阵地丨今年最亮眼的城市，凭什么是成都？

2023年至今，整个房地产市场走过了一个较为波澜的过程，各城市复苏情况不一，在这其中，成都从一二线热点城市中脱颖而出，成为今年极为亮眼的存在。

从5月17日国家统计局的70城房价指数来看，成都新房价格较去年同期涨幅为8.7%，同比位列第一。较上月上涨了0.2个百分点，为近一年来次高水平。除成都、杭州，其余20城同比上涨幅度均不超过5%。

不仅新房如此，成都二手房价格与上月同比涨幅持平，仍然稳居第一，连续两月创近一年最大涨幅。

为什么是成都？

据成都发布最新统计公报，2022年常住人口达2126.8万人，比2021年增加7.6万人，为人口增长最多的2000万城市。

有不少00后表示，成都是他们的首选城市之一。据《成都青年发展报告（2022）》数据显示，成都人口中14-45岁的青年已经达到960.36万。

2023年一季度，成都全市实现地区生产总值5266.82亿元，同比增长5.3%；在今年公布的上市公司年报中，116家成都A股上市公司中，有13家公司营收超过百亿；在《2023全球独角兽榜》中，成都10家企业上榜，为全球独角兽企业增长最快的城市之一……

2023年成都市政府报告提出，今年还将创造大量就业机会，以更大力度促进青年特别是高校毕业生就业。

一方面是年轻人口的持续涌入，另一方面是经济水平的不断提升，这都支撑着成都楼市的发展。

2023年5月17日，国家统计局发布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况

70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有62个和36个，比上月分别减少2个和21个，二手住宅减少个数较多。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有22个和9个，比上月分别增加4个和1个。

从整体数据来看，70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比涨幅回落更为明显，一二手房的价格基本都是小幅波动，呈企稳态势。

在这其中，成都是个“特例”。

2023年4月成都新房价格仍然出现较多增长，同比涨幅居首位，为8.7%，是为近一年来次高水平。杭州同比涨幅第二，为5.3%。除成都、杭州，其余20城同比上涨幅度均不超过5%。环比来看，成都新房价格环比上涨0.9%，仅次于银川。

二手房方面，成都二手房价格同环比皆领涨全国，同比涨幅9.4%，连续两月创近一年最大涨幅。环比涨幅0.7%。

不仅仅是2023年，近5年来，成都成交均价呈逐年稳步提升的状态。

过去总价百万内住宅成交撑起了半壁江山，如今大成都内100万以内的住宅成交已逐年下降锐减到了两成（多在三圈层），而200万以上的住宅则取而代之占据了近五成的市场份额。

分圈层来看，五年间一圈层住宅套均总价涨了134万，主城价值凸显；二圈层其次，五年间住宅套均总价涨了60万；三圈层五年间涨了23万，近两年来套均总价无变动。

克而瑞四川区域负责人表示，近五年成都新建商品住宅成交均价的上涨，主要有两个原因：

首先是自2015年起的限价政策，到今年己实际放开。2015年11月9日，成都市城乡房产管理局以成房发〔2015〕149号印发《成都市中心城区限价商品住房管理办法》。该《办法》共26条，自发布之日起30日后施行，有效期5年。

其次是和供应相关，成都过去主城区的容积率长期控制在4.0左右，自2017年之后成都土地市场开始出现容积率2.0-2.5的供应，这就使得在2017年之后，成都市场上出现了很多相对低密度高质量的产品，随着这些产品的上市销售，带动了整体价格的上涨。

事实上，自2022年以来，二手房才是成都市场的成交主力。

克而瑞四川数据显示，2022年全年成都累计新增挂牌量超25.7万房次，全年成交14.8万套，超过新房全年成交总量13.9万套。

全国范围内看，2022年全年成都二手房成交套数仅次于上海，涨幅全国第一。

2023年一季度成都累计成交了5.7万套二手房，创历史新高。相当于2021年、2020年全年的成交量，2019年半年的量。

成都二手房如此火热的原因，主要归于两点：首先是新房市场无论是面积段还是总价段都以改善为主。对于首置刚需购房者来说门槛较高，大量刚需客户扎堆转入二手房市场。

其次是信贷关系。过去很长一段时间，成都二手房，尤其是建造时间较久的老房源，银行按揭比例和利率都非常高，成都曾经是全国市场利率最高的城市之一，二套房房贷利率甚至高于6%，但现在无论按揭比例和利率都出现了下调，这对二手房的触动非常大。

从成都二手房成交的具体情况来看，成交量虽然很大，但带不动房价，整盘价格涨不起来，少数板块涨价，多数板块持平或降价。

从3-4月的成交数据来看，五城区和近郊5区，成交总价200万内是绝对主力，绝大部分区域的主力成交总价是100-150万元/套。而天府新区和高新区，则200万以上是主力。

由此可见，成都二手房成交核心特征是150万以内、90㎡左右，这代表着真实的成都市场购买力。

在2022年至今成都二手房成交量的推动下，大量改善需求被释放为新房注入增量，如果按一季度成都二手房成交量5.7万套的30%置换比例演算，预计新增1.7万套新房需求量。

这也不难理解，为何2023年至今成都新房市场改善属性愈加明显，市场需求聚焦核心房产的特征也十分显著。

克而瑞四川数据显示，一季度成都新房产品成交面积占比前三的依次为140-145㎡占比10%，较去年提高2个百分点，115-120㎡占比8%，较去年下降1个百分点，125-130㎡占比8%，较去年提高2个百分点。

本轮成都楼市复苏是多个叠加因素推动的，其中有信贷、限购政策优化、购房条件放宽、供应结构等因素影响，但其中最重要的是，成都对资本和人才的吸引力，尤其是对大西部地区的虹吸效应。

2022年12月21日，2022中国最具幸福感城市调查评选活动榜单揭晓，成都再度蝉联中国最具幸福感城市。

从2009年初登榜单至今，已14年。成都的人口从也1200多万增长到2022年的2100多万，成为排在重庆、上海、北京之后的第四座超大城市，也是中国近年来人口增速最快的城市之一。

有不少00后表示，成都是他们的首选城市之一。

一线城市“太卷了”、“房价太高”，这是选择成都的年轻人中说的最多的话。

“很多人都想找一个生活过得好的地方。”对于很多这一线城市打拼的年轻人来说“赚够首付的钱就回老家”似乎成为了一种固定模式。而在成都“留下来”并不是一种奢望。

据《成都青年发展报告（2022）》数据显示，成都人口中14-45岁的青年已经达到960.36万，其中“蓉漂”人口达683.49万人，“蓉漂”青年的省外来源比例为32.90%。

不仅如此，2023年成都市政府报告还提出，今年要重点推进十大方面工作，其中包括落实就业优先战略，实施重点群体就业促进专项行动，以更大力度促进青年特别是高校毕业生就业，全年城镇新增就业23万人以上，吸纳7万名高校毕业生来蓉留蓉就业创业。

对年轻人来说，成都依然是一座“性价比”较高的宜居城市。

近年来，成都房地产市场一直较活跃，即便在去年疫情严峻和行业下行的双重压力下，依然走出了“一枝独秀”的行情。2023年以来，更是在各大热点城市中脱颖而出。

从目前来看，成都已成为行业、企业所重视的阵地。

但需要注意的是，从2022年至今成都二手房市场成交量大增，成交价格并未出现明显上涨来看，未来动能或将减弱，在这波置换需求释放之后，后期若无新的政策刺激，市场热度或减弱。

长远来看，在成都持续流入大量人口的背景下，楼市韧性相对较高。