出品 | 凤凰网风财讯fengcaixun
作者 | 王婷婷
编辑 | 周翔宇
“天下苦华侨城降质久矣。”这是一位业主在上海浦东唐镇华侨城纯水岸维权时感叹。
5月21日，百名业主集聚纯水岸项目大门，就楼盘减配、虚假宣传等问题向开发商讨要说法。现场业主与开发商安保人员疑似发生肢体冲突，照片中有人倒地。根据凤凰网房产上海报道，当日双方关于项目减配等问题依旧未达成一致。
这是一场“酝酿”已久的矛盾，早在一年前的4月已经有部分业主发现该项目的减配迹象。根据《新民晚报》报道，从2021年4月项目售展中心开放，到2021年12月项目发布认购公告，8个月的项目宣传中，无论是实景沙盘展示，销售人员的电话、口头、微信确认，还是唐侨盈官方微信公众号发布的宣传文案和效果图等，都表达了包括外立面铝板+玻璃幕墙的形式。
然而，在项目施工过程中，有业主发现原本外立面应该装铝板的部分，没有安装龙骨。铝板属于定制扣板，需预埋防腐钢龙骨，放置隔热层。但因为当时工程建造尚未完工，还无法定论。直到去年年底，部分楼栋外立面已经完工，业主发现北立面需要安装铝板的地方，大面积换成了涂料。
华侨城以“已向规划部门提交变更申请”为由自证清白，但业主从相关部门的材料中发现了蹊跷，早在2021年9月，在办理预售许可证之前，华侨城就向浦东规划部门提交了一份“情况说明”，申请将项目北外立面局部的铝板材质改为涂料。
这就意味着，开发商提出的变更申请，都是“背后”操作完成的。且在变更之后开发商依旧以原有配置为卖点进行项目宣传。
（详见https://fengcx.com/xiaodao/detail/2395.shtml）
这一幕似曾相识。就在一个月前的4月1日，成都华侨城一小区也爆发了千人冲突。
据凤凰网风财讯报道，华侨城滨江壹号与旁边信和御龙山，因两期之间的隔断引发业主恶斗，现场拉扯推攘不断，场面一度混乱。冲突的导火索在于两个不同品质小区之间的“互通”问题。
虽公说公理婆说婆理，但两边业主也有一致的观点：此事的根源，在于开发商由信和集团变更为华侨城后，华侨城并未按照原有的品质对滨江壹号进行建设，导致原本同属一宗地块的滨江壹号和御龙山，形成了强烈的品质和价格反差。
（详见https://fengcx.com/news/detail/56206262.shtml）
销售时随意承诺，交付时暗改规划。华侨城交付维权事件在全国集中爆发。
武汉华侨城欢乐天际的业主因发现开发商“私自减配修改交付合同内容，交付货不对版，交付标准质量问题”等行为，群起维权并数次向当地政府投诉举报。
重庆华侨城云麓台业主投诉开发商对一期小区减配、虚假宣传，在二期建设中不按规划和公示图布局与设计，涉嫌违规建设且不落实整改。
郑州中原华侨城业主因开发商配套缩水、虚假宣传、质量问题等多次维权，并在4月集中交房的节点，引发业主现场维权，拒绝收房。
据统计，仅领导留言板上来自全国各地华侨城业主的投诉达到约200条。
（郑州中原华侨城业主维权）
维权项目“被迫贬值”
巨额减值百亿亏损 引发质疑潮涌
在业主全国维权爆发时，投资者的质疑和投诉也在5月集中释放。
由于华侨城2022年财报披露，公司全年归母净利润亏损109.05亿元，同比大跌387.05%，当年计提房地产项目存货跌价准备高达115.07亿元。深交所发布关注函，要求华侨城在5月5日前详细说明各项收入、计提减值、往来款项等财务账目。
5月5日，大家没有等来华侨城的回复，等到的是公司总会计师冯文红离职的消息，一时间“高管跑路、财务洗澡、利息输送、资产贱卖”等评论甚嚣尘上，在投资人中滋生大面积紧张情绪。
5月19日，华侨城答复函千呼万唤始出来。函件中多次强调计提合理合规，但由于未解释造成计提的原因是否合规合法、计提是否准确、参照公允值是否合理等核心疑问，被股民怒斥“太水”，并请求严查。
买房和投资，看似是两个维度的事，其实牵连不少。
例如此次华侨城计提减值的36个项目，凤凰网风财讯注意到，其列举的减值额较高的6个项目中，就包含上述维权项目，如成都成华区华侨城滨江壹号、武汉洪山区华侨城欢乐天际。
“楼盘有减配、质量差和维权等负面信息，是很影响以后二手房行情的。”成都一位中介就直言，现在华侨城滨江壹号有个绰号“殡葬1号”，看似开玩笑其实很伤房子。
华侨城解释计提称“这些资产未来可收回金额将低于其账面价值”，但它没有回答一个更重要的问题——是谁把这些资产做差了？
而当房子差到引发维权，无疑伤害了买房人、伤害投资人、也伤害了公司，因为这既会掏空外界信任，也可能掏空公司利润。
那么是谁在“掏空”华侨城？
一笔笔“糊涂账”
真的只是经营失误？
深究华侨城这次巨额计提减值，可以发现里面很多“糊涂账”。
华侨城对36个项目计提资产减值准备，声称“部分项目预计可变现净值已明显低于账面价值”，参照物是周边项目的均价。
首先，对标项目的选择是否合理，值得深究。以此次计提额最高的成都项目为例，据凤凰网风财讯了解，该项目为华侨城在2017年从香港开发商信和手中收购项目三四期，更名为“华侨城滨江壹号”（一二期住宅已由原开发商完成交付，名为信和御龙山，主打160平-350平的大户型）。
随后华侨城对楼盘进行了规划调整，滨江壹号主打面积区间74平-131平的刚需户型。成都成华区规划局回复也曾确认项目方案审查及调整事宜并称“调整内容不涉及总建筑面积、容积率、楼栋布局”。
华侨城滨江壹号作为刚需项目，应该以区域内相似刚需房源对比。根据贝壳数据显示，万年场板块类似刚需房源价格区间在1.4万-2.6万，而非华侨城披露的“周边竞品价格为2.1-2.6万元/平”。
其二，华侨城称“受限价政策及经营策略调整等影响，住宅预计销售均价1.77万元/平方米（限价）”。实际上，《成都市中心城区限价商品住房管理办法》，2015年11月9日印发，有效期5年，也即2020年11月9日“限价令”到期。华侨城再以1.77万/平的限价做预估，真的合适吗？
其三，5月的回复函，已经可以充分考虑1-4月份的实际销售情况，以合同现金、资金流等数据来支撑在售项目计提减值，这种情况下仍以周边楼盘均价做参照是否有说服力？
四者，华侨城此次计提资产减值是否过度，值得观察。公告显示，华侨城2017年收购信和三四期项目时价格为87.675亿元。
华侨城滨江壹号调规后，小区可售房源随之增多。资料显示，小区三期共13栋住宅，3563户。若四期户数相同，且都按1.77万元/平均价、103平/套面积中位数计算，则三四期住宅货值能够达到约130亿元，这还是在不包含商铺、车位资产变现回款的情况下。
华侨城测算滨江壹号项目截至2022年12月31日，存货账面余额119.85亿元，上述资产可回收金额真的不能覆盖账面价值吗，还是涉嫌刻意低估？
（华侨城回复函截图）
有投行人士就直言，华侨城百亿减值背后，核心原因是资产变差了，财务上的“糊涂操作”则添柴加火。
这也引发坊间争议不断，诸如“华侨城各地经营失误？换届后财务数据大洗澡？是否利息输送贱卖国资”等质疑此起彼伏。
的确，2021年在地产暴雷风口和疫情冲击之下，华侨城计提存货跌价准备约12.57亿元。2022年，下半年房地产支持政策出台，行业预计转好，华侨城却计提了8.5倍的减值。
这一波操作虽然华侨城在回复函中强调是“合理合规”的，也辞任了一个总会计师“背责”，交易所可能不会再追踪。但如果核心问题没有得到合理解答，坊间质疑或不会断绝。
与此同时，2022年3月，张振高接替退休的段先念出任华侨城集团董事长。2023年是华侨城新的管理核心团队上马之年。
被动减重后，2023年华侨城的利润指标预计将回升。但数字背后，真实的华侨城将会在新管理层手中雕琢成何样？华侨城距离被合并的传闻是否会更近一步…这些疑问只待时间给出答案。
