买一套好房子
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文/观察员老王
按照以往的惯例，半年是不需要总结和预测了。
然而，2023年，实在太特殊了。二月份的炙热让人一度看到了牛市的苗头，但是一路下行走势，让许多业内人士在二季度末，感到绝望。
下半年，还会有救市大招吗？
下半年，市场还会反弹吗？
下半年，房价究竟会怎么走？
这是我们今天分析的重点。
1
点穴式救市，很快回来
关于要不要救市，业内的专家们最近争论不休。
老王很认可吴晓波的一句话：
只有救市才能救内需。
众所周知，房地产是一种综合型的产业，除了涉及房地产开发之外还包含了许多其他附属行业，上下游还涉及了钢铁、建材、化工、机械、银行、金融、物业、有色金属、工程承包、家居、营销、装修、家电、智能电子等行业。
此外，今年还有1158万的大学毕业生，我们不能让建筑专业的毕业生都去炸薯条，让市场营销专业的毕业生都去送外卖啊，更不能让他们去应聘小时工、骑手还要面对众多师兄、师姐。
救市，是必然的选择，而且很快会来。
问题是，怎么救才有效？
继续降低首付、降低利率，没问题，对于楼市回暖肯定是正面影响，但是我们看效果难以达到我们的预期。相比超过月薪的月供，一个月省一个还是五个汉堡套餐，都没有太大意义。
救市，其实更重要的是减负、增收，但这又是一个系统庞大的社会命题，很难起到立竿见影的效果。
综合目前各方面的信息来看，下半年楼市很可能采用”点穴“疗法：通过放松限购、限贷，先让还能挖掘购房潜能的一二线城市火起来。
从人口趋势上看，以四大一线城市为代表的一线城市，也有这方面的需求：
而且，这个风已经从6月初吹起来了：
如果一线城市闸门松一点，不仅仅是会虹吸实力买家，而且房企也会趋之若鹜，集中资金到这些城市拿地。
限购门槛降无可降的青岛，也许不在“点穴”疗法的首批城市当中。但核心城市市场被带起来，联动效应必然会影响到青岛。
原因很简单：
1、核心城市寸土寸金，没有那么多地，那么多房子卖；
2、青岛是北方最宜居的城市；
市场信心一旦恢复，青岛还是一个很值得选择的城市。问题是，地产开发不是快餐，来了客人我现做也来得及。
在新项目锐减的时候，在局部区域、个别项目，必然出现供不应求的局面。
开发商不是慈善家，房子卖得好，必然涨价。
所以对于刚需来说，淡季抄底，是一个最稳妥的选择。
2
二手房，不要再有幻想
市场在三季度有触底回暖的可能，二手房会不会也趁势而起？
老王的判断是：不要有任何幻想。
单一平台的二手房挂牌量马上就要破10W套大关了，而且你必须要明白的是：
在新政实施之后，二手房的增量来自于年代更新、户型更好的次新房。
我希望二手房业主一定要明白一个现实，以前老房子由农村进城、外地迁入的新市民接盘，但随着人口趋势和城市化率的变化，这些底层的接盘侠在大量减少。
而且，随着地铁网日益发达，就是在传统城区工作的新市民，他也没有必要挤在老城区。
打个比方说，哪怕你手里拿的是一部全新的诺基亚，属于它的时代结束了，它的价值也必然大幅缩水。
所以，就卖二手房而言，只要有人诚心买，就好好和人家谈，不要再考虑自己的本金损失、装修损失、财务成本了。
只要不是10年房龄以内，核心配套无缺项，户型好、物业好的次新房包括一些学区房在内，会一年比一年价低，一年比一年难卖，这是不可逆的趋势。
特别是主城区的二手房房东，抓住片区内新房供应的空档期，处理滞重资产，是比你工作更重要的大事。
3
楼市，不会有统一的“触底线”
现在很多刚需纠结，不是因为不需要房子，而是担心自己买在半山腰。因为我们打开短视频平台，到处都是房子降价的新闻。
但是老王想提醒大家：2023年下半年，楼市就是一个极度分化的市场，没有什么四海皆准的时机和规律可言，我们只能具体板块、具体楼盘，具体分析。
市场这么差，浮山后的尾盘降价了吗？
除了个别开发商拿硬伤房源做噱头外，浮山后的价格稳如泰山。为什么这样的市场，浮山后不降？因为各大开发商手里的存货都不多了，而且区域内也没有新的土地供应出来，但是还有流速。
2023年的浮山后，可能就是2024年的东李。卖得最好的那个盘，已经开出了400W左右的洋房产品，这也预示着300W以下的产品基本进入收官阶段。
你说它隔壁是不是还有不少房子？但是对比之后，谁会去买？
再往北走，世园会是东李的供地主力，但是通勤多了半小时，价格贵了五六十万，这对年轻人来说都是不可接受的。
上周末，老王在西海岸苦劝一位读者，让他趁着开发商优惠赶紧出手。结果他因为楼盘缺点，最后时间犹豫了。
结果我们走后不到四个小时，他看好的房子就被别人买走了。
所以，不论是主城区，高新区还是西海岸，从需求端出发，适合你且现在卖得很好的房子，不要纠结什么时机，现在就是最好的时机，因为在分化的市场中，红盘的去化速度要比热点分散的市场更快。
每个板块，每个楼盘，反弹的时间点是由开发商的资金实力、库存量、土地供应等因素决定的。在如此复杂的市场中，不要说全市的楼盘一起触底反弹，就是一路相隔的两个楼盘，销售策略都可能有很大的差别
所以，刚需不纠结。
4
更好的选择，一定有更好的价格
很多人对现在在售的楼盘不满意，想等等看有没有更好的产品出现。从供地的角度而言，青岛主城黑龙江路沿线、西海岸的唐岛湾、城阳的白云山确实值得我们期待，你只要能接受新盘2026年甚至更晚的时间交房，那就可以等。
但是，我希望大家明白一点：更好的产品，一定有更好的价格。
一方面，改善产品户型越做越大，面积增大就意味着总价提升；其次，因为周边竞品少，所以开发商对于楼盘预期很高。
最典型的例子就是通和·启章，作为青岛地产圈的新兵，在老四方腹地拿地，也一点不慌，因为产品比较稀缺，所以首开的定价直逼CBD的改善盘，这就是市场的现状。
2023年的下半年，垃圾房的降价幅度会超出我们想象，但是买入稀缺房源的代价会越来越高。
5
买房赚钱，也许得换个思路了
六月份，老王发现一个很明显的现象，许多卖掉老房子的人，也在持币观望，不敢轻易入手。
越来越多的房子跑不赢银行利率，但是在理财产品也开始亏钱的年代里，很多人还是觉得买房实在。
那么，买房还能赚钱吗？
答案是肯定的，只是这太需要技术了。你要本着哪便宜买哪的思维，那一定是去填坑；你要认为主城随便买，也有一半概率站岗。
现在还能赚钱的住宅，一定要有五个特点：
1、有你十分确定的潜在客群，可以在五年、十年后撑起这个区域；
2、有一定会兑现的利好（这要对区域逻辑有一个十分深入的认识）；
3、产品力足够强；
4、价格不是区域最低，但是性价比颇高；
5、十分确定的好物业；
当下的楼市，老王也只能找出六个。
当然，一个地产界的朋友，给老王提供了另一种思路。假如在核心城区，下半年开发商扛不住开始处理公寓，40w一套，但是可以确定每月有2000的租金，即使公寓房价不涨，这个投资回报率，是不是比400W的住宅月租5000要强？
商业地产，在旅游和餐饮持续回暖的情况下，下半年真可能跌出机会。
这就是老王对下半年的预判。
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