一季度房地产市场出现明显复苏迹象，但城市与区域间分化严重。一线城市和部分强二线城市复苏明显，弱二线城市以及大多数三四线城市则持续低迷。房地产市场何以出现分化格局，不同能级城市房地产市场背后有着怎样的支撑，后续走势如何？我们将从人口、土地、政策、市场供需等多个维度，对不同能级城市房地产市场进行分析和解读。
城市与区域治理研究院 苏志勇
国家统计局近日公布的3月份及一季度房地产相关数据，进一步验证了房地产市场复苏趋势。
一季度商品房销售额增速在13个月后重回正增长，其中商品住宅销售额同比增长7.1%。3月份，70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别达到64个和57个，比上月分别增加9个和17个。其中31个二线城市有30个城市房价环比上涨。
上一篇我们重点分析了一线城市的房地产市场韧性，这次重点围绕二线城市的市场前景和投资价值展开讨论。
二线城市作为城市群、都市圈的核心，对区域经济和房地产市场起着重要的支撑作用。在房地产调控政策上，二线城市比一线城市更具弹性；在人口吸附能力，比一线城市有更大空间；在经济发展潜力上，比三四线城市更具优势。在本轮楼市调整中，多数二线城市表现出了强劲的韧性，成为率先企稳复苏的主力，也有部分弱二线城市表现相对疲软，呈现一定程度的分化格局。但总体上看，在经历短期调整之后，随着楼市松绑政策的显效，刚性和改善型住房需求得到释放，二线城市房地产市场将率先走出谷底，并显现其投资价值。
楼市松绑 二线城市率先受益
2016年以来的这一轮房地产调控，绝大部分一二线城市实施了严格的限购措施。2021年随着楼市进入下行通道，部分低能级城市密集出台楼市松绑政策，并逐渐由三四线城市向二线城市蔓延。2022年3月，以郑州为代表的二线城市开始放松调控政策，通过降低房贷利率、降低首付比例、放松限购限售等手段刺激楼市需求，其中放松限购成为最强杀手锏。截至目前，几乎所有二线城市均对限购政策做出不同程度调整，政策涉及缩小限购区域、放松首套房认定标准、调整限购限售时间、放宽约束条件等。其中中西部城市贵阳、南宁、银川、兰州、西宁、乌鲁木齐以及东北长春已经实质上取消限购政策。
近期二线城市的放松限购动作仍在延续。4月3日消息，郑州已经调整限购范围，二环以外区域不再限购。4月4日，合肥市发布松绑购房政策，庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河区淝河镇、大圩镇购买住房不再限购；刚需资格认定由缴纳社保或纳税证明“连续两年”调整为“累计两年”；降低外地人在合肥购房门槛，通过居住证办理，可以申购一套住房；增加老人家庭以及多子女家庭购房套数。4月14日杭州钱塘区对区内限购政策进行优化，外地户籍居民只需1个月社保即可购买钱塘区首套新房或二手房。
限购政策的松绑，有效释放了刚性和改善性住房需求，成为今年一季度楼市回暖的最强动力。这种政策刺激效应在二线城市中体现得尤为明显。
根据国家统计局最新数据，一季度全国商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，降幅比去年各季度明显收窄。一季度商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%，住宅销售面积增长1.4%。
从70个大中城市商品房价格走势看，3月份列入统计的31个二线城市中有30个城市环比上涨。新房价格环比涨幅靠前的均为二线城市，其中武汉环比涨1.3%，昆明环比涨1.2%，郑州、南宁、重庆涨幅达0.9%，天津、乌鲁木齐涨幅为0.8%。二手房价环比涨幅领先的也是二线城市，分别是哈尔滨、成都、西安涨幅为0.8%，昆明0.7%，杭州0.6%，武汉、贵阳、银川?为0.5%。
商品房市场的复苏也带动了土地市场回暖，房企拿地热情有所回升。虽然土地成交同比数据仍有较大跌幅，但幅度明显收窄。土地市场一个显著的趋势是房企越来越钟情于一二线热点城市和板块。3月份以来，杭州、南京、成都、长沙等多个二线城市开启集中供地，市场热度明显回升。
据诸葛找房统计，3月二线城市土地成交121宗，成交建筑面积879.06万平方米，环比上升10.25%；成交楼面价8073元/平方米，同比上涨7.13%，环比上涨2.38%。从溢价率看，二线城市溢价率在各能级城市中最高，达6.4%，环比上升5.02个百分点，二线城市土地市场呈现高溢价低流拍趋势。从成交金额看，南京、杭州、西安以194.53亿元、164.58亿元和137.08亿元占据一季度全国土地出让金收入前三位。成都、合肥等二线城市也有不俗的表现。
二线城市土地市场热度近日仍在延续。4月18日成都再次集中出让住宅用地，52家房企争夺3宗住宅用地，导致3宗地全部熔断成交。4月14日长沙今年首批次集中供地实现“开门红”，8宗住宅用地中4宗触发熔断，8宗地块平均溢价率6.35%。
人口红利成楼市最强支撑
二线城市房地产市场率先复苏，得益于四方面原因：一是这些城市大多为省会城市和计划单列市，在区域发展中具有明显的资源和产业优势，产业聚集效应强，经济基础牢固。二是作为城市群、都市圈的核心，二线城市对人口有着很强的吸附能力。加之近年来这些城市不断出台人才引进政策，展开“抢人大战”，人口持续流入，对住房需求形成强有力的支撑。三是去年以来大多数二线城市出台了楼市松绑政策，在政策宽松度方面，比一线城市更具弹性。限购区域越来越少，资金进入环境越来越宽松，有效刺激了刚性和改善性住房需求。四是除厦门、杭州等部分东部沿海二线城市外，大部分二线城市房价控制得较好，没有明显泡沫，相对购买力较强。
在这些因素中，起决定因素的主要还是人口红利。随着一线城市人口趋于饱和，北京、上海已经开始主动疏解城市人口，实施减量化发展。这一趋势为二线城市的人口流入和产业发展带来新的契机，也为房地产市场带来强大支撑。仅从2021年和2022年城市人口变动情况看，2022年人口流入靠前的前十大城市均为二线城市，其中长沙、杭州、合肥分别以18.1万、17.2万和16.9万位居人口流入前三。西安、南昌、武汉、郑州、青岛、济南、成都分别排在4~10位。
2021年人口流入前十城市中只有广州一个一线城市，其余均为二线城市。其中武汉人口流入猛增120.1万，杭州、成都、西安分别增长26.8万、25.42万、21.01万。
从最近两年的人口流向可以看出，人口从一线城市向二线城市转移，从沿海城市向中西部内地城市转移的趋势明显。主要源于这些热点城市承载力趋于饱和，吸引力减弱，高房价、高落户门槛、高生活成本对人口和产业产生挤出效应。与一线城市和沿海发达城市相比，中西部省会城市不仅房价相对较低、落户门槛低，而且近年来政府在产业政策上给予大力支持，对人口和产业聚集形成一定吸引力。
从房价角度看，以长沙为例，根据幸福里房产数据，4月份长沙新房均价只有10598元/平方米，二手房均价只有9467元/平方米，这一价格不足北京、上海房价的五分之一，与同为二线城市的厦门、杭州相比也只有其三分之一。西部城市中唯一一个直辖市重庆，房价与长沙接近，同样只有北京、上海房价的不足五分之一。
二线城市的投资价值
在新型城镇化背景下，城市群、都市圈成为经济发展的新引擎。“十四五”规划纲要明确提出，“发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局”。一二线城市作为城市群、都市圈的核心，在人口和产业承载力上有着巨大优势。但是在城市群之间、城市和区域之间，发展潜力和投资价值分化明显，总体呈现南强北弱、东强西弱格局，发展重点集中在长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群。
2021年底，中国城市与区域治理研究院联合中央财经大学曾重磅推出《中国重点城市优势度分析报告》，对四大城市群重点城市优势度进行了分析，将城市划分为优先进入级、进入级、保守进入级和观望级四个等级，得出的结论表明，除北上广深为“优先进入级”外，成都、武汉、重庆、杭州、西安、南京为“进入级”城市，佛山、长沙、苏州、青岛、无锡为“保守进入级”城市。虽然这些“进入级”和“保守进入级”城市部分经济社会指标与“优先进入级”城市有一定差距，但在城市建设、房地产投资、城镇居民购买力、城市开放性等方面优于其他二线城市，市场潜力较高。
分区域看，这些“进入级”“保守进入级”城市集中在东部沿海和中西部省会城市（或直辖市）两大区域板块。东部沿海城市以杭州、南京、苏州为代表，借助长三角一体化发展战略，在资源、产业、基础设施等方面有着巨大优势，为房地产市场发展形成重要支撑。西部城市以成都、武汉、重庆、西安、长沙为代表，这些城市作为区域经济的龙头，在政策环境、产业发展等方面同样优势明显，而且在土地供给潜力方面比东部城市更具优势，房地产市场仍有较大发展空间。西南地区除成都、重庆具有较大发展潜力外，昆明、贵阳等受益于自然资源优势，对人口有一定吸附能力，房地产市场有一定发展前景。
从房价及房价走势看，东部沿海二线城市近年来房价上涨明显，厦门、杭州等城市房价直追一线城市，虽然这些城市有较强的购买力支撑，但未来高房价对人口和产业的挤出效应将逐渐显现。相比之下，大多数中西部城市在房地产调控上比较稳健，房价稳定，这也成为人口流入的重要因素。
与这些强二线城市相比，东北、西北、华北等其他二线城市房地产市场呈现走弱趋势。东北三省在过去十年人口流失严重，从“七普”数据看，仅有沈阳、长春和大连有小幅人口流入，其他城市人口流出明显，且人口老龄化严重，未来房地产市场不容乐观。
华北地区的天津、石家庄等二线城市长期受北京虹吸效应影响，无论是人口还是产业吸附能力都不具有明显优势，房地产市场难有大的起色。中部城市郑州近年来房地产市场供应相对过剩，且受“保交楼”因素影响，短期内以消化存量为主，房地产市场恢复元气需要一段时间。西部城市如兰州、西宁、乌鲁木齐等城市市场供需基本饱和，未来房地产市场空间有限。
