每经记者 陈荣浩 每经编辑 魏文艺 易启江
■相关公司：招商蛇口（SZ001979，股价12.53元，市值969.71亿元）
■核心竞争力：“前港-中区-后城”综合发展模式，丰富的园区开发运营经验，战略资源优势，兼具稳健及创新
■所属概念：房地产开发
深圳蛇口海上世界项目夜景 来源：招商蛇口官微
2023年5月9日，每日经济新闻与清华大学中国企业研究中心联合在北京举行“2023第七届中国上市公司品牌价值榜发布会”，招商蛇口位列“2023中国上市公司品牌价值榜”第85名，较去年提升4位。
这正是招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，坚持以“产融创新，低碳先锋，经营稳健”为特色，致力于成为“美好生活承载者”而铸就的品牌价值和企业实力的体现。
在房地产行业逐步回归理性发展的当下，房地产企业该如何适应行业新的发展模式？尤其作为头部房企的招商蛇口，近年来为实现有高质量发展进行了怎样的探索和实践？
近日，招商蛇口董事长许永军在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）采访时，阐述了招商蛇口“跑赢大市”“好于同行”的解题之道。
谈到房地产行业目前的变化，许永军认为，“房地产行业的发展逻辑与过往相比，已发生显著变化，企业需要不断适应行业发展逻辑的变化。当前行业的运营逻辑已发生根本改变，‘三新一高’（即新发展阶段、新发展理念、新发展格局及推进高质量发展）将成为房地产行业新的发展方向。”
许永军表示，“‘安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜’，这种诉求一直没有变过。对于致力成为‘美好生活承载者’的招商蛇口而言，仍有向上的巨大空间和良好发展基础。”
历经44载风雨“蓄势蝶变”
对招商蛇口来说，历经44载风雨，如今正蓄势蝶变。
招商局是中国民族工商业的先驱，创立于1872年洋务运动时期。同时，招商局也是中国近代第一家股份制公司，曾组建了中国近代第一支商船队，开办了中国第一家银行、第一家保险公司等，开创了中国近代民族航运业，带动了其他许多近代产业的发展，在中国近现代经济史和社会发展史上具有重要地位。
招商蛇口作为招商局旗下城市和园区综合开发运营板块的旗舰企业，前身可追溯至1979年创立的蛇口工业区。
彼时，蛇口工业区作为中国改革开放的试验田，打响了改革开放“第一炮”，“空谈误国，实干兴邦”“敢为天下先”以及诞生于此的“时间就是金钱，效率就是生命”等口号都由此风行全国。
诞生于这片土地上的招商蛇口发展至今，已经成为一家集开发业务、资产运营、城市服务三大类业务的综合发展企业。从行业销售规模来看，招商蛇口2022年以2926.02亿元的销售金额位居行业第六。
许永军是近年来招商蛇口发展壮大的见证者。2015年，许永军通过公开选聘从招商局物流调任招商蛇口，成为蛇口工业区吸收合并招商地产“重大无先例重组”上市的招商蛇口首任总经理；2019年，许永军任招商蛇口董事长。
在3月21日招商蛇口召开的2022年业绩发布会现场，许永军与投资者及媒体代表相聊甚欢。他表示，“招商蛇口的管理层十分愿意跟大家进行充分交流，也十分珍惜每年与大家的交流机会，未来招商蛇口也不会辜负投资人的期望。”
招商蛇口2022年度业绩发布会现场 来源：招商蛇口官微
行业发展逻辑已明显改变
在现阶段，行业内提到较多的一个词是“有质量的增长”。但如何才算有质量的增长，从当下的需求来看，“运营”能力成为贯穿所有环节中的“必选项”，而这一点恰恰是过去二十年的城市化进程中最为稀缺的，高杠杆、快周转稀释了行业“精益管理”的密度与浓度。
“房地产行业的发展逻辑正发生明显改变，未来‘三新一高’将成为房地产行业新的发展方向，这也将成为招商蛇口未来3到5年决策的依据。”
在许永军看来，虽然房地产行业的发展逻辑已发生变化，但是以美好生活作为目标、尤其是空间生活的市场期望，需求量非常大。“上千年来‘安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜’这种诉求一直没有变过。”
为了适应行业变化，招商蛇口适时进行了战略调整。许永军提到，招商蛇口通过系统复盘，对过往业务进行了重新划分，归纳出了三大类核心业务，包括开发业务、资产经营和城市服务。其中，开发业务是以住宅为主的可售型产品，资产运营包括商业办公、公寓、酒店、产业园区等持有物业管理与资产管理，而城市服务包括物业管理、会展、邮轮、康养等城市运营服务。
招商蛇口三大类核心业务 来源：招商蛇口官微
除了在业务上进行划分外，招商蛇口也在持续推动“133341”战略的落地，做强开发业务的基本盘，为非开发业务转型培育提供资源支持。同时，充分利用REITS盘活存量资产，形成商业逻辑的闭环，助力资产运营和城市服务业务发展壮大，引领行业新发展模式。
年报显示，在开发业务层面，招商蛇口2022年实现销售面积1194万平方米，实现销售金额2926.02亿元，销售金额排在行业第六位。
招商蛇口2022年销售情况 来源：招商蛇口2022年报
在资产运营业务方面（包括集中商业、写字楼、产业园、长租公寓和酒店），招商蛇口2022年实现全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1 亿元，实现EBITDA 30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。
2022年招商蛇口资产运营业务情况 来源：招商蛇口2022年报
除了在业务上更为聚焦核心业务外，招商蛇口在内部包括管理、组织架构等方面也迎来新的调整。
“除了在业务划分上进行调整外，招商蛇口在业务聚焦上也发生了改变。所谓的四个聚焦，是指区域聚焦、业务聚焦、管理聚焦和风控聚焦。”
许永军表示，业务和区域聚焦，是为了积极把握空间布局的结构机会，把资源投向重点城市，在国家战略重点区域聚焦，积极为产业集聚，以市场导向实现效益提升。而管理聚焦就是聚焦核心区域核心业务，进行人力资源、组织架构、激励机制的优化调配，提升内部效率。
作为央企，招商蛇口一贯注重风险控制。市场给予招商蛇口最大的评价就是一个“稳”字，这也是招商蛇口好于同行、优于大势的重要原因。而防风险的核心是从资产和负债两端入手，严防流动性风险，负债端严守“三道红线”。
来源：招商蛇口2022年报
房地产市场将持续分化
作为头部房企，如何看待未来房地产行业的发展？
许永军认为，2023年仍是房地产行业长效机制不断完善的一年，市场的发展格局将进一步分化。
“如果从房地产行业的体量来看，这仍然是一个10万亿级以上的市场，行业的马太效应依然明显，头部企业的市场机会也更强劲。尤其是在政策不断加码的背景下，政策底开始逐步显现。从宏观趋势来看，行业将在新模式的引导下逐步回归健康理性，而且还能走得长远。”
许永军表示，从行业发展格局来看，2023年是充满希望的。政府重申了房地产仍是支柱产业，各地的利好政策也在频频出台，正逐步推动房地产行业从高杠杆、高负债、高周转的模式向新发展模式平稳过渡，这对行业来说也是一件好事。从现在房地产行业的情况来看，最艰难的阶段已经过去。
2022年招商蛇口在主要城市的销售排名 来源：招商蛇口2022年报
在过去一年，招商蛇口在不少城市的市占率逐步攀升，比如在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市场占有率超10%；在上海、苏州、合肥、南通排名TOP1；在深圳、南京、徐州则进入TOP3。
与此同时，招商蛇口的拿地投资力度也没有放松。年报显示，2022年招商蛇口在热点城市累计获取地块56宗，总计容建筑面积约726万平方米，总地价约1279亿元。
2022年招商蛇口拿地情况 来源：招商蛇口2022年报
在中指研究院公布的2022年房企新增货值TOP100榜上，招商蛇口以1584亿元的全口径新增货值排在第三位；以1117亿元的权益新增货值排在第四位。
2022年房企新增货值TOP8 来源：中指研究院
“我们对行业、对公司的未来发展充满了信心。招商蛇口也将继续抓实经营管理，努力为股东创造价值。”
此外，对于行业关注度较高的ESG领域，许永军提到，“ESG领域同样是招商蛇口关注的重要方向。”
首先在内部结构调整上，为了完善可持续发展治理架构，招商蛇口将“董事会战略委员会”变更为“董事会战略与可持续发展委员会”，强化董事会对可持续发展事务的决策权；成立横向组织“可持续发展领导小组”，统筹管理ESG三个维度的可持续发展事务；在“可持续发展领导小组”之下，设立“可持续发展工作小组”，牵头落实各项ESG工作要求。
2022年招商蛇口的绿色建筑数据 来源：招商蛇口官微
在具体实施方面，包括举行招商蛇口业绩发布会等重要活动和推进装配式建筑等举措，都是按照低碳或者零碳的标准在执行的。围绕健康人居需求，招商蛇口还研发并打造“4+X”健康科技住宅体系，对健康人居环境的持续探索。
年报显示，截至2022年末，招商蛇口累计建设绿色建筑认证项目431个，其中高星级绿色建筑占比达到66.82%。
开发业务是招商蛇口的基本盘
不同发展时期，对企业来说也有不同使命和目标。
在许永军看来，开发业务是招商蛇口的基本盘，是规模和利润的主要保障。当下招商蛇口需要做的是稳固基本盘，为”第二增长曲线“的培育提供缓冲和支持。
“我们的社区开发业务必须要稳住营收规模，提升利润水平。将继续坚持以销定产，保持区域聚焦、城市生根，坚定执行以市场为导向，牵引公司资源的优化配置，持续提升我们在重点城市的市场份额。”
为此，2023年招商蛇口提出“计划实现3300亿销售金额”的目标。
2023年招商蛇口销售目标 来源：招商蛇口官微
此外，对于招商蛇口在资产运营方向的侧重点，许永军表示，资产运营业务作为招商蛇口重要的新动能和业务之一，将坚持双百战略，持续推进业务聚焦有进有退和主辅有别、轻重并举的发展策略，坚定不移地实现百亿经营收入目标。
“其中，集中商业、产业园区、长租公寓是招商蛇口资产运营的三个重要赛道，集中商业以能力提升为前提，聚焦核心市场，完成集中商业城市布局，夯实核心资产培育。”
而对于目前行业内盛行的“数字化”，许永军也表达了自己的看法：“数字化也是顺应时势的一种举动，主要是为了提高内部的管理效率和提升优化客户体验。招商蛇口现在也在积极推动园区、商业、公寓、文旅、健康等领域的产业数字化转型。”
这种数字化转型，并非只是一种单纯的技术工具，而是通过数字化技术的应用和创新来为业务赋能，从房地产开发延伸至园区、商业办公、公寓、健康等多个领域，通过数字化及资源整合的方式将上下游的不同元素串联起来，最终形成一个闭环运营的“产业数字化生态圈”。
将充分利用REITS盘活存量资产
除了在发展策略上迎来调整，每经记者还注意到，招商蛇口还走在了公募REITs前列，招商蛇口同时拥有境内外两个上市REITs平台：蛇口产园REIT和招商局商业房托基金。
蛇口产园REIT在深圳证券交易所上市 来源：百年招商局官微
2021年6月21日，蛇口产园REIT正式于深圳证券交易所上市，首发资产为位于深圳市南山区蛇口网谷产业园的万融大厦及万海大厦。2022年9月28日，蛇口产园REIT正式申报扩募并新购入基础设施项目， 拟购入资产为位于深圳光明区招商局智慧城的加速器二期资产。
谈及招商蛇口在公募REITs的发展经验，许永军提到，“近期，我们与清华金融五道口联合推出《构建不动产金融大循环》专著，主要是讲中国REITs的实践与探讨，这也是招商蛇口在REITs方面的实践总结。”
在行业重大变局时期，招商蛇口再次秉承先行先试的改革精神积极响应国家号召，身体力行REITs实践，构建“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平，最终实现良性循环。
在新发展阶段，走在高质量发展道路上的招商蛇口，正在稳行蓄势，蝶变可期。
每日经济新闻
