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用炒股的方法分析当前的房地产市场

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房子和股票,都无非参与人控制下的筹码和资金,以及其背后的政策、群体博弈等要素。两者是具有可比性的。我们用股市的方法来分析下当前的房子市场。

1、估值水平

估值水平可以用两个指标来参考:

一个是所在城市房子的平均租售比,这个相当于是股票的市盈率。即租出去多少年能回本。

另一个是所在城市平均收入房价比(年收入和房价的比值)或收入月供比(平均月收入和月供比)

具体数据网上随处可见,就不说了。总之是估值很高了。

如果非要说中国是世界上头部的大国,房价不算贵,那就是老百姓收入太低了。比经济总量,我们是唯二的超大体量国家了,再看人均,我们还是发展中国家。发展之路,道阻且长。

最直观的方案是提高老百姓的收入,也就是改善分配。看起来简单,实则很难。除了外部的针对,自身科技的不发达等因素,最根本性的问题是,长期的分配问题导致的贫富差距逐渐两极化。这个问题既本质,又明显,只是不容易解决罢了。

2、供求分析

股市的供求分析,包括筹码分析(场内的持筹价量分布)和场外的承接能力和意愿,还有就是新增供应。对应到房产市场,就是居民持有房屋的数量和价格情况,市场上的购房需求,还有新房供给。

前段时间,全国不动产统计完成,6亿栋,显然是个天量。即使刨去农村房子,城市的商业性地产,单城市的住房,总量和人均应该都是够够的了。

目前的持仓者,基本是全线套牢状态。

随着2016年以来的大涨,导致全民追涨,包括以前的盈利者,很多人也通过二套三套来追涨。口罩因素和大环境承压的三年,各地市场高位横盘或者阴跌,形成高位套牢区,也就是所谓的筑顶。

场外的承接能力和意愿,显然是非常不理想的。

首先是承接能力不足,短期内,受经济环境的影响,居民的就业和收入普遍受到压力。可支配资金和负债意愿都是下降的。即使是有住房需求的所谓刚需,亦受限于客观的经济条件,无法成为有效的需求。

其次是需求预期,由于人口趋势的快速转向和老龄化加速到来。需求逐步走低的预期已经摆在了台面了。

不过当前二级市场(新房购房市场)的形势,反作用于一级市场(土地市场),推动了供应的快速下降。使市场更快转向存量市场。相当于股市中新股发行节奏显著减慢。

3、发展预期

旧的平衡被打破,构建新的平衡。

供求平衡于价量线的交点,当供求失衡后,价量线通过移动形成新的平衡。这是不可抗拒的规律。

待走过峰谷,市场回归理性和常态。房地产行业会迎来更健康稳定的发展。

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