因为上一篇谈到中国的土地战略，说到土地资源与变化的需求之间的匹配问题，自然涉及到今天的房地产。
本文的核心观点是：
1、中国房地产的历史功绩在于，作为地方政府的“创业原始资本”（简称“土地创业”）及其居民带来的“财富效应";
2、中国房地产的罪过在于，房地产泡沫导致对国家金融和经济的风险“绑架效应”和“抽血效应”；
3、未来中国房地产的发展应该导入“市场配给制”；这是基于中国社会的三个基本逻辑事实；
4、未来中国房地产，必然走向地方政府“土地创业”与“市场配给制”共同运行的局面，从“非人性化”供给向“人性化供给”供给的升级。
如何看待中国房地产发展的历史? 如何评价今天的房地产之局面？未来房地产市场健康发展与政策到底有什么好的药方？
对于这些关键问题，明君其实早在三年前似乎已经感到思考完备了，于是就搁置在脑子里，只是希望在适当的时机把这些思考说出来。现在论述中国式现代化，房地产问题肯定是中国式现代化中最为“中国式”问题。
一、房地产功绩：作为原始资本的“创业效应”和“财富效应”
中国区域经济发展的唯一启动因素就是地方政府的招商引资，而地方政府招商引资的原始资本就是土地。由于土地是国有的、而且初始状态不是商品，就不可能作为原始资本来招商引资，所以地方政府成立城投资公司，然后用政府划拨的土地作为抵押物，向银行贷款，用于土地上的道路、公共设施的开发，让最初土地成为“熟地”（称为开发区、科技园区等），进而引入外部资本，建立工厂、招人生产商品销售，然后获取税收，地方经济也发展起来。
对于地方政府，这么一轮操作似乎司空见惯，但却隐藏着三个经济逻辑。
其一，地方政府实际上成为市场交易和竞争主体，这个就是张五常论述的，中国市场经济为什么有效率的根本原因不是企业之间的竞争，而是地方政府之间的招商竞争。这是最具有中国特色的现象，老外看不懂的。
其二，地方政府作为市场竞争主体，其把土地作为最初的原始资本，进行抵押贷款，实际上就把最初的土地商品化、资本化了，让土地带上了资本与金融属性，这就更有中国特色了。
当这些土地被地方城投买卖给房地产公司，形成“土地财政”，成为地方政府持续招商引资的现金流。为了持续加大招商力度，必须确保卖地收入资金能够对土地进行滚动式开发。这也就确认了在要素市场中，地方政府本质上就是一家“创业公司”，土地不过是其的“创业（原始）资本”而已。
政府作为创业公司，他的支出是土地开发、银行抵押贷款利息和招商费用，收入就是销售土地和税收。由于招商引入的企业大部分税收被减免或优惠，所以最终获得的税收不可能弥补土地开发成本，弥补支付银行抵押贷款的利息，必须通过持续卖地给房地产公司，获得更大的现金流，这就需要不断抬高土地拍卖价格！
如此，一方面可以从银行获得更大抵押贷款，另一方面，维持对地方土地的滚动开发和招商，推动地方经济继续发展。
由于地方政府是土地的最初唯一供给者，只要控制好土地开发供给的节奏，就可以抬高拍卖土地价格。
其三，对于居民而言，随着房子的货币化、市场化改革，计划经济下房子短缺造就了巨大的市场需求，加上银行可以给居民发放购房贷款。当房子价格持续上涨时，炒房成为最为赚钱的生意，房产具有了金融投资属性。
土地价格的上涨，让地方政府作为创业公司生意兴隆，同时房价持续上涨，也给购房居民带来了巨大的财富增加的效应，造就了中国的大量中产阶级，尤其是拉平了与国外居民收入的落差。即形成了中国普通居民在财富增长上的“蓄水效应”。
所以中国房地产在中国改革开放中的巨大贡献在于：
1、是地方政府作为市场主体、创业公司的原始资本，推动着最为重要的生产要素（土地）的市场化，促进各地政府之间因为招商竞争而提升了市场交易效率，成为地方经济发展的最初引擎。
2、随着房地产价格的上涨，购房的居民获得了强大的财富效应，很多人由此成为中产阶级。这是中国历史上最大的一次让普通民众财富迅速增加的造富运动！
3、房地产拉动着建筑、钢材、家电、家具、装修、汽车、服务等，成为地方经济增长、繁荣的支柱产业。
二、中国房地产的罪过：“绑架效应”和”“抽血效应”
由于土地、房产价格迅猛上涨，引致持续房地产疯狂投资扩张和价格炒作，其负作用也是巨大的。
1、由于地方政府以土地抵押方式进行土地滚动开发，摊子越扩越大，形成地方政府的城投公司巨量的债务无法归还。
2、房子被居民炒作，价格越来越高，一方面，推动房地产开发疯狂扩张，吸引了大量社会资本进入，挤占了实体经济的资本投入，制约了实体经济的发展。另一方面，房价达到一定高度后，造成后来买房的人形成巨大的家庭债务。
3、为了不至于产生房产金融危机，政府对房价进行了管控，促使房价下跌，房地产公司由于疯狂扩张而招致债务危机或破产，形成了巨大的债务规模，绑架了银行和甚至整个国家金融系统。今天那些巨大的房地产公司似乎无一幸免！
4、更谓甚者，大城市的高房价，导致年轻人才因为购房贷款落下了巨大的房贷债务，形成短期投机挣钱心态，无法安心工作、搞科研。由于权力的深度介入，导致围绕着很多房地产项目的腐败行为频发。
2008年华尔街危机，我们4万亿的经济刺激，房地产成为这些增发货币的“蓄水池”。进一步助推了房地产价格迅猛上涨，引发投资和炒作之风。
这就造成目前这种地方政府债务居高不下，居民高负债率以及房地产公司的债务危机。
这三类巨量债务，构成威胁中国金融稳定的定时炸弹！就是从今天看来，这些债务“绑架”了银行金融系统，进而绑架了中国经济。这就是“绑架效应”，而且如果房地产债务问题处理不好，中国经济的顺畅发展似乎可能性不大。
高房价造成的巨量投资价值，不仅让实体经济的投资被挤压，而且抑制了居民的消费支出，形成了正常经济循环中“抽血效应”。
房地产一方面成为居民财富存量的“蓄水效应”，另一方面又成为经济发展“抽血效应”。
三、房地产成为“产能过剩”与“巨量债务”的罪魁祸首
到了2019年，政府对房地产调控处于两难状态，如果任由房地产疯狂开发和价格上涨，肯定最后导致整个房地产、金融系统的崩溃，所以必须对房地产进行治理，对房价进行压制，尤其抑制房子的炒作。
但是如果对房地产压制用力过猛，导致房价大幅度下跌，由于老百姓的财富基本上都是留在房子上了，不仅导致百姓财富大幅度缩水，而且引发地方债务危机、房地产公司债务危机集中爆发，可能连带到银行出现债务危机，威胁到整个金融系统，这个风险就太大了。
从上面的论述可见，房子的价格不能再持续上涨了，但无论从债务还是居民的财富效应，房价又不能降低，所以就变成了现在“价格稳定”或“稍跌”的状态，实际上还是维持房价，手法就是“房住不炒”。
其实，在华尔街金融危机之前，中国房地产尽管价格上涨，但相对于经济发展而言还是温和的、有节奏增长。而4万亿的经济刺激导致房地产价格疯狂增长，大大刺激了房地产上的投资和投机，不仅造成经济供给扭曲和产能过剩，更构成对实体经济循环的“抽血效应”。
时至今日，从2008年到2018年的房地产过热，不仅成为经济结构扭曲、产能过剩的罪魁祸首，也成为今天实体经济增长率下降、和产业升级的掣肘因素。尤其是巨大的债务隐患依然悬在头顶。
四、中国房地产必须要清楚的两个关键问题
中国房地产的正效应和负效应并存，所以我们必须要清楚两个问题。
第一个问题是，在今天和未来，中国房地产的“正效应”还存在吗？还要不要持续发挥房地产的正效应？
明君感到，不仅存在，而且未来还是必需的。
因为地方政府发展经济，招商引资似乎还是唯一方式，即地方政府作为市场竞争主体，作为创业公司的本质属性依然不能改变，土地作为地方政府的“原始创业资本”还是必须的。
只是近几年这个模式似乎有所升级，例如合肥市等，除了用土地作为原始创业资本，还吸引国资、民资企业成立创业引导基金，用于对高端人才、技术、项目的招商投资。这样减少了对土地作为原始资本的依赖，但其底层逻辑还是要做土地这个关键市场要素的文章，因为任何项目的引入都需要场地和空间啊。
因此，现在的地方政府角色，由原来以土地为原始资本的创业性质，升级为以土地和资本（基金）为原始资本的“创投”性质了。
其二，房地产作为百姓的财富效应也依然存在。因为中国居民的最大财产、占据财富份额最大的因素也是房子，即中国普通居民最大的财产收入也就是房产而已。
这里必须要说一下，房地产是中国迄今为止最为成功的启动内循环的模式，也是中国历史上规模最大、造富效应最快的富民方式！本质上是以市场交易的方式，把土地的价值转移成为百姓的财富。
在此过程中由于土地的行政垄断，也造成拥有权力的人通过腐败的方式获取更多的财富，还有那些最早进入这个行业的人（房地产商人）获得了巨量财富。
然而，明君认为，房地产对普通百姓的“财富效应”之功劳，要超过其造成的危害和留下的后遗症！
第三，对房地产的需求，及其房地产作为拉动经济发展的引擎（支柱）效应也还是存在的。有专家认为，目前中国建造的房子面积，按照人均30平米居住面积，已经能够满足了居民居住需求了。
这种观念肯定是错误的。随着人们收入水平的提高，百姓对居住的需求不会停留在仅仅30平米的住房面积上，而是居住的舒适、环境的优良，甚至能够在农村有一套度假的房子。
显然，现在城市里类似鸽子笼市的高层楼房，人口密集、四周环境恶劣的小区居住肯定是不人性化的居住方式。如果百姓收入上去了，肯定会追求更好的居住环境，筹划购买自己的第二居所。
也就是说，满足中国老百居住需求的房地产，随着经济发展，还有很长的路要走，也有很大的数量需要满足。
各位试想一下，如果中国的普通城市居民，如果都在农村或者其他城市，有一个第二居所，这个对房地产的需求绝对是巨量的！其推动中国经济的未来发展绝对不比过去20年房地产对经济的拉动作用逊色啊！
我们必须问的第二个问题是，现在的房地产后遗症（即房地产的负面效应）到底错在哪里呢？其责任又怪谁呢？
其一，为了应对美国2008年的华尔街金融危机，4万个亿的货币放水显然是导火索。使得本来与经济发展节奏相适应的房地产价格和增长迅猛扩张，在银行加大房贷的条件下，加速了房子的投机效应，也包括财富效应。推动着房地产公司、社会资本蜂拥进入房地产，形成了房地产扭曲式供给。那些超高楼层、鸽子笼式、密集建筑、没有什么小区面积和环境的“非人性住宅”被开发出来，竟然价格也被无理性地炒上了天。这些房子只要没有被卖出去，形成烂尾楼的可能性极大。
其二，地方政府为了获取更多的卖地收入，与房地产商、银行配合默契，持续炒高房价，导致房价远远偏离普通消费者的购买力，成为投机的金融产品。
尽管我们可以把责任推给那些疯狂套取银行资金的房地产商，但最终的根源还是在央行的货币政策及其地方政府的土地财政，即以土地为原始资本的“创业行为”。或叫着带动地方经济发展的引擎。
这种地方政府“创业行为”在当时情形下没有任何错误，只不过被宏观货币政策（4万亿刺激）迅速吹快了节奏，加上房地产商、投机分子給带歪了节奏，整出了巨大的经济泡沫。从满足居民需求而言，也扭曲为非人性化的、高价炒作了。
但是发展房地产的方向也没有任何错误。因为在居民的需求中，吃住是最基本、也是一生中占有预算最大的两各部门，对于普通百姓，人生的基本幸福，无非是吃得好一点，住得舒心一些。何况房地产据说能够带动上下游56个行业的发展！
五、未来房地产的三个“突破”
未来中国必须要发展房地产，应该是在突破目前房地产后遗症的基础上，其特点应该有三。
其一，需要发展人性化的房子供给。无论是居住面积、居住环境、还是二处房子，都必须是适宜居住的，杜绝现在居住超常密集、超高的、小面积的“鸽子笼”，小区公共面积小，基础公共设施缺乏。
其二，不能否认房子的适度投资、投机价值，但通过税收方式进行投机炒作的抑制。对于那些多地、多套房子的业主，如面积超过200平米、房子超过3套的，必须征收高额的房产税。
其三，适度放开土地供给，尤其发展多元的土地供给主体，如允许农民宅基地入市等，加上超面积、超套数的高额累进税，促使价格回归，让普通百姓可以接受。
这三个举措可以概括为，从投机性的房地产向人性化的房地产转型升级。
人性化的房地产并不是意味着否定房地产市场及其交易的自由，房产作为投资甚至一定程度的投机，也是客观存在的，是市场经济活跃经济、促进资源流动和配置的必要功能。
故此，我们把未来中国房地产的决策定位为“市场配给制”。
六、“市场配给制”是中国房地产的未来必然选择
所谓市场配给制，包含着“市场”与“配给”两个因素。
首先是坚持市场经济，即允许房子的交易、投资、甚至某种程度的投机行为的存在，肯定这些作为市场交易及其自由必须得到保障和保护的。
其次又是“配给制”，即任何中国公民，其家庭原则上只能购买两套住房（每套面积不超过200平米？），允许在不同的地区购买。家里子女结婚后组成新家庭，也享受基本两套的数量配给。
再次， 对于那些买不起房子的低收入、无收入家庭，提供廉租房和公寓。也是配给制。
最后，对于那些有钱人，如果他要超过2套标准，也允许其按照市场价格购房，但超过两套及其基本面积（如每套200平米）必须缴纳房产税，而且采取累进税，如果达到第5套，累进税可能30%。
市场配给制，一方面，对房子进行了人均家庭的2套配给；另一方在范围内允许进行市场 交易、投资、投机。尤其为了抑投机而采取的超标重税机制。
这种“市场配给制”是基于中国社会的三个基本逻辑事实。
第一个基本事实是，中国人口巨量，耕地少，要满足人人都有房子住，而且住得舒适，必须是“配给制”（某种程度的平均主义！！！）。如果任由有钱人大量购买，必然形成以土地为基础的房子垄断，形成超高房价，让大多数家庭因为缺乏住房或高房价支出而导致债务、终身贫困。
第二个基本事实是，市场经济是中国经济的基本运行机制，如果完全做到“房住不炒”，没有了房地产市场的自由交易，回到计划经济必然导致供给“短缺”，只不过现在的房子短缺不是数量的供给短缺，而是“人性化住房”的供给短缺。必然牺牲市场对资源配置的效率，牺牲老百姓的居住质量和福利。
第三个基本事实是，地方政府依然还是作为“创业主体”，即使从土地创业升级到“投资创业”，需要土地收益和房产税收益两者结合，土地作为招商引资、引技、引才、引项目的“创业原始资本”。任然必须的。
从目前和未来数十年，似乎没有任何组织可以替代地方政府，作为“创业主体”，并以此作为推动地方经济发展的主角，所以土地和房地产的投资价值必须得到保障。
从房地产的增长空间来看，随着“市场配给制”的导入，房地产的产品服务创新将从“非人性化”供给向“人性化供给”的转型升级。
“土地创业”、 “市场配给制”、“人性化供给”，大约是中国未来房地产的三个战略决策支柱！！
