5月楼市行情回落，百强房企销售承压、环比下降近19%
界面新闻记者 | 黄昱
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5月楼市成交延续了4月以来的下滑趋势，房企销售继续承压。
据中指研究院数据，TOP100房企5月单月销售额同比上升2.9%，但经季节调整后环比下降18.8%。1-5月，TOP100房企销总额为29661.0亿元，同比增长8.4%，增幅相比上月下降4.4个百分点。
另据克而瑞统计，5月单月，百强房企中销售环比下滑的企业达到八成。
百强房企销售压力继续加大的背后，在于市场活跃度下降，购房者观望情绪加重，据中指研究院初步统计，重点100城新房成交面积环比下降约8%，同比增幅收窄至约12%。
有两位华南区域房企营销人员都告诉界面新闻，5月市场确实比4月还差很多，客户难找。
在目前的行业形势下，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年以来房企格局继续分化。
中指研究院企业研究总监刘水指出， 1-5月，部分央国企销售额同比增长超过50%，如中海、华润、招商、建发、华发、中国铁建等；还有企业增长超过100%，如越秀地产、保利置业、厦门国贸等。另外，民企销售增长较高的有滨江、龙湖、卓越、美的置业等。
持续分化
央国企销售表现突出，具有代表性的是保利发展，虽然其销售增速并不显眼，但在房企销售冠军的位置上越来越稳。
从今年1月以来，保利发展就一举超过碧桂园成为行业全口径销售榜冠军，并已连续五个月位居累计销售榜首。
中指研究院数据显示，今年1-5月保利发展实现全口径销售额约为1956亿元，同比增长22.9%，高出第二的万科近300亿元。
排名销售榜第三和第四的均是央企，分别为中海地产、华润置地，这两家前5月累计全口径销售额十分接近，分别为1468亿元、1435.3亿元，同比分别增长51.7%、76.5%。
大部分民营房企以及混合所有制房企则没有这么好的销售表现。
作为混合所有制房企代表的万科，其今年前五月实现全口径销售约为1659亿元，较去年同期的1673.4亿元略有下降。
民营房企代表碧桂园今年1-5月累计销售额约为1399亿元，位居全国第五位。另外，杭州房企滨江也进入行业前十，全口径销售额为801.7亿元。
销售的分化不仅体现在央国企和非央国企之间，还体现在大房企和中小房企之间。
据中指研究院数据，1-5月，TOP10房企销售额均值为1274.9亿元，较上年增长16.4%；TOP11-30房企销售额均值为413.2亿元，较上年增长13.1%；TOP31-50房企销售均值为197.4亿元，较上年下降2.8%；TOP51-100房企销售额均值为94亿元，同比下降6.9%。
从不同阵营的房企数量增减来看，大规模房企也具备更强的竞争力。
千亿以上阵营7家，较去年同期增加4家；第二阵营（500-1000亿）企业8家，较去年同期减少1家；第三阵营（300-500亿）企业10家，较去年同期减少2家；第四阵营（100-300亿）企业为43家，较去年同期减少3家。
另据克而瑞统计的企业销售门槛值变化来看，1-5月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长33.6%至746.5亿元，TOP20门槛增长11.5%至321.1亿元；而TOP30房企的门槛则同比明显降低13.5%至179.2亿元。
一位东莞房企营销人员告诉界面新闻，最近市场压力很大，感觉客户都消失了。
市场低迷
百强房企销售持续承压的原因，在于重点城市房地产市场规模在3月冲高后持续回落。
据中指研究院，5月，重点城市房地产市场供需两端均继续走弱，市场活跃度下降，购房者观望情绪加重，据初步统计，重点100城新房成交面积环比下降约8%，同比增幅收窄至约12%。
供给端来看，5月，房企推盘积极性也偏弱。根据中指数据，重点50城批准上市面积环比下降超两成。
克而瑞研究中心也指出，5月楼市延续平淡，重点30城供应一降再降，仅为2019-2021年同期一半，成交环比下挫8%，同比增长22%，绝对量基本回落到2月水平，受去年基数较低影响，前5月累计成交上涨28%。
分能级来看，一线城市成交缩量明显，环比下滑22%、降幅高于30城平均，但同比仍增长51%。二三线城市整体热度小幅回落，但不同城市还是存在显著分化行情，少数环比增长，多少环比下降。
克而瑞研究中心表示，一线城市成交缩量原因在于，前期热度较高的北京、上海、深圳均出现成交转降，北京主要受限于供应，连续2月供求比不足0.5。上海、深圳虽然供应放量，但是受外围区域推盘量占比增加影响，成交表现一般。
在市场持续回落的背景下，房企的促销举措也变得多样。首先是楼盘大幅降价和政府的“限跌令”再次重出江湖，上一次限跌令引发广泛关注还是2021年下半年，这次典型代表城市包括环沪城市苏州昆山、环深城市惠州等。
在直接降价的同时，不少房企也祭出了零首付甚至“负首付”来吸引购房者，即通过补贴首付、提供首付分期或者帮助购房者“高评高贷”的方式，降低购房者上车门槛，涉及的城市包括深圳、重庆、惠州等。
很显然，这些举措并没有给低迷的市场带来太大的起色。
刘水认为，当前居民收入及就业预期尚无明显改善，房地产市场调整压力加大，近期个别房企偿债压力较大、部分城投风险上升，也对市场预期形成扰动。目前核心城市政策存在较大优化空间，市场也需要更实质性的政策落地。
可以看到，5月，各地政策出台频次下降，核心二线城市仍以微调为主。根据中指监测，5月各地优化政策36条，约为4月半数。
“6月作为房企年中冲刺关键节点，若能够进一步落地支持政策，向市场传递信心，在房企大力推盘和促销之下，6月房地产销售有望迎来好转。”刘水指出。
