而过几年或许会提升到140万/套，再过几年变成150万/套，这种整体的购买承受力缓慢爬升，基本等同于房贷利息的资金成本，甚至整体算一下还要赔钱的。
所以千万别抱着买刚需楼盘投资的目的去买房，那大概率是有些人忽悠你！
在济南买房，赚不赚钱早就与房子数量早无关了，涨跌是跟品质挂钩的。
前几天一位付费粉丝问我180万能不能在济南买房，做到保值增值。我绞尽脑汁想了想，这个预算比较难，得好好筛选。想了一会儿，我也没想到在180万以内，哪个楼盘或者二手房能够比较稳妥的做到保值。（我看了几个顶底二手房，存在不确定性，虽然我觉得没太大问题，但是还是有一点犹豫，没有给他）所以我劝他别买了，瞎折腾。（外地人，非自住，就想来济南买房保值增值）
2
市场经济 买房保值看供需
买房是绝对要看供需的， 尽管前几年大家一直说买房：
短期看金融，中期看土地，长期看人口。
其实说的还是供需的问题，有多少人？什么时间？买什么样的房子？
有多少房子供应，什么时候供应，是不是购房者所喜欢的？
我简单用一个草图概括一下济南楼市的供需情况：
前面20年，济南楼市一直向外扩张，导致我们的存量新房+二手房整体供应量能够完全满足购房者的居住需求。
从2020年开始，济南楼市整体进入升级、改善阶段，刚需、老城区房主卖旧换新持续释放。
刚需卖房换普通改善，普通改善卖房换核心改善，一层层向上升级置换，最后会一直持续堆高核心区的优质房产房价。
我之前文章中写过：
济南改善购买力没有上限，随着城市发展、收入增长持续向上。
如果上面这张图你还看不明白，那就翻翻我上周的直播回放，我都讲过了。
这几年投资房产，利润是很薄的，尤其是刚需房利润更是薄的可怜。如果你仔细算算整体收益，可能就是2-3年这套房子的房租收益，而你买入了新房，恰好你这2-3年在漫长的等待交房，你说你怎么能赚钱？
3
不要被人带节奏 拆迁对济南房价影响甚微
近期济南宋刘片区拆迁的消息满天飞，中介们的朋友圈：
“几千个千万富翁诞生，又要将济南济南房价推高。”
我们且不论这批拆迁业主到底能够拿到多少钱，我们想想当下的楼市环境，以及上面我写到的投资刚需盘就是进坑的逻辑，你真的相信宋刘片区周边济南房价会涨吗？——————大家回想一下2017-2019年的西客站房价，因为吴家堡的拆迁风风火火。现在房价怎么样了？一个片区的发展，拆迁能起到一定作用，但是后续发展还是靠产业发展、人口拉动。西客站就是活生生的例子，这才几年，难到就忘记了吗？留恋片区的人拿到钱，有可能把片区房价短期内炒高，但是最终还是会回落的。所以即便是大规模的拆迁，也别想着买那边房子能赚钱，房住不炒。近期还有人发布济南首套房利率会降到3.6%，咱也不知道这消息哪里来的。央行行长是你们家亲戚，提前泄露给济南中介大拿的吗？
要真有这关系，还卖啥房子啊，直接飞升得了。
4
济南楼市 继续二八分化
近期统计局公布的3月份70大中城市的新房、二手房价格变化，反应济南楼市的四个方面：
1、大部分新楼盘房价环比上月是上涨的，同比去年更是上涨不少。2、济南二手房整体房价略有回暖，但是同比去年还是下跌的。3、现在济南楼市二手房上涨房源比例大概率也就是10%左右，其余80-90%房源价格横盘甚至阴跌，自然就把整体二手房均价拉下来了。4、你想在济南买房，有能力的必须好好筛选，买错那就是几年翻不了身，的确保值都做不到。
为什么很多人的二手房卖不出去？我先说一下相对好卖的房子。如果你的房子近三年的房价是横盘，或者说是每年房价都有上涨的，这样的房子不愁卖。过去三年横盘的济南楼市次新房，今年不少已经回暖涨价了。我再说一下不好卖的房子。这几年很多人吐槽手里二手房卖不掉，基本上发愁二手房卖不出去的，就是一直连续房价阴跌的房子。一种是老房子，第二种就是片区内的相同类型的二手房挂牌量超大。举个例子有些小区房子2019年卖200万成交，同面积2020变成180万成交，2021-2022变成160万成交，2023年业主们还想以160万卖掉成交，甚至还想以180万成交，对不起，不可能了。说白了总是拿过去的价格挂牌，谁会买你的？好房子挂牌价不离谱不愁卖，还有看房的，还有的谈；差房子挂牌价高了，人家看都不看，本来买的就不多，自己把买家吓跑了，怪不得别人。
5
预判济南楼市未来的变化趋势
未来的济南楼市，对于普通老百姓想参与进来，只能是存量房里面挑选。
你预算400万以内，想买核心区豪宅是不可能的，甚至新房都不可能，因为核心区不供应高品质小户型了。要么去外围买所谓的郊区改善房，要么淘换二手房。而现在济南楼市正处于新旧交替的时间节点，靠眼光、经验还能好好筛选，购房者还能捡漏一些性价比高的次新二手。再过两三年小区二手房价格成定局，机会就更少了。好的继续向上，一般的横盘或者微涨，差的继续阴跌跑不赢通胀。
想在济南楼市赚钱越来越难了，买不对就是坑，还不如不买。
最后分享一段话，恰好是前几天微博看到的，我自己又扩展了一下：
“信息化会带来更大的贫富悬殊——因为这个时代的信息都是投喂推送制度，你喜欢接受正确信息或者错误信息，然后正确或错误的信息一直包围你，使你无法自拔，意识不到自己的错误。认知差距越来越大，使得很多人越陷越深，在南辕北辙的道路上越走越远，等醒悟的时候或许已经输得很惨，可能早已无法弥补。”
个人观点，供您参考。
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