仓小二：一文读懂产业园区十大开发模式

Part.01政企合一模式

即开发公司和管委会一班人马两套牌子的模式，是市场早期比较常见的模式，如今在政企分离的大政策环境下，国内这种开发模式已经绝迹，要么企业完全还政给政府，要么虽有合作但是政企分离。

诚然，政企合一的体制在区域开发的前期阶段，特别是针对毫无基础的区域能够大大加快开发进程(特别是在总体规划制定、用地审批、基础设施配套、招商引资政策制定重要环节上)，但是当区域进入较为成熟的阶段，政企分离就成为必然趋势，这也是政府和企业自身的天然属性使然。

Part.02产业新城模式

即政府与产业新城开发商在规定的年限内，就某产业新城(十几平方公里甚至几十平方公里)的整体开发达成合作协议。

比如华夏幸福通过与地方政府签署排他性质的区域整体委托开发协议，以项目公司作为园区开发主体，负责委托区域土地整理投资、基础设施建设与维护、公共设施建设与维护、产业发展服务及其他与委托区域开发建设相关的工作。同时，公司依托其在建的产业新城，开展环北京、上海及其他经济热点区域的房地产项目开发。随着国家对地方“隐形债务”的日趋严控，以及地方治理水平(包括开发建设、招商引资等各项水平)的不断提升，通过这类模式拓地空间越来越小。

Part.03产业地产商模式

以整体开发或定制式开发的形式建设产业物业产品(如工业厂房)，然后以租赁、销售等方式进行项目经营和管理，获取开发利润。

这类企业盈利的核心在于规模化、标准化，同样的地段，综合成本比其他企业低很多，建设速度快，工程管理能力较强，招商去化能力强，资金滚动快。但在经济较为发达的城市和区域，工业用地是十分紧缺的，经济越发达的地方获取工业用地的门槛越高，以产业地产商的身份在核心城市来获取工业用地进行二级开发后再租售的模式变得越来越难，所以很多开发商只能在临近经济发达区域的周边城市去拓展。

Part.04主体IP引导模式

业内龙头企业或高校获取土地后自建园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的号召力，把剩余空间以出售、出租等方式吸引同类企业或者产学研项目的集聚。但这也建立在满足政府的行业要求和既定的固投、营收、税收指标的基础上。

Part.05产业为皮，居住为核的勾地模式

随着拿地变得艰难部分房地产开发商开始推行“产业用地+居住用地捆绑出让”的模式——承诺建产业园，导入产业带来产值税收就业，但是因为产业园投入大、回收期长，要求政府配住宅地，通过住宅的利润来弥补产业园的投入。

但房地产行业习惯了快进快出的模式，很难习惯真正去做产业这种需要周期和精力培育的事情，随着住宅用地+产业用地捆绑出让越来越严，一些轰轰烈烈进军产城行业的房企在狂招聘大进军产城领域的喧嚣过后，还是回归住宅主业。

Part.06TOD开发模式

一般来说，传统TOD开发模式即“以公共交通为导向”的开发模式，主要是指以地铁、公交干线等枢纽站点为中心，以400~800米(5~10分钟步行路程)为半径，将出行、居住、工作、购物、 休闲、娱乐等功能集于一体，形成高效、集约、舒适、绿色的城市空间。

TOD项目通常是地产开发商+地方轨道集团合作进行开发。 做好TOD开发，最好是在顶层设计上通盘考虑，一般要做好三项工作：一是规划和城市设计工作，规划与城市设计工作;二是市场分析及估值工作;三是投融资工作。三项工作既具独立性，又具相关性。特别要注意的是，由于TOD涉及地上和地下的开发，立体红线是操作基础，如何对土地进行分层确权非常重要，路地并行一定要协同，同时要针对上位条件进行完善规范。

Part.07城市更新模式

在新获土地越来越难的时代，很多开发主体瞄上了旧改，即城市更新，从建筑物及其功能改变的程度，可分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类(从改造的对象，可分为城中村改造、旧区改造、棚改、工改(工改工、工改商住、工改居)、商改(商改商、商改办、商改住)等，但是城市更新具有拆迁难度大、开发周期长、进度不可控等难点，不少项目因拆迁补偿等问题被拖延，历经数年项目才开工和入市销售，算上资金成本和人员精力，拓展难度不比新获土地低，非常考验开发主体的实力。

Part.08轻资产运营模式

以上模式都属于自己拿地开发建设的重资产投入模式，产业园开发中还有一个流派——轻资产运营模式

即寻找已建成的园区标的，为其提供招商、运营等服务，收取一定的服务费用。目前，很多孵化器、众创空间、平台等基本采用该模式，即不持有重资产，而是对现有载体进行二次招商，向业主收取服务费或者运营费。

这一模式可以通过较小资金和较低风险实现园区规模化布局;快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现;为旗下重资产项目进入新的城市探路，但这种模式需要在业界拥有非常成熟的运营经验和广为人知且被认可的口碑。

很多园区开发运营商纷纷从重资产向轻资产转移，希望规避园区企业在重资产拓展过程的风险，但是产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的。笔者认为，一个企业纯做轻资产运营是较难规模化复制的，即使开拓轻资产业务，也应该轻重结合，两条腿走路。

Part.09资产证券化模式

将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成 reits 快速变现，这种运作以普洛斯为典型代表，也是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资产模式。

无论是中国式reits，还是搭建境外架构，reits面临着自身的行业难题，比如收益稳定可靠的优质资产稀少、产业用地年限较短并有进一步缩短的可能等，都限制了产业园区借用reits推行轻资产的可能性。

Part.10国有平台公司+指挥部模式

政府授权或公开招标国有平台公司对片区或者园区进行开发运作，由国企平台公司统筹投融资和开发建设运营，一般还会成立指挥部来协调各方事项，完成前期相关工作，部分工作会委托本地国企完成，待新城成熟后，各项职能会交还所在的行政区，片区指挥部逐渐退出。

和住宅不一样，产业园区不仅是一个物理载体，还需要产业引导、企业服务、运营管理等。较之商业属性，公共服务属性更甚，国有平台公司不以盈利为唯一目的，具有天然的政治属性，在政府沟通、国有资产保值、产业引导聚集等方面都有着自己的优势。笔者认为，国有平台公司主导产业园区的开发，也是未来的主流模式。