最近，因为楼市的超预期下行，我被问最多的问题几乎都跟卖房有关。之前还只是二线楼市扛不住下跌，最近连北京上海都已开始急速下跌，笋盘的出现络绎不绝。那么要不要卖房？
由于每个人的情况各不相同，加上未来经济走势的不确定性，我想我还是专门写一篇文章，把卖房逻辑解释清楚。
一）货币贬值的底层逻辑不是通胀税
房价上涨的底层逻辑，是货币贬值。
货币贬值的另一种说法，叫物价上涨。而由于你的物价就是别人的工资，所以物价上涨的另一个说法，是工资上涨。
当包子涨价，意味着卖包子的收入上涨；当理发涨价，意味着理发师的收入上涨；当游泳课涨价，意味着游泳教练的收入上涨。当货币贬值导致各行各业的工资上涨，那么就会推动房价上涨。
可是，货币贬值的底层逻辑又是什么呢？
有人说是通胀税，说货币发行的底层逻辑是通过货币超发稀释人们手中的存款，达到变相税收的目的。
我认为这种说法比较片面。这个只能说是结果而不是目的。
我们先考虑一个问题，货币总量保持稳定，不新发货币行不行。
答案是不行！
如果货币总量保持稳定，劳动生产率又在不断提升，结果就是所有商品的物价越来越便宜。
比如你是一个生产袜子的，每个工人每月生产1000双袜子，如果劳动生产率提升到每人月2000双袜子。那么市场博弈下，袜子的价格就会减半。
可物价下跌会导致人们不舍得花钱，不利于经济发展。于是最好的办法就是多发一倍货币，让工人工资上涨一倍，袜子就能维持原价。
在人口保持不变的情况下，社会总体劳动生产率上升的部分，就是GDP的涨幅。为了物价能够略微上涨，实际操作中，会发行略高于GDP涨幅的货币。于是得到这个公式：
M2涨幅 = GDP涨幅 + 物价涨幅
由于不能精准的针对某个生产效率提升的行业去发行货币，所以货币是平均到了各行各业。
于是那些劳动生产率提高更多的，价格会下跌。典型的是科技产品，比如液晶电视，电脑等。
而那些劳动生产率完全没法提高的，价格就会涨的很厉害。典型的是服务业。比如理发师，钟点工。
我们假设GDP增速10%，物价增速5%；合计就是15%。对应到上述的例子，就是家政服务和理发费用等服务业，价格都会上涨15%，而液晶电视等工业品，则会价格下跌。然后工业品和服务业平均起来，就是物价平均涨幅，也就是5%。
但由于货币总体增长了15%，在货币流速不变的前提下，所有人的工资，就上涨了15%，然后在物价只上涨5%的情况下，大家的生活都会变好，这就是GDP增长的意义。
当经济增速很快，由于货币增速一定要高于经济增速，我们就获得了货币快速贬值的确定性。
但是反过来，如果经济低增速了，货币增速就一定会低吗？
准确的回答是，如果没有意外发生，货币增速一定会低。
那什么是意外呢？
一般指的是传染性疾病和战争。
比如三年前美国大放水，是因为疫情。
至于战争，很多情况下是要发特别债去支撑的。而所谓的发债，就是印钞。而我们的东南方向，依然还存在着不确定性。你们懂的。
所以总结来说，就是经济如果高增长，不管是否发生意外，货币就一定会快速贬值。这个就是确定性。
但反过来，经济如果低增长，那么只有发生意外，货币才会快速贬值，换个说法就是，货币的快速贬值陷入了不确定性。
而所谓的债务，杠杆，一定是要伴随着高度的确定性一起使用的。
在不确定性上加杠杆或维持杠杆，那就是赌狗的行为了。
投资的核心刚需是什么？不是收益率，而是风控！
所以，具体到我们的决策，就是如果经济增速不可逆转的下滑，并且你有较重的负债，根据杠杆和确定性必须成对出现的原则，建议你抛售房产平仓债务。
因为经济高增速转变为经济低增速时（货币也转为低增速），并不意味着房价从高增长变为低增长，而是因为增速预期改变，直接杀估值让房价转变为下跌。
但如果你没有债务，面对着不确定性，你是可以均衡配置你的资产的，不一定要卖出。
上述这些道理我在过去的文章中提到过，有人说这是全国大盘的分析，问我有没有具体到城市的。
毕竟我们的读者群，主要分布在一线或准一线城市。
那么接下来才是我要说的重点。
二）核心城市核心房产的骗局
现在，你去看任意的一个自媒体。它大概率会告诉你，楼市未来上演分化行情，只有核心城市核心地段的核心资产，才会持续上涨。
什么叫核心地段的核心资产？
在他们眼中，就是好地段的贵房子，比如北京三环内的大平层，上海内环内的大别墅。就是核心资产中的核心资产。
但从投资收益率，流动性和安全性来看，偏偏这类资产才是垃圾资产。
我们考虑任何一项资产，它要维持其安全性和流动性，那么它一定要有广泛的受众，一定要有价格敏感的对手盘。
可是，上海内环的核心资产，偏偏缺的就是受众和对手盘。当你敏感的觉察出大周期的拐点，想要抛售几千万的内环核心资产时，能承接你核心资产的对手盘，大概率也是有钱人，他也会有着严格的风控和对周期的敏感。
认知一致，就无法产生交易，只有认知分歧，才能产生交易！
你的抛盘是根本没有承接盘的！
所以我们看到，去年上海苏河湾3亿多的二手别墅，当业主卖不掉被强制执行拍卖时，只能拍出1亿多的价格。几近腰斩。
但如果换成五六百万的普通房，在价格敏感的广大受众面前，可能折价10%就卖掉了。
被大众看不上的普通房，才是兼顾流动性和安全性的优质资产。
论收益率，上海最黄金的地段陆家嘴，偏偏是近二十年严重跑输上海大盘的地段！
所以，我在想的一个问题是，为什么会出现核心城市核心资产的论调呢？
以北京为例，大概率是因为改善房，三居室，比刚需房，一居室卖的更好，单价更贵。所以让人产生了好的房子更好卖的感觉！
但在我看来，这不过是人为造就的周期现象。
我们来看北京常住人口的增长趋势：
可以看到，2014年后，北京的常住人口就呈略微下滑趋势。具体数据如下。
北京在2015前后提出严控人口的计划，体现在供地计划上，就是紧缩供地面积。2022年，武汉的商品房供地是北京的4倍多，考虑到武汉更少的人口，我们可以算出武汉的人均商品房供地面积，大约是北京的7倍左右。
紧缩供地会导致供需不平衡并体现在房价上，于是能留下来的外地精英，就极为有限了。
从2014年开始，北京的人口增势被打断，从那个时间点开始，刚需盘的接盘侠，开始断流。体现在楼市上，就是大家发现上车盘不好卖了。
但由于改善房定位于35~45岁的人群，2014年之前涌入北京的外地年轻人，现在刚好也到了这个年龄段，所以导致了改善盘依然有承接，造成了目前刚需和改善，价格分化的现象。
但再过十年，人口流入断流20年的情况下，2014年之前涌入的外地人也将老去，改善盘也会面临和刚需盘一样的境地。当下的价格分化，将获得明显的修复。
所以，单纯从投资角度，当下的北京改善盘是出货周期，而非买入周期。
这是北京上海独特的周期。如果是二线城市，由于人口流入刚好是2015之后开始加速，所以，周期也会不一样。比如我之前去成都，发现开发商楼盘依然是上车盘比改善盘好卖。和京沪呈现出完全不同的周期。
说完京沪独特的周期，我们再看整体大盘的趋势。
三）人口断崖的达摩斯克利之剑
大家都知道最近几年出生人口开始断崖式下跌，这部分人群，会在2040年左右开始进入房地产买方市场。相对应的，70后和80后的人群，将会在2040年彻底退出房地产买方市场，甚至加入到卖方市场。
按正常的判断，2040后，房价也会出现持续走跌的态势。
但如果让你站在2035的时点，当你知道2040房价会跌，你在2035就不会选择买房。
而当所有人都认为5年后房价会跌，统一的预期，将使得房价在当下就会立即下跌。而不会等到2040。
而根据我预判了你的预判这一原则，当部分人意识到2035年是可能的时点，那么2030就会有人开始抢跑。
所以，留给操盘手“倒挂去库存”的时间也是不多的。
我要说的是什么呢？主要有两点。
第一，就是即使这次有很大的刺激政策，使得经济和房价重回增长，你也要知道，大周期的来临，不太会晚于2030。
第二，京沪目前0.7的总和出生率，在没有外来人口的情况下，代际人口削减近70%，人口会迅速萎缩，特别是老龄化严重的上海。因此京沪改变控制人口策略，重新导入年轻人口也就是未来的一个确定性事件。
当重新导入人口重开，京沪必增加住房供应，使得一二线差价缩小。
因此，当接下来一线有重大限购限贷放松的调整时，不要去相信什么一线虹吸二线。你要做的，是和大多数人的预期反着来，如果今年接下来的楼市放松导致京沪楼市开始转向上行，我认为是一个比较好的京沪换仓至二线城市的窗口期。
