CRR首发 | 北京海淀大悦城超前「点映」

北京一直都是大悦城的「腹（福）地」。

自打2007年12月28日西单大悦城开业以来，15年多的时间里，大悦城从北京出发，陆续抵达10余座国内重要城市。

15年间，大悦城从「中粮集团大悦城」独立成为「大悦城控股」，不仅积累了海量的扎实经验，而且始终奋战在为城市新区提升商业势能的一线上，已经成为国内实体商业市场极为重要的一支「国家队」专业力量。

6月18日，北京京西大悦城正式开业；6月21日，厦门大悦城正式实现建筑主体结构封顶，全面进入安装装修实施阶段，主力店也已在签约进程中。

如今，京城第四座大悦城——海淀大悦城，也以更为自信的姿态，毋庸置疑地表达出大悦城对于北京这片「故土」的偏爱，以及北京之于大悦城品牌的深刻意义。

作为一国之都，首都北京的历史文化之厚重、高精尖学术研究之前沿，全国无出其右。

而在这个巨大的城市之中，云集了国内顶尖高校资源的海淀区，不仅是仅次于上海浦东的全国第二个GDP过万亿的城市行政区，更是国内首屈一指的尖端科技与科学研究的重要产业基地。

位于海淀北部的海淀大悦城，北临中国5000年取之不尽的丰沛历史文化载体故宫博物院北院，南接海淀永丰产业基地，与多个高科技产业园区、18所国内一流高校组成京北「高知高智人才高地」，往西往北更是密密麻麻的湿地公园、森林公园与国家级风景区。

15年后回归京城福地，「京北智趣风尚引力场」的海淀大悦城可谓天时地利尽享；而向来不以商业见长的海淀区，也终于迎来城市级重磅商业。

二者之间的相互加持，是可想而知的机会难得，也定将碰撞出意料之外的未来可期。

目前，海淀大悦城已完成主体封顶，一起来看这篇「超前点映」。

*海淀大悦城项目效果图

区位优势如此气势磅礴

放眼全国都不多见

海淀区正处于北京城市、国家高新科技发展的「风口浪尖」。

海淀区的雄厚背景，堪称北京市经济发展的「压舱石」，万亿俱乐部行政区「第二人」（2022年，海淀区实现地区生产总值10,206.9亿元，仅次于上海浦东新区），中国科技产业高地中关村的「大本营」。

而在近几年北京城市发展规划中，「海淀向北」一直备受瞩目。

2020年5月，海淀区政府发布《中关村科学城北区发展行动计划》，向外宣布中关村科学城建设重心北移。

如果说海淀区承载着北京疏解「非首都功能」中「科技创新中心」功能的重要主体之一，那么海淀北则进一步接棒，将这一规划向北推进。

海淀北进的下一声号角已经吹响。

在位于海淀北的西北旺镇，「一镇一园」的发展规划正在迅速落地：中关村西北旺科技园—海淀大悦综合体项目正在如火如荼的建设之中。

*中关村科学城西北旺科技园-海淀大悦综合体项目位于海淀北部西北旺镇核心地带，拥享——北京自贸区科技创新区、国家服务业扩大开放综合示范区、中关村科学城北区——三区政策叠加，是西北旺镇「一镇一园」集体经济发展项目重要组成部分。项目由西北旺镇联社联合大悦城控股共同打造，实现双方优势资源互补融合，为区域产业项目的高质量建设发展探索出新模式。

从地理区位来看，园区位于中关村科学城北区核心腹地，海淀永丰产业基地西北角，北靠即将建成的故宫北院，西揽翠湖湿地公园，东临中关村壹号产业园，将成为又一智识产业发展高地；

*海淀大悦城区位示意图

从交通便捷度来看，项目周围规划有两横三纵双轨道，临近地铁19号支线或M29中关村线，紧邻地铁16号线永丰站，将片区内的商业与产业、生活与事业的区块拼图粘合在一起；

从项目周边资源来看，在以顶级产业资源、顶级教育资源著称的海淀区，云集了清华大学、北京大学、中国人民大学等8所双一流A类高校，18所重点高校。

园区周边则临近中国农业大学和华北电力大学两所双一流大学，国家认定企业技术中心、国家重点实验室、国家工程技术研究中心7个，授权专利2600余项，荣获国家科技进步奖244项。

而从生态板块看来，在古代，海淀镇是一片浅湖区，当地人称之为「海淀」。在湖边逐渐形成居民聚落，亦以「海淀」命名，也表明了海淀周边良好的环境生态。

园区毗邻国家级城市湿地公园：翠湖国家城市湿地公园，周边已构建完成「一带七脉」山水田园生态骨架，建成中关村森林公园、大牛坊悦康公园等一批景观公园，林地总面积达8000余亩。

尤其值得一提的是，故宫北院区已于2022年底开建，将于2025年故宫博物院建院一百周年时全面建成。

产业、教育、生态、文化重点关键词齐聚，「资源大户」形象气势磅礴，中产、高知群体宜业宜居的生活状态已然跃于眼前。

然而，就在这样的顶级资源高地，优质商业资源则处于亟待拓展的洼地：多个筹开的与在营的社区商业，存量增量都远低于市区内的供给，城市地标级的商业几乎为零。

因此，区域内存量体量小，商圈尚未成熟，且高知、高智群体的需求还未形成大面积匹配，这使海淀区在商业板块还存在明显的短板。

随着中关村西北旺科技园一期的建设落地，西北旺镇深入推动科技与文化相融合，片区将以「打造中关村科学城集体产业园区的标杆」、「建设北京大型综合产业园区生态宜居城市名片」为发展方向。

于是，向来不以商业见长的海淀区，也随之迎来城市级重磅商业，作为中关村西北旺科技园一期之中唯一的商业板块，京北首座、北京第四座大悦城——海淀大悦城正应时、应势而生。

*海淀大悦城项目效果图

我在之前撰文京西大悦城的时候就曾写过，「大悦城的每一步都与北京城市发展的脉络与时势高度吻合」。

现在看来，带着15+年的商业深度运营经验、占据京北高潜能地带的海淀大悦城，显然也不例外。

十五年后重返京城「腹地」

大悦城已今非昔比

京畿腹地，大悦风起。

继西单大悦城、朝阳大悦城之后，大悦城从北京走向全国，形成商业头部品牌声量，不得不说，北京更是大悦城的「福地」。

在百亿高新技术产业区的加持下，海淀北高新科技腹地已集中形成了人才中心腹地；进一步讲，人才腹地更需要宜业宜居的生态腹地，而聚集了「人」，商业氛围也将随之诞生。

就是在这样的大环境与腹地资源加持之下，海淀大悦城托起「打造京城商业腹地」的重任，整合「科技+生活+生态」等多维资源，以填补区域需求空缺的姿态，最终形成了「京北智趣风尚引力场」这一定位。

*海淀大悦城项目效果图

作为大悦城「荣归」京城的重要项目，海淀大悦城由大悦城集团重点打造，从建筑形态、动线、景观均由大悦城全线跟进，从其中我们更能窥见大悦城最成熟的姿态。

积累了品牌厚度、经历15年海量实操经验沉淀，大悦城也已具备更高阶的项目操盘经验，而海淀区在新时代发展的需求中，也需要优质商业的赋能。

此乃「天时」。

秉承产、商、居一体化布局，从下图中我们能够清晰看到整个地块规划：海淀大悦综合体项目总建筑面积为47.5万平方米，由18.8万平方米海淀大悦城购物中心， 23.7万平方米产业办公海淀大悦信息科技园以及5万平方米青年国际共享社区海淀大悦公寓组成，集企业办公、缤纷商业、高端商务于一体。

*海淀大悦综合体项目区域划分图

其中，海淀大悦信息科技园竣备在即。

值得一提的是，规划图中与海淀大悦城一街之隔，同样由大悦城打造的「海淀悦界主题街区」早已于2020年亮相。

海淀悦界运营两年来，也不负众望荣获2023年北京「夜京城」融合消费打卡地，赢得众多消费者的喜爱。

*海淀悦界主题街区

在国家政策倾斜的加持之下，项目将产业办公、商业综合体和公寓住宅协同互通，重点承接区域高新技术产业发展，打造集产、商、居一体化标杆。

「耕西北旺地，依京畿福地」，此乃「地利」。

依靠成熟的高新技术产业资源，西北旺片区以平均7.5万、高于北京市平均6.2万元的房价形成高端楼盘生态，10公里内产业人群有42万人次，居住人群42万人次，且以大量中产、高知青年居住人群、产业人群为主，形成「办公人群+中产家庭+高知学生」三大主力消费军。

做商业离不开人，15年后的大悦城团队更加精良，商业也离不开活力，依托青年活力客群与中产高知群体，更懂在地、更有国际视野的商业服务空间将进一步释放消费需求，供给双方的能力与需求高度匹配，这样的市场现状十分罕见。

此乃「人和」。

然而回归项目本身，除了依托产业、政策、挖掘高知客群之外，项目更是敏锐捕捉即将开出的「故宫北区」这一历史文化IP，为提升与在地的深度关联，因此项目对于文化印记的挖掘也十分到位：

「故宫」与「中关村」是历史IP与未来IP的碰撞，在定位中海淀大悦城则兼采所长。

*「朱雀展翅」意向图｜图据网络

一方面，项目致敬中华文化，建筑主体由中华远古神兽「朱雀展翅」延展而来，联动故宫北院文化形成新的项目符号，以建筑、构筑物设计与在地资源协同共生，创造新的城市地标。

*海淀大悦城项目效果图

从效果图上看，项目以左翼、右翼盒子商场+广场、公园街区组成，异形建筑形态别具一格，便于项目在业态规划中得以进行更为灵活自由的分区。

另一方面，项目将浓缩潮流与科技元素，以生态公园景观加持，带来自由开放、潮流科技感的项目场景。

同时，依托15公里范围内的文化生态景区资源，项目还将进一步打造为城市微度假中转站，带来更多「有趣、有味、有风尚」的活动内容。

*海淀大悦城项目效果图

一面是科技未来，一面是文化历史，如此拥有二元对话感的商业资源实属难得，项目关于「京北智趣风尚引力场」这一定位也相当考究。

用建筑空间与景观设计来承载项目的科技感、文化历史感、青年潮流活力感，并在未来不断填充商业内容，使项目得以沿此脉络不断生长。

围绕「京北智趣风尚引力场」规划业态

本质上是要做一套新的生态

综合资源优势只是项目背景，「京北智趣风尚引力场」只是一个必要的项目定位语，但要真正围绕这个定位语把业态规划做好、能良好地推进招商落地，必须根据上述内容因地制宜地构建一套完整的、独属海淀大悦城的品牌生态。

因此，我们按照项目定位，对海淀大悦城的业态分布进行了拆解式观察：海淀大悦城分地下2层，地上5层，项目分别以「智」、「趣」、「风尚」、「引力场」为依据进行业态落位。

*项目客群概念图

1、智——「智潮」的「智」

「尖子生」也并非是刻板和千篇一律的，他们的优秀「五彩斑斓」。

因此项目对于「智」的定位，以与产业匹配而十分精准，却又相当开放，恰当来讲应该是「智潮」，消费者对于科技产品的审美本身就具有一定的潮流属性。

项目致力于将产业旗舰与科技潮牌体验店相结合，在F1-F2打造「创新科技体验中心」。

围绕园区特色产业，从智能科技运用、潮流科技品牌体验、潮趣课程研发等三个维度展开深入合作，消费者可体验到各类前卫有趣的潮品，深化项目「智慧+潮流」的定位。

为匹配「智」的人设，项目将在动态运营中定期举办沙龙、知识分享会、作者签发会、专题书展等；定向邀约抖音网红高校老师到现场举行公开课；将读、看、吃、逛，各类业态聚集在知识空间。

2、趣——与「智」相辅相成的趣

为丰富产业园区休闲娱乐业态，形成恰当配比，项目将在场内打造有趣好玩的业态，丰富项目「多面体」。

一方面以特色大众运动空间填充。

项目将衔接西部冬奥资源，响应社会对冰雪健康运动的号召，在B2层项目中部打造赛事级冰场，以及适合儿童，家庭亲子互动的、冰雪乐园。

依托冰雪场地，项目将定期举办冰球比赛，冰雕展览等冰雪活动增加客群粘性。

此外，项目还将在场内外引进集户外露营、风洞飞行、冲浪体验、滑雪、影院、天然氧吧于一体的高品质商铺，打造差异化特色场景空间。

3、风尚——文化生态体验风尚

一是深度文化体验业态。

项目毗邻故宫北院，因此在项目特别北区打造了以「穿越、历史、体验」为设计概念的中国古典文化体验中心。

消费者可以借助空间场景营造，体验多种朝代的繁华盛世文化，通过古典文化主题活动，打造古风沉浸式穿越体验。

二是生态体验业态。

强调回归自然，让长期在实验室、工作场所的客群得到身心释放，项目将打造一个以自然光线填充的，引入人工水系的，集有机农田、作物认知、农事体验于一体的特色商业体验区，以优质有机餐厅、可持续商店等业态，吸引消费者在室内享受田园时光。

承接客群休闲、释放自我的生态主线，项目在打造特色体验空间，形成主题游逛路线，配合高品质餐饮、零售区，成为城市「微度假」目的地的同时，也将作为城市远郊目的地中转站，承载生态场景+文化体验+目的地中转等多样化功能。

4、引力场——城市青年引力场

注重青年圈层，辐射整座城市，主力打造专业级滑板公园，释放城市青年引力场。

同时，引入轮滑、骑行、街头篮球等更具年轻力的潮流运动，使年轻引力特色更为鲜明。

依托国风穿越、户外露营、运动等不同分区与兴趣集合，项目进一步以圈层化细分青年人群，形成全方位，有针对性的引力业态规划。

从项目资源背景来讲，海淀大悦城是源于精英、服务于精英的「项目特优生」，落实于业态之后，海淀大悦城其实已经初步显示出诸多亮点，围绕青年、中产高知群体的品质、趣味、潮流、微度假生态已初具雏形。

*海淀大悦城项目效果图

结语

15年来，大悦城往前走的每一步，我们都多多少少有所参与，也格外有感悟。

今年6月18日，北京第三座大悦城——京西大悦城正式开业，大悦城带着更加丰富的实战经验、更有担当的国企精神、以及更懂新时代市场的专业能力，打响了多年后「重返京城」的「第一枪」。

从京西大悦城身上，我们尤其可以看到大悦城对于北京这座城市的敬畏与偏爱。

对于海淀大悦城而言，所在区域及特定客群的进阶需求与项目本身的供给能力，非常罕见地出现了高度统一，这为大悦城在这里「大显身手」奠定了良好的基础条件。

如今，海淀大悦城主体封顶，正一步步向着2024年开业既定的目标前进，我们真切希望，在中国科学技术最前沿的海淀区，重返京城的大悦城能不负众望、带来又一座与市场期待相符的「京北智趣风尚引力场」。

*文中图片源自项目官方