从慧泊到微棠——经济的新模式

最近深圳城中村的租房客心情可能不太好，事因深圳安居集团等成立了一家叫“微棠”的运营公司，打算作为的二房东的角色，高价统租各位房东的房子，对其进行改造与建设生活配套设施后，统一对外出租。由于进行改造需要腾空房屋，使得大批租客需要搬离住处，等待运营公司的进驻改造。

我很早就认为，在未来以个人为单位的房东是没有前途的，首先自建房的布局，质量参差不齐，存在大量的建筑消防隐患，前不久长沙4·29·特别重大自建房倒塌事故的事故调查报告公布，处理了好一批干部。在重视消防安全与城市规划的当下，自建房出租必然是不能重现以往那种野蛮生长的奇景的。

其次，一部分黑心房东，不以国企价格规定，对租客采取另外一套的水电费价格规则收费，甚至是使用落后的高能耗电器来坑骗租客多掏钱，这些都是利用国家提供的基础设施建设搞二次倒卖，是国家国企不能容忍的。另外我国社会长期不尊重租赁权，使得房东租客的关系相对紧张，房东担心租客破坏房屋，租客担心房东不尊重合同，动辄加租，甚至是扣下押金，强制搬离。

所以我很早就认为未来必然是以公司为单位介入房屋租赁市场，使得出租方与承租方有更好的协商的环境，但是蛋壳公寓的暴雷又提醒了我，发展租赁市场的困难性，这个市场必然是一个大资本投入，长期产出稳定的市场。追求短期快速增值的短期资本进入必然会搞得一地鸡毛。

但是作为稳定的国有资本不存在短炒的问题，国家队进入到房屋租赁市场，将房租变成一笔稳定的收入，充实地方财政的根基，从土地财政的顽疾中脱身。上文已经提过，对公共资源的二次倒卖是政府不能容忍的，很多人热衷于征收房产税，本质也是认为政府建设的基础设施是房价提升的溢价，大家买卖的是地段，是政府及社会的基础设施与服务，不是水泥钢筋组合的方盒子，基础设施带来的溢价必须让政府分一杯羹，这样才可以弥补基础设施建设与公共服务的支出，但是征收房产税是不可能的，起码当下比起征收房产税，显然是国资进入租赁市场更好，产生的问题也更少一些。

你以为我在为国资进入房屋租赁市场说好话吗？绝对不是，首先要明确，深圳这次成立企业搞房屋统租，首先是加速深圳的保障房的建设速度，今年深圳需要供应8万套以上的保障房，但是想想深圳的地价与难缠的房东，8万套保障房的征地成本绝对是个天文数字，反而采取统租的方式，即使现在以2倍的价格租入，加上改造资金也比拆迁建设的费用低，到2027年深圳需要完成供应100万套保障房，而早前深圳市规划和自然资源局发布《深圳市地价测算规则（修改征求意见稿）》征集社会意见，其中取消了原有的安居型商品房、人才住房等类型，新增保障性租赁住房（细分为政府组织配租与社会主体出租两种类型）、共有产权住房等类型。相信未来的深圳会有更多的房屋是以这两种形式出现，相信我们原来的购买属于自己房屋的观念在未来需要迎来一次大改变，租房居住可能成为主流思想。

其次就是化土地财政为房屋租赁收入，无论是房产税还是房屋租赁，收入当然是比土地财政低了一大截，但是总比瞬间断流更好。

第三就是最为恶劣的，深圳市人才安居集团与国家开发银行、工商银行、建设银行、中国银行、农业银行签订授信协议，市人才安居集团将5000亿元银行授信支持，虽然我们知道银行授信不等于银行的直接贷款，签订授信只是给了一个银行可以给到的贷款额度，但是这也是一个值得注意的信号。

参考广西慧泊停车的新闻，慧泊公司的72亿也是授信估值，是对其未来对城市停车位25年的经营权使用权收入的评估，并没有实际的贷款了72亿。原本免费的车位变成收费停车位，有效地打击“僵尸车”、长期停车的乱象，只要公管理合理收费，可以理解。但是原本免费的车位，只要转为收费车位，便可以经营使用权作价评估为资产并获得授信额度并贷款就无法忍受了，一个管理停车位的公司，刚刚成立没多久就要银行为自批准贷款额度呢？

盘活资产可以理解，但是现在地方不仅在盘活资产了，这是第一层，第二层就是拿这些资产贷款，在经过了3年的疫情后，我们可以从各方面看到，无论是企业还是个人，都是节约支出，增加储蓄，在修复自己的资产负债表，而地方政府一边叫着过苦日子，削减编外人员，压缩体制内边缘人员工资，然后就开始利用行政权盘活资产，划分到新成立的企业下，并以此向银行贷款。原本城中村的自建房，可能由于没有房产证不能贷款，有房产证的房东可能也不想贷款，但是现在以租赁经营注入之后，就可以马上获得贷款资格了，这些行为难道不是在加速全社会的债务膨胀吗？这种金融游戏可比简单的涨房租严重多了。

最后我想说一下房东们，虽然深圳这次统租，部分房东表示政府给的租金很高，各项补贴叠加，租金回报可以在15年左右回本，比自己租出去租金高两倍以上，听着好像美滋滋。但是先听我说一个故事。

你可以小赢，但是有人他永远不亏。