东莞市“三旧”改造（城市更新）实施操作细则（试行）解读（一）

一、新政重构东莞旧改体系

自2023年3月起，东莞不断出台“三旧”改造（城市更新）新政，陆续出台的文件如下：

上述文件以4号文为纲，紧紧围绕“公开透明，打造‘三旧’改造阳光工程”原则，逐步形成新的旧改政策体系。

其一，《实施细则》主要是对东莞市“三旧”改造（城市更新）如何推进给出具体的操作指引，回答的是“‘三旧’改造（城市更新）怎么做”的问题。

其二，184号、185号文两份政策从容积率、地价两大核心利益点入手，打造规则统一、公开透明的容积率和地价体系。首先，185号文决定了旧改片区的开发量上限（开发总量），同时明确了计算净用地面积、容积率的公式。其次，根据《实施细则》，在公开招引实施主体过程中，明确政府综合收益。184号文在185号文明确的容积率基础上，明确了不同类型旧改项目的地价计收方式，是政府综合收益核算的主要依据。最后，旧改中最大的成本——拆补成本——由5号文进行明确。5号文、184号文、185号文回答的是，“‘三旧’改造（城市更新）能赚钱吗“的问题。

二、东莞旧改怎么做——模式选择

（一）从“单一主体挂牌招商”到“公开招引实施主体”模式

根据2019年出台的《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》（东府办〔2019〕29号，以下简称“29号文”），东莞旧改采用单一主体挂牌招商的模式。单一主体挂牌招商模式在过去数年中，推动了不少项目的前期工作，但改造结果并未令人十分满意。单一主体挂牌招商模式下，街镇各自为政，缺少了市级统筹，使得东莞出现前期服务商遍地插旗的现象。

早在年初出台的4号文，即已明确，需要对东莞过去数年的旧改模式进行改革。《实施细则》第一章“总则”给出了东莞的新模式——“公开招引实施主体”模式。该模式与单一主体挂牌招商模式最大区别在于，前期工作阶段，镇街（园区）政府作为前期工作的责任主体，可根据需要公开招引专业技术机构，协助开展规划研究、权益核查、意愿征询、资产评估、公开交易方案编报等前期工作，不再统一招引前期服务商。

（二）“旧改”第二条路——“统筹做地”模式

《实施细则》在4号文的基础之上，创新性提出“统筹做地”的“三旧”改造（城市更新）模式。该“统筹做地”模式之下，分成了“政府土地储备”和“企业统筹做地”两种模式。

其中政府土地储备模式下，由街镇（园区）自行完成单元（项目）范围内的单元规划编报、不动产权益核查、征地拆迁补偿、总体实施方案编报、产权注销、拆除清表、“七通一平”等工作，形成净地后纳入土地储备。

在企业统筹做地模式下，市属企业、镇街（园区）属企业作为做地主体，协助政府完成“做地”工作。协助的方式包括两种：

一是协助政府完成土地整理，形成净地后收储，做地国企在该模式下负责资金筹措，完成拆迁补偿、产权注销、拆除清表、“七通一平”等工作。待收储土地招拍挂后，街镇（园区）政府依据协议向做地国企核拨做地成本。东莞该“统筹做地”下的国企地位，与广州近期讨论的“做地”模式近似；

二是做地国企协助政府完成公开招引实施主体前期工作后，交街镇（园区）政府按照《实施细则》的规定公开招引实施主体。

三、东莞旧改怎么做——主要工作阶段

《实施细则》明确简化了单一主体挂牌招商模式的流程，将流程简化为前期工作、确认主体、实施方案、开发监管四个阶段。具体流程及工作内容如下：

四、东莞旧改怎么做——谁来做

公开招引实施主体与旧模式最大区别在于，前期工作阶段，镇街（园区）政府作为前期工作的责任主体。但旧改是一项专业性极高的工作，街镇（园区）政府基本没有类似的实际工作经验。《实施细则》明确，街镇（园区）政府可以就前期工作聘请专业机构，协助开展旧改工作。

其创新点在于：

其一，不动产权益核查工作，可以聘请法律机构，协助明确产权登记等历史问题，意在通过专业法律力量，在前期工作中即解决部分权属纠纷；

其二，在意愿征询、拟定补偿方案、编制公开交易方案等工作方面，聘请的条件是“具备‘三旧’改造（城市更新）项目拆迁补偿或前期服务经验”的专业机构，对该类专业机构并未设置具体的资质要求。新政出台前已经深耕片区的企业，有了重新入围的希望。

接下来，律房律地团队将陆续出台关于东莞新政的解读，内容包括旧改启动、集体表决、权益核查、公有资产、“钉子户”的处理、开发监管、镇街（园区）政府与市级主管部门的对接、干部管理、新旧衔接等内容，敬请各位关注。