最近几年，城投因为拿地比例快速上升，备受关注。对城投是否有开发能力的质疑，也随之而来。有房地产开发经验的城投，确实不多。截至2022年10月31日，全国有存续债的3078家城投平台中，共有736家涉及房地产业务（不含保障房、产业园），占比23.9%，且近三年实现了开发收入。但即便如此，也已经冒出来一批城投，在房地产开发领域站稳了脚跟。尤其是江苏、浙江和山东三省房地产业务做得风生水起。部分城投的房地产业务已较成熟并已运作为区域内的市占率龙头。如果加上保障房、产业园等的建设，城投的标杆就更多了。
一批城投，已经成长起来事实上，无论是住宅开发、还是产业园区、写字楼、保障性租赁住房等领域的建设、运营，都已经有一批城投成长起来，甚至还有城投做起了咨询。产业园区是城投业务版图中的重要一块，且在不断升级。产业升级，是当下的主旋律。产业园区自然也要做升级。涌现出了一批标杆的产业园区……比如，近年来，深圳市龙岗区提出深入实施“一芯两核多支点”发展战略，出台系列文件，强化“4+9”重点片区产业布局指引，提出重点发展ICT、AIoT、半导体产业等七大主导产业。在空间供给方面，提出随用随供“产业用地标准库”和高标准定制化产业用房，分别以高标准智能制造产业园区和按照工业上楼的模式，打造“定制化厂房”，推动产业空间高效集约利用。城投，在其中扮演重要的角色——宝龙智造园项目是龙岗城投集团联合龙岗区工信局推出的深圳首批高标准制造业用房项目之一，是深圳市、龙岗区2020年重点项目。其产业定位为ICT、电子元器件、AIOT、生命科学、绿色能源等战略性新兴产业。项目在全省首次推出的“预招商+定制化”的创新型建设模式，企业定制需求高达厂房建筑面积的3.1倍，切实解决了高端制造业企业的需求和痛点。根据官方报道，2021年11月3日上午，在龙岗宝龙街道新能源一路举行了宝龙智造园1号厂房主体结构封顶仪式，这意味着全省首创的“预招商+定制化”制造业厂房建设新模式在深圳龙岗开花结果。
▲来源：龙岗区城投集团为了加快项目建设进度，龙岗城投集团成立专班、倒排工期、串联改并联，把“精、细、严、实”贯穿到施工各环节，要求工作周周有进展、月月有突破。最终，该项目工程自动工到主体结构全面封顶，仅历时10个月，比预计提速一个半月工期，顺利实现了当年动工、当年封顶的提速提效目标，为完成年度固定资产投资任务提供了有力保障。 戳这里，了解安全管理平台虽然住宅开发，在城投业务中占比较小，但是最受关注。在博鳌论坛·2022（第18届）房地产年会上，兰州新区城投集团房地产公司凭借对住宅品质的坚守，在本届年会中荣获“2022年度中国房地产最佳品质地产创新典范企业”奖……
兰州新区城投集团房地产公司深耕兰州新区房地产领域十余载，已成功开发瑞岭雅苑、瑞岭名郡、锦绣家园等多个优质地产项目，取得了良好的社会效益和经济效益。而且，公司在项目建设中积极推广“四新”技术，提升项目品质建设，有效提高了观感质量和客户满意度……甚至合作开发，或者代建项目，冒出的精品也越来越多。中部某省会城市一城投，跟当地顶级民企合作开发，后期物业也由民企的物业公司承接，品质相当哇塞。引入代建方操盘的标杆，典型的案例是，在台州，地方城投携手绿城管理打造的一站式TOD无界生活主场“绿城·心海里”就是一个经典的合作案例。项目所在的心海社区，属于浙江省首批24个未来社区创建试点，也是台州首次现场公正的“电脑摇号+网上视频选房”。项目首开时，175套房源仅10%左右的中签率，不到一小时便已售罄。2022年前三季度南京安居、武汉城建、成都兴城、深铁集团、无锡新城集团等城投销售金额排名已进入所在城市前三。还有一些城投在商品房开发领域积累丰富的经验后，业务范围早已不局限于本地市场。比如大家房产，其是杭州市城建开发集团在1999年注册的房地产品牌，杭州市城建开发集团主要从事住宅开发、金融投资、商业开发运营、市政公建、物业服务等业务。近几年，大家房产发展迅猛，除了深耕杭州外，还进驻了南京、丽水、台州、金华、温州、绍兴、湖州、上海等长三角多个重点城市。根据中指研究院发布数据显示，在2021年实现销售金额510.4亿元，同比增长17.4%，全国排名第65位，远高于行业平均水平。有些城投，甚至还建起了当地的最高楼，成为醒目地标。作为上海三件套建筑之一，上海中心大厦十分醒目。不过，其背后的上海城投，知道的人就没那么多了。虽然，始于2014年的重大资产重组，是上海城投转型发展的里程碑事件，但其实上海城投的市场化转型早就在进行了。2003年，通过主导上海首个市场化运作方式建设的中环线项目，上海城投开始向重大工程建设主体转型。2005年起，上海城投抓住市政公用行业政企分开、管办分离的改革机遇，积极承担起公共服务供应商的角色，业务领域覆盖路桥、水务、环境、置业四大板块。于2008年11月29日开工建设，2014年底土建工程竣工，2017年1月投入试运营的中国第一高楼上海中心大厦，是中国人第一次自主建造的600米以上高楼。
▲来源：上海中心官网在突破建筑高度的同时，上海城投还对垂直城市运营管理体系进行了大胆探索（「上海中心」是一座楼中之城，它包括9个垂直社区，除顶部观光区域外，其余各区的高度都在12-15层之间。每一个社区都由双层幕墙之间的公共区域所环绕。它们能为人们提供日常生活所需的服务）。
面对建设、运营保租房任务，一些城投积极探索新模式。根据住建部规划，「十四五」期间，40个重点城市总计供应保租房约650万套。各地的城投，是保障性租赁住房建设、运营的主力军。以成都为例，据统计，在2017-2020四年期间，成都城投一共竞得32宗土地，土地总面积约2742亩，计容建面超过327万平方米。在这些土地上梧桐系列人才公寓拔地而起，符合条件的高技能人才购买公寓可享受85折优惠，成为落实成都市人才安居工程的重大举措。而且，成都城投通过创新应用BOT模式，降低了保租房建设、运营的资金压力。在BOT模式下，成都城投通过租赁方式取得房屋产权公司适宜改建的房屋使用权后，将房屋改建为租赁住房。验收合格后，再将租赁住房返租给房屋产权公司员工租住，并由该国企负责运营管理，合作期满后，将租赁住房无偿移交给房屋产权公司。以中电科十所37号楼租赁公寓为例，中电科十所将闲置办公楼出租给成都城投资产经营管理有限公司（以下简称“成都城投”），成都城投负责投资改建、运营管理，项目建成后全部出租给中电科十所的员工。成都城投按“保本微利”原则确定租金，中电科十所将成都城投缴纳的该闲置楼房租金补贴给入住员工，用于抵扣租金，租金不足部分由入住员工补足。投入租赁经营10年后，成都城投将该项目交还给中电科十所。通过BOT模式，中电科十所实现了闲置房屋的高效利用，员工得到了安置，且租金仅为附近同品质房源的三分之一左右。成都城投也在该项目实现了适当盈利和品牌扩张。籍此，成都城投与万科旗下成都泊寓公寓管理有限公司出资成立了成都城投泊寓资产管理有限公司，以包租方式获取中心城区的住房资产，通过装修、改造，盘活老旧资产，未来，还将陆续投资运营城投集团旗下的闲置资产，盘活国有资产，提升收益价值。戳这里，助力盘清国有资产甚至还有城投公司，开始为客户提供全方位的咨询服务。有的城投公司，凭借自身积累的经验，做起了咨询服务，为客户提供一站式、全周期、一体化的咨询服务。比如，为了进一步提升咨询业务辨识度、显示度，塑造品牌价值，成都城投建设集团所属「兴西华咨询公司」更名为「成都城投工程咨询有限公司」（以下简称「城投咨询」）。城投咨询公司成立于2005年9月，拥有工程造价咨询甲级资质并取得了全国投资项目在线审批监管平台工程咨询单位备案。2021年1月，划转成都城投建设集团之后，公司加快提升业务能力、完善业务架构、拓展业务范围，发展基础不断夯实，市场竞争力持续提升，营收规模跨越式增长……作为成都城投建设集团打造城市建设投资运营全产业链的重要组成部分，咨询公司立足城投、着眼市场、面向市内外，打造项目前期咨询、造价咨询、管理咨询三大业务支柱，为客户提供一站式、全周期、一体化的咨询服务。投资项目工程咨询，典型代表是锦江绿道（锦江公园、活水公园、九里堤青少年活动中心提升改造项目）项目，总投资约24亿元。工程造价咨询项目：为东部新区创意产业园项目，提供施工图预算审核，全过程造价控制，项目竣工结算服务。管理咨询项目：在崇州市国企改革方案咨询项目中，提供包括（1）结合国有企业改革新形势和服务崇州市城乡建设、功能区发展的新要求，制定进一步深化市属国企改革方案；（2）编制崇州市二、三级国有企业整合重组改革方案；（3）崇州市市属国有企业三年行动综合评价等在内的7项服务。成都城投建设集团在官网发布的文章中表示：更名完成，是咨询公司发展的又一里程碑。未来，咨询公司将整合优势资源……以造价咨询为核心，提升全链条全过程工程咨询能力……
不少城投，技术上也在升级很多人除了对城投的开发能力存在疑问，还觉得城投在技术上落伍，这其实也是误解。城投和城投之间的差距也是很大的，需要提升的城投确实很多，但走在时代前列的城投也不少。比如，某城投集团与第三方联手开发了AI城市样板示范标杆项目，而且业态丰富，除智慧住宅、绿色办公区，还有开放式商业街、星级精品酒店、商务办公别墅。长沙城发登录系统，即可实时查看集团的资产地图，6000余项资产的前世今生，动态经营信息一目了然；在某工业园区，G企更将一级土地整理、二级房地产开发和三级物业运营的计划运营打通，真正实现了全过程管控，更首创了线上纪检库……带来的效能提升，肉眼可见。去年，北京城投健康开启品牌升级，宣布北京城投健康品牌实现多维升级，精深建设两大养老服务品牌+一大数字科技养老运营品牌“三位一体”的品牌体系。此次品牌升级背后，北京城投健康以国际先进理念及尖端资源为依托，将养老服务向专业化、智慧化方向进一步推进。为此，北京城投健康深化数字化、智慧化建设，通过养⽼产业数字化、数据化、智慧化的路线，有效提升⾏业整体服务⽔平、经营指标和客户满意度。软件硬件相结合，在机构内搭建万物互联的场景，全⽅位收集数据，调度资源，通过算法，北京城投健康为每⼀位⻓者定制并调整⽅案，包括家庭医⽣服务、护理服务，慢病康复服务、饮⻝服务等，每个⼈都量⾝定做，并通过系统指挥调度机构各种⻆⾊⼯作⼈员帮助⻓者实施全⽅位的⽅案……
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