南京这些投资客，割肉离场

曾经被抢破头的神盘，如今却被亏本卖出，当年一批投资客，真的被伤到了！

最近，江核的风华国际晒出了2条成交记录：

建面约97.44㎡的三房，成交价312万，折合单价约3.2万/㎡；

建面约97.61㎡的三房，成交价312.8万，折合单价3.2万/㎡。

这样的价格，比起3年前3万/㎡的开盘价，妥妥亏本了。

我们来算一笔账：按照当年3万/㎡的均价，稳定还贷3、4年后，房子也只升值了近20万。但比起房贷的三四十万利息，这样的收益都不够回本的。

遥想2019年4月，项目首开当天，人山人海，共有3242组买房人摇号271套房，中签率8.4%，据说，项目开盘2小时即卖光，堪称一代神盘。

但时至今日，江核的二手房市场早已今非昔比。

当年不少二手房成交价问鼎4万/㎡、5万/㎡，可如今只能草草以3万/㎡的价格默默成交。

不止是风华国际，江核已有一批亏本的投资客割肉离场。*以下持有成本仅供参考，按照每套房约100㎡，房贷利率5.65%，首付3成来计算。

1、绿地海悦：2019年开盘价3万/㎡，如今成交价3.3-3.6万/㎡

房子升值：约30-60万/㎡

4年持有成本：约40多万

绿地海悦曾是江核的超级热盘，2019年6月，绿地海悦加推收官房源，吸引8077组买房人摇361套房，中签率约4.5%。

但比起当年的开盘均价约3-3.1万/㎡，如今3.3-3.6万/㎡成交，小小的升值空间，可能都比不上这几年的月供投入。

2、中海左岸澜庭：2019年开盘价3.05万/㎡，如今成交价3.2万/㎡

房子升值：约15万/㎡

4年持有成本：约30-40万

3、江与城：2019年开盘均价约3.05万/㎡（标准层3.3万/㎡），如今成交价3.7-3.8万/㎡

房子升值：40-50万/㎡

4年持有成本：40多万

但比起这些，更难受的是一批高位接盘的江核业主，比如火热背景下，5万/㎡买正荣润江城的、近5万/㎡买华润国际社区的、首付8成买扬子江金茂悦的……

相比市场高点，目前江核的真实成交价低了约1-1.5万/㎡。这个区间跟全南京比正常吗？其实大差不差，很多板块的房价跌幅都有1万/㎡。

但江核的根本问题在于，要卖房的人太多了。

当初江北新区的规划吸引了不少投资客，巨大的倒挂引得很多外地人都来买房，甚至有人连房子看都没看就来买。

目前二手房市场上，光顶山街道挂出的二手房就有3000多套，这还没包含一些隐藏房源。

同时还有很多房子正摩拳擦掌准备流入二手房，比如通宇林景润园、江畔月明府、中北金基映樾、长江时代等……

除了二手房，铺天盖地的新房不仅是开发商的压力，也是投资客的压力。

包括花语天境、晴翠府、晴樾府、保利扬子萃云台、龙湖天璞、花语熙岸府、天宸江樾、天宸云筑、大华锦绣江来、保利阅云台、保利江汇、颐和铂岸江璟、越江时代、中海观江樾、佳源玖棠府……

待上市的新盘还有十多家：颐居G03、颐居G07、颐居G08、奥体建设G11、扬子江开发置业G15、北联建设G14、江北新区建设投资集团G12、新居建设G13、新居建设G10、金基中北G42、润悦府。

我们都清楚，海量供应下，没有高房价。所以尽管江北核心区未来可期，但在如此大供应量下，江核的房价很难再有大的波动。

那么，这个时候发现亏本，还需要继续持有吗？

我们先算一算持有的成本，除却个别8成首付的楼盘，其他项目我们按照首付3成，利率5.65%来算，3、4年前限价3万/㎡，如果买的是100㎡的三房，贷款利息每个月就要还8k-9k，加上物业费等，持有1年的成本就是十多万。

反过来算，每持有1年，房子至少涨1500元/㎡才能保本。如果要算上之前亏的十多万，每年就要稳定增长2-3k一平才行。

算到这，相信很多人对这个涨幅没信心了。

答案也很明显，对于纯粹的投资客来说，亏本也要离开。

1、目前江核的配套还不完善，再快兑现也要5-10年的等待。但5-10年足以让那些刚交付的房子变老变旧，到时候上市交易，竞争力也比较差。现在卖至少还算个新房，等10年后卖，户型、装修通通都跟不上时代了。

2、江核的市场供应量太大太多，而人口的流入还不足以消化，对房价来说是个不利因素。

3、因为在高点买房，持有成本较高，对于房子每年的涨幅已经设置了红线，但就以上2点来看，想稳定维持每年2-3k一平的涨幅非常难。

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