国家队已下场做二房东，着急IPO的魔方生活，还能安全上岸吗？

花朵财经观察出品

作者 | 陈晓

编辑 | 铎子

在蛋壳暴雷、青客公寓破产2年后，已经淡出大众视野的长租公寓赛道，又有人在筹划上市事宜了。

4月28日，魔方生活更新了招股书，第二次递交IPO申请，拟在港交所主板挂牌。

而就在一个月后，伴随着深圳安居微棠住房租赁公司的挂牌和白芒村统租改造的开始，有着政府背书的“国家队”正式下场，以全面推进“城中村保障性住房规模化品质化改造提升项目”为目标，通过与个人房东签订10年长约，统一改造后出租，布局长租公寓市场，这个已被淡忘的赛道，迎来了全新挑战。

深圳统租试点正式落地

承担着改革开放先锋探索任务的深圳“特区”，最早提出“统租”概念，可以追溯到2017年。

当年9月3日，由深圳市规划和国土资源管理委员会牵头制定的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》，开始公开征求社会公众意见。

大片“城中村” 图源：网络

实施意见在肯定深圳城中村租赁住房占全市总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要主体之一的同时，对普遍存在的卫生条件差、消防安全不合格、物管普遍缺失、“二房东”等问题，给出了应对之策。在全国率先提出，要引导国有企事业单位拓展住房租赁业务，自行或委托专业化住房租赁企业开展自有住房、商务公寓的规模化租赁。按照设想，在“十三五”期间，深圳市将通过收购、租赁、改建等方式，收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

尽管因为疫情等客观原因，该政策的落地并没有计划中的那么快，不过从运作模式不难看出，深圳政府的“统租”计划，与蛋壳、魔方生活等长租公寓运营公司，并没有本质的区别。一旦落到实处，相当于是直接动了整个赛道相关企业的蛋糕。

引发争议的白芒村统租风波 图源：网络

从近期因为“白芒村统租”风波被爆出的一组数字中，可以看出深圳政府的决心。根据官方统计，深圳全市城中村保障性住房规模化品质化改造提升项目，已经累计储备了2.9万套（间）房屋，统租城中村房源超7000套（间）。

按照官方“十四五 ”规划，深圳建设筹集保障房的目标是74万套。从2.9万套到74万套，可以预见的是，随着2025年的日渐临近，深圳“统租”计划还将进一步提速。

部分“统租”房已在招租 图源：网络

已经获得国家开发银行牵头给予的5000亿授信，注册资本20亿的安居微棠公司，承担的正是这样的任务，根据一份网传名单，深圳将有103个城中村被纳入统租计划。如果按一个村统租房间可住10000人计算，未来至少可供100万租户居住。届时，深圳政府就是当之无愧最大的“二房东”了。

联想到深圳的“特区试验田”属性，一旦测试完成，时机成熟时在全国推广，也并非完全不可能。从某种程度上，这将直接封死魔方生活们的想象空间。

投资人变成大股东

或许正是因为感受到了潜在的威胁，在更新后的招股说明书中，魔方生活花费了大量的笔墨讲述自己可能面临的“政策风险”，并很直白的表示“我们的业务易受政府针对租赁公寓行业的措施影响，不能保证目前的有利政策将长期持续”。

魔方生活能够有此“觉悟”，并不令人意外。

尽管没有蛋壳、自如等长租公寓品牌名声响亮，但若按成立时间论资排辈，2009年6月就已经出现的蛋壳生活，可以称得上是行业中的老大哥了。要知道自如也是在2011年才成立的，蛋壳公寓更是到了2015年方才出现。

魔方生活平均租金统计 图源：招股书

虽说没能抢到长租公寓“第一股”的头衔，魔方生活与资方的羁绊一样缠绵缱绻，甚至绑定的更为彻底。早在2012年6月，魔方生活就完成了A轮融资，德同资本的全资子公司DT MF Investment以现金750万美元认购25万股，6个月后的2013年2月，魔方生活B轮融资开启，华平投资6000万美元领投。

也是从那时开始，魔方生活就与华平投资紧紧绑定在了一起。

2015年5月，华平投资对魔方生活追加投资1.4亿美元；2016年4月，魔方生活获得C轮融资3亿美元，华平投资携手中航信托再次跟进，至此，魔方生活估值超过10亿美元，成为了长租公寓行业名副其实的“独角兽”。

持股前三均为华平投资 图源：招股书

就在形势一片大好之时，2017年，因与投资人出现分歧，魔方生活创始人葛岚突然离职。这也直接打乱了魔方生活的上市计划，随后葛岚陆续抛售了自己的股权，仅保留2.86%的股份。经过多次投资和股权转让后，在此次IPO前，华平投资透过Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem直接或间接拥有了魔方生活约51.62%的股权，成为了事实上的第一大股东。

公开资料显示，作为一家1966年成立于纽约的老牌私募股权投资公司，华平投资在全球范围内管理着670亿美元的资产，投资了包括58同城、神州租车、红星美凯龙在内的160多家企业。值得一提的是，对于地产行业其格外的看中，对超过40 家地产企业投资超过65 亿美元，2018年时，华平投资还作为领投方对自如进行了40亿人民币的A轮投资。

华平投资中国区联席总裁程章伦曾表示，十分看好长租公寓行业，并认为这个行业“没有天花板”。

净利润连续坐过山车

投资投成了大股东的华平投资，不得已只能躬身入场，亲自操盘魔方生活。

在华平投资的支持下，曾经在2006年就拿到过华平融资的，7天连锁酒店创始人郑南雁被委任为魔方生活董事会主席统揽大局，曾担任华住酒店集团副总裁，负责汉庭、全季等品牌市场和销售工作的柳佳担任CEO，冲锋陷阵。

魔方生活存在大量租赁合同纠纷 图源：爱企查

因为有资方坐镇，魔方生活成为了长租公寓领域最活跃的收购者。自2020年以来，魔方生活已完成了总价值超过13亿元的10项收购，其中2021年，收购微领地的21家项目公司，是行业内近年来最大的一次并购。

在大规模收购的加持下，魔方生活旗下在营公寓数量经历了一轮暴增，直营公寓数从2020年的31881间，猛增到了2021年的50074间，加盟公寓数，直接从7149间增加到了25813间，短时间飙升了三倍。

2021年魔方生活在营公寓大增 图源：招股书

魔方生活的营收和利润，也因为大规模收购在短期内获得大幅增长。2019至2021年，魔方生活的营业收入分别为9.47亿、9.49亿、14.71亿元，相应的净利润分别为6355.1万、-23027.7万、30193.7万元，复合年增长率达到了115.6%。

不过进入到2022年，收购尘埃落定后，魔方生活的增长势头开始明显放缓。根据更新后的招股说明书显示，2022年魔方生活在收入同比增长16.5%，达到17.14亿元的同时，净利润再次录得负值，当年亏损24660.7万元。

也就是说在2020到2022的三年间，魔方生活营收虽然累计达到了41.61亿元，但净利润却坐了个过山车，从-23027.7万元到30193.7万元，再回到-24660.7万元，三年下来一分钱没挣，净亏了1.75亿元。

利润再度为负的同时，随着大规模收购的结束，2022年魔方生活在营公寓总数也停止了高增长，截至年末在营公寓76245套，与2021年末相比仅增长了0.47%。

在招股书中，魔方生活将2022年出现亏损的原因，归咎于新冠疫情的影响，尤其是“上海市场”。然而这一说法显然不能令人信服，根据公开资料显示，魔方生活在上海运营的公寓数量为30053套，只占总运营数量的39.4%，且在2022年上半年，上海因为疫情被全面封控的时候，魔方生活净利润还是正值，巨额亏损主要出现在下半年。

魔方生活的业主数高度集中 图源：招股书

除了增长乏力外，盈利不彰外，一旦类似深圳的“统租”政策在全国铺开，相比其它长租公寓企业，对魔方生活的影响也将会更大一些。

将自己定义为国内“集中式长租公寓模式”开创者的魔方生活，不同于蛋壳、自如与分布在各小区的业主零散签约的模式，其魔方公寓、9号楼公寓都是与7天连锁类似的，拿下整栋整层楼的物业集中改造出租。一定程度上，这完全就是国家队下场“统租”要做的事情，可谓是针尖对上了麦芒。

魔方生活现金及等价物变化 图源：招股书

不过比起授信5000亿起步的“安居微棠公司”，魔方生活尽管有着华平投资撑腰，但在接连的亏损下，截至2022年末，账上的现金及现金等价物也只剩下了34557.5万元，如果再像2022年那样亏上一次，将面临流动性风险。

对此，魔方生活倒也没有回避，在招股书中直白表示，要通过“不时自资本市场筹得的其他资金，满足我们的流动资金需求”。

一投就是17年，华平投资想要退出的心，可以理解。

（文章来源：花朵财经观察）

*本文基于公开资料撰写，仅作信息交流之用，不构成任何投资建议