广州第一季度，经济活跃度显著提升，人流逐步恢复至疫情前水平，尤其利好零售业。而在租赁市场，2022年末被压抑的租赁活动在第一季度得以释放，写字楼的客户到访量显著提升。零售市场的回暖也带来相关仓储需求。
CBRE世邦魏理仕监测显示，广州写字楼市场逐步恢复中，租金跌幅环比收窄。优质零售物业市场持续回暖，游客回归带旺核心商圈零售市场。仓储物流市场季度供应创历史新高，零售复苏带来市区仓储需求。大宗交易市场上，写字楼成交主导市场，多方利好将继续提升市场活跃度。
问询量、带看量较年前大幅增加
开年以来，广州全市经济活动趋向活跃，写字楼市场租赁情绪回暖。1-2月全市规模以上服务业实现营业收入2541.5亿元，同比增长2.9%，开局平稳。信息传输、软件和信息技术服务业营业收入同比增长4.7%，增速比2022年全年提高1.1个百分点，拉动全市规模以上服务业增长1.3个百分点。
据CBRE世邦魏理仕监测，第一季度广州录得两个写字楼项目，共12万平方米的新供应投入市场，项目位于在鱼珠和万博。从租赁成交来看，市场问询量、带看量较年前大幅增加，商务活动活跃度提升，但转化为租赁成交仍需时日。目前写字楼用户的动态以续租或整合搬迁为主，降低成本仍然是企业考虑的重要因素，如某游戏公司从地标项目搬迁到同区的乙级写字楼，某大型电信通讯类企业从甲级写字楼退租、回到自用物业。
成交数据显示，一季度TMT、第三方办公服务运营、专业服务业和金融业表现最突出。TMT的新成交以软件类和电商为主，如拼多多在万博租用6000平方米；第三方办公服务运营商在广州设点、扩张，以国内或本地品牌为主；金融业和专业服务业继续在中央商务区拓展，金融业以证券、基金等非银金融最为活跃，而律所的升级成交推升了专业服务业的占比。
世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示：“2023年，全市将有77万平方米的新增供应落成，84%的面积来自琶洲和国际金融城。预计年内租赁需求逐步回升，新供应的预租成果将带动吸纳回弹。随着市场信心的进一步好转，租金有望止跌企稳”。
近期《广州市政府工作报告》提出，2023年广州地区生产总值预期目标增长6%以上，制造业、现代服务业、数字经济等作为发力点。受此带动，金融业、专业服务业、科技互联网、消费品制造业等行业的办公需求将保持稳健，支撑年内写字楼市场租赁成交量回升。
零售物业被纳入REIT
2023年首季，广州零售市场受益于人流量的恢复，呈稳步复苏态势。据广州市统计局数据显示，1-2月广州全市社会消费品零售总额同比上涨2%。其中，全市实现住宿和餐饮业零售额同比增长11.0%。与此同时，广州政府还在三月发布了全国首部国际消费中心城市培育建设专项规划《广州建设国际消费中心城市发展规划（2022-2025年）》，加速该项目的落地实施。
据CBRE世邦魏理仕监测，在广州优质零售物业市场，第一季度未录得新增供应。需求方面，尽管零售市场显著复苏，但是品牌拓展滞后于人流的反弹和营业额的恢复增长速度，而天河城百货北京路店的结业还带来了七万平方米的空置，致使本季全市录得负吸纳59441平方米，推升空置水平至季末的11.5%，环比上升0.2个百分点。而天河路则得益于大面积租户的开业，空置率下调至3.1%，环比减少1.3个百分点。
零售市场回暖给予了租赁信心。一季度的租户成交方面，餐饮新租户占据半壁江山，零售业态仅占比三成，而新能源汽车的拓展则有所放缓。就区域而言，天河路商圈零售业态新租占比达到40.7%，较全市总体水平高10个百分点。
在重点关注项目的新租品牌中，轻食软饮、特色餐饮、时尚服饰零售、美容健康服务、快餐和运动娱乐体验业态位列前六位，占全部录得成交的83.3%。具体而言，餐饮方面，广州本地餐饮品牌store by jpg.，PAIX及九毛九旗下怂火锅继续录得积极扩张；而外地来的餐饮品牌费大厨、海森堡和Blueglass Yogurt则把首店开在了天河路及越秀区。零售业态方面，一季度录得巴黎香氛品牌DIPTYQUE广州首店在天河路围板。
世邦魏理仕监测，2023年广州预计将有32万平方米的优质零售物业投入市场，包括珠江新城和北京路的小体量新项目，以及大悦城的广州首个项目。供应量将较2022年减少4%，在需求回暖的预期下，空置率有望小幅下调，整体租金将触底，核心商圈优质物业有望获得租金反弹。
世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：“中国证监会在季度末发布基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新政，将百货商场、购物中心、社区商业、农贸市场在内的各类零售物业纳入REIT底层资产范围，进一步构建了投资退出闭环，对于零售物业市场提振和建设国际消费中心城市具有支持作用。零售物业被纳入REIT，无疑将大幅提升该类物业的投资潜力，吸引更多资本投入零售物业市场，CBRE也将进一步加强“策-招-管-退”全周期零售物业服务，从资产运营及资本运作角度为市场提供优质解决方案。”
一季度录得五宗大宗物业成交
世邦魏理仕数据显示，广州第一季度共录得五宗大宗物业成交，总成交金额近80亿元人民币，同比增长25%，并超过了2022年全年总成交金额的50%。超过九成的成交金额来自四宗写字楼成交，分布在各区，卖家类型均为房地产企业。
其中科学城的烂尾项目由国企以13.1亿元的底价拍得；琶洲的整栋写字楼也被国企购入；广州国际金融城和鱼珠物业的买方则是以自用为主要需求的企业买家。最后，一季度录得一宗位于番禺区的养老社区成交，成交金额比2020年的关联交易增长了42%。
另外，仓储物流设施持续受到关注，但近期广州及周边城市的需求有所放缓，能提供可预计、稳定现金流的项目更受投资者的青睐。同时，被列入公募REITs领域的商务园区物业继续成为热门的投资资产类别，投资者尤其看重优质项目集中的天河智慧城和科学城等区域。
世邦魏理仕广州分公司副总经理、广州投资及资本市场部负责人苏俭婷表示：“2023年开年市场成交活跃，反映出投资者对广州市场，尤其是写字楼市场的信心有提升。近期观察到，广州以及周边城市的司法拍卖项目有所增多，企业加速处置资产的需求，为市场带来了更多的投资机会。近日国家发改委出台政策，在REIT底层资产扩容、降低申报发行门槛等方面做出了重要突破，将加速零售物业和保障性住房项目的投资活动。各种利好因素叠加下，2023年广州投资市场的活跃度将进一步提升。”
南都·湾财社记者 王艳玲
