伴随着前期积压的购房需求释放完成，4月以来主要城市的新房、二手房市场活跃度普遍出现下滑，购房者置业情绪下降，根据中指数据，4月，重点100城成交面积环比下降超两成，低基数下，同比增长超40%；重点15城二手住宅成交约1370万平方米，环比下降16.3%，同比增长近8成。进入5月，市场延续环比回落态势，企业推盘节奏亦明显下滑，前三周，重点50城新房成交面积较4月周均下降接近两成。
在各地楼市调整压力不断增加的背景下，近期部分核心一二线城市开始优化调控政策，上海、广州等城市调整公积金政策，杭州、南京部分街道或区域放松限购，但整体力度仍较为有限，对提振市场活跃度、修复市场预期的效果并不明显。
当前我国宏观经济仍面临着较大压力，房地产市场的稳定至关重要，而近期部分开发企业资金压力、部分城投平台风险上升，进一步影响着楼市预期。6月将迎来上半年收官节点，预计房企推盘力度和促销力度都将加大，在此背景下，房地产销售能否恢复也决定着后续市场信心和市场预期走向。
供应放缓：5月以来重点城市供应较4月周均下降四成，企业推盘意愿不足
图：重点20城商品住宅周度批准上市面积及同比走势
数据来源：中指数据CREIS
“五一”假期前，房企集中拿证为小长假蓄势，重点城市批准上市面积达到今年以来周度最高水平，但“五一”楼市表现平淡，市场活跃度不足导致5月以来企业推盘力度较弱。根据中指数据，5月前三周，重点20城周均批准上市面积168.5万平方米，较4月周均下降约40%，较去年同期仅小幅增长5.8%。
从不同城市来看，5月前三周（1日-21日）各线城市批准上市面积较4月周均都出现下滑，其中一线城市下降三成左右，降幅最小，北京供应量略有增加；二线代表城市中杭州、福州增长，其他城市均下降；三四线代表城市整体下降幅度最大，超50%。
成交低迷：5月前三周，重点城市新房成交面积较4月周均下降接近两成
图：重点50城商品住宅周度成交面积及同比走势
数据来源：中指数据CREIS
新房成交方面，5月前三周，重点50城商品住宅周均成交434万平方米，较4月周均下降17.7%，较去年同期增长17.9%。上周（5月15日-21日）重点50城成交面积环比增长4.2%，同比增幅小幅扩大至13.6%，但从绝对规模上看，上周成交面积整体仍处于今年以来的低位，市场调整压力较大，购房者置业情绪继续回落。目前市场上去化较快的项目多为核心区倒挂盘，郊区项目去化压力大。
表：代表城市商品住宅周度成交面积及变化
注：2023年4月周均按4月3日-4月30日统计，2022年5月前三周按5月2日-5月22日统计。
数据来源：中指数据CREIS
5月前三周，各线城市成交相比于4月周均均下降，其中一线城市下降在15%，二线、三四线城市下降18%左右。具体来看，一线城市中北京较4月降幅接近四成；二线代表城市中，仅成都、济南等个别城市环比增长，多个城市环比降幅超20%；三四线代表城市中，徐州、佛山环比增长，徐州增幅超20%。
同比来看，低基数下，一线城市同比增长超80%，上海、深圳增幅较大，北京、广州成交面积与去年同期基本持平；二线代表城市增长超10%，济南、杭州增幅较大；三四线代表城市同比增幅不足5%，扬州、绍兴等城市在低基数下同比增长超30%。
图：重点9城二手住宅周度成交套数及同比走势
数据来源：中指数据CREIS
二手房成交方面，5月以来，二手房活跃度整体延续回落态势。5月前三周，重点9城二手住宅周均成交套数较4月周均下降超20%（同口径新房下降21%），北京、深圳、成都、杭州等城市降幅均在20%以上。上周（5月15日-5月21日），重点城市成交套数环比基本持平，同比增幅略有收窄至53%。从绝对量上看，上周重点城市二手住宅成交量仍处于相对高位，市场保持一定活跃度。
土拍分化：热点城市土拍高热，流速快的优质地块是企业投资首选，央国企仍是主力；核心一二线摇号背景下，部分三四线优质地块受到关注
表：2023年22城住宅用地土拍情况（市本级，宗，万㎡，截至5月23日）
数据来源：中指数据CREIS
22城土拍整体量缩价涨，热点城市土拍热度明显上升。根据中指数据，截至5月23日，22城涉宅用地合计推出343宗，规划建面3065.5万平方米，同比下降44.2%；成交267宗，规划建面2380.1万平方米，同比下降33.4%；优质地块集中及热点城市占比提升带动楼面价上升，成交楼面均价为14700元/㎡，同比上涨23.4%，平均溢价率8.2%，较去年同期提升3.1个百分点。
各城市中，北京、杭州、上海等城市均有多宗地块达到竞价上限，今年以来地价达上限的比例超50%，5月23日，杭州第四批次集中供地收官，挂牌的9宗宅地，最终6宗封顶、2宗溢价、1宗底价成交，平均溢价率达9.43%，企业参拍热度高。而长春、郑州、无锡等城市出让地块底价成交仍为主流。
在全国房地产市场尚未企稳、企业资金面承压下，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。随着核心一二线城市优质地块拿地难度不断上升，部分三四线城市土地热度亦有提升，如5月25日，徐州成功出让2宗地块，其中一宗触顶摇号；5月5日，台州一宗地块经66轮竞价、溢价20.4%成功出让。
从拿地企业类型来看，今年以来，央国企仍为拿地主力，22城中，央国企拿地金额占比超50%，较2022年提升15个百分点；民企拿地力度略有改善，拿地金额占比较2022年提升16个百分点至32%，5月23日杭州出让的地块均由民企竞得。
短期市场预判：市场企稳阻力重重，6月市场走势是关键，房地产仍需政策呵护
热点城市土地市场热度较高，对当地房地产市场会形成一定支撑，但整体来看，当前全国房地产市场调整压力依然在增加，市场企稳仍受到多个因素的影响和制约：
第一，我国宏观经济面临较大压力，居民收入预期并未出现明显好转，是制约购房需求释放的关键因素之一；
第二，房价下跌预期仍在。根据中国房地产指数系统百城价格指数，4月，百城新建住宅价格环比上涨0.02%，与上月持平，但百城中环比下跌的城市数量增加；百城二手住宅价格环比继续下跌，市场预期仍较弱。近期部分城市房企降价促销的情况增多，也进一步影响着房价整体预期，而房价下跌预期不改，购房者入市情绪也较难明显改观；
第三，近期个别房企偿债压力较大、部分城投风险上升，也对市场预期形成扰动。
图：2022年以来各地优化楼市政策频次（截至5月24日）
数据来源：中指数据CREIS
根据中指监测，截至24日，5月各地出台政策的频次仅29条，不足4月一半，热点城市优化的政策力度亦较小，受此影响，短期市场走势仍存在较大不确定性。在当前市场调整压力加大的背景下，亟需中央监管部门和地方政府给予楼市更大力度的政策支持，稳定购房者置业信心和预期，核心城市政策存在优化空间，市场也需要更实质性的政策落地。6月作为房企年中冲刺关键节点，如果能够及时出台支持政策，向市场传递信心，那么在房企大力推盘和促销之下，6月房地产销售有望迎来好转，这对下半年市场信心和预期的重建十分重要。
