前几天，我的一个上海的自如管家，跟我说我托管在自如的房子已经空置了77天了，最近才刚刚要租出去。
77天空置期，是明显超过正常空置期的，在我和自如签署的上一个五年的合同期内，五年总共也才空置了不到15天，结果今年仅上半年就空置了77天。
然后我查了下这套房的自如对外出租的价格，发现相比去年的成交价，下跌了近20%。接着我又查了另一套委托给自如的上海房产的租金，也下跌15%以上。完全抹平了2020年以来的租金涨幅。
上海今年的租金下跌，是比较反常的，那其他城市又怎么样呢？我又查了我在杭州成都北京三地委托给自如的房产。发现成都略有上涨，杭州持平，杭州成都的大部分租客都是今年的新租客。北京也差不多持平，不过北京的租客都是住满一年以上的老租客，只是续约，所以价格参考性不大。
这样看来，租金的大幅下跌，只是发生在上海。其他城市表现也一般，但也还能维持住。低价区比如成都这种，略有上涨。
为何只有上海的房租出现了大幅下跌呢？
我们就这个话题展开来聊一下！
租金在房产投资中的重要性是毋庸置疑的，但这个重要性，并不仅仅在于租金回报率本身，更重要的，是租金预期增长速度。
我在过去的文章里说过，中国的楼市涨跌，是符合经济规律的。
很多人说中国房产的租售比低，所以不太看重租金多少，只看重房价涨幅，这个是大错特错。
因为租金是房价的驱动之锚，是房价估值的基石。
这个估值的基石，来自两个方面，一个是租金回报率本身，一个是预期租金增长速度。
比如说，一个租金回报率5%的房产，和一个租金回报率2%的房产，投资哪个房产的性价比更高呢？
答案是不知道！
如果回报率5%的房产在经济成熟区域，每年租金几乎不涨，而租金回报率2%的房产，租金每年上涨10%，那么10年后，租金回报率2%的房产，其回报率就会反超5%。
更重要的，反超5%的房产因为依然有增长预期在，所以房价也会被租金增长所推动。
比如我过去曾举过的例子，15年前的东京的房产租金回报达到5%，而上海只有2%，但因为上海在经济高速增长期，有极高的租金增长速度，导致10年内上海的租金回报就反超了东京。所以从15年前的时点看，更低租金回报的上海房价，虽然大家都在喊泡沫，但无疑是更有性价比的。
从这个例子我们可以看出，对租金预期增长率的判断，是房产投资的核心要义。
那么如果我们继续追问，租金预期增长率，怎么判断？
答案是三个因素，人口结构，M2增幅，房屋供给量。
先看人口结构，由于出生人口在近几年才开始断崖式下跌，这部分人口在成年后，才会逐渐影响到房地产市场和租金市场，所以，从人口因素判断，长期（15~20年后）肯定是偏空的，但短期却不一定。
再看M2增速，M2未来会是高增还是低增呢？
我们知道，房产这种金额大且流动性不好的投资，确定性无疑是极其重要的因素，就是我必须通过经济数据找到确定性，我才敢下注。
那什么可以判断出M2增速的确定性呢？
答案是高经济增速！
我们换个说法，高经济增速，一定意味着M2的高速增长；但反过来，低经济增速，却不一定意味着低M2增长。
究其原因，在于M2的发行机制。
一般来说，货币流速不变前提下，M2 = GDP增速 + 通胀。
也就是说，M2必须要高于GDP增速。
所以，当GDP增速很高时，M2增速一定会更高，货币流速不变前提下，租金增速一定会快。这个，就是确定性。
但反过来，如果GDP增速很低呢？M2也会是低增速吗？这时就要看操盘手的节操了。
从过去历史看，我们的操盘手是有节操的，虽然大家感受到的是货币贬值，物价上涨，但这个其实是经济增长推动的。
人民币在全球范围的购买力，近二十年并未贬值。人民币对国内贬值，只是为了匹配高经济增速而导致的货币被动发行的现象。
和俄罗斯卢布近三十年兑美元贬值了1万倍以上不同，人民币兑美元等一篮子货币一直非常稳定。
但过去有节操，未来会持续有节操吗？
作为一个操盘手，如果要大部分人都满意，我认为节操是必须的，也就是说，当经济低增速时，M2的发行，并不是操盘手可以为所欲为的。所以M2大概率也是低增速。
但，这里，其实还有个隐患点，就是东南方向的不确定事件。
正因为有这个事件的不确定性在，我们很难确保操盘手能维持其节操。
因为真到那个时候，就是形势比人强！
所以，针对上述所说的确定性和不确定性。
我们细化后的策略是，
如果GDP高增长能持续，那么确定无疑的应该持有房产。
此时我们应该用资产的自我造血，通过扩大债务，做大资产负债表去增持房产。实现在增长周期内债务驱动套利的目的。
在过去的文章中我们说过，从数学上看，当首付为30%，贷款额70%，资产涨一倍，净资产可以是3倍多的利润，如果再加上资产自我造血和债务扩张，资产涨一倍的情况下，极限利润可以到11倍多。
但反过来，如果GDP增速无法维持，那么，我们就需要缩表，卖出原本匹配高增速的高估值房产，同时降低资产负债表两端的总资产和总负债，以规避增速不及预期后高估值房产的杀估值风险。
在GDP增速无法维持的情况下，净资产通过债务驱动增长的方式，就失去了确定性。
但减持高估值资产的对面，并不是持有人民币。东南方向的不确定性未消除的情况下，持有人民币，也是危险的。
这时最优的策略，减持高估值资产之后，正确做法是增持低估值资产。用股市做类比的话，就是把高估值的成长股换为低估值的蓝筹股。而不是持有货币。
可惜，国内可能没有低估值房产，这时就只能将美元区日元区等地的资产也纳入到资产配置的版图内。如果你觉得海外资产不熟悉，怕掉坑，必须排除海外资产选项的话，最好的策略可能就是中庸（持有房产+少数负债和现金）。既不持有大额负债，也不持有大额现金。
最后我们说下第三点，也就是影响上海房租下跌的根本因素，供应量。
为什么今年只有上海的房租出现了下跌？
问题的答案，在于操盘手的与民争利。
前段时间有个新闻，是有关不动产统一登记的。有些媒体在猜测，是否跟房产税有关？
作为一个多套房持有者，我是欢迎房产税的。
原因很简单，你在一个场子做生意，如果有人收保护费，那你是可以安稳做生意的。出了事，找收保护费的摆平就行了。
也就是说，你的利益是有保证的。而房产税，本质就是对租金的抽水。
比如说，目前公司出租房屋，法定房产税的征收比例，是房租的12%。
反过来，如果没人找你收税，你反而会很不安。因为你害怕对方不讲武德。操盘手想要抽水，有100种方法可以抽水。不一定要通过收税。
收税的艺术，就是拔尽可能多的鹅毛，听最少的鹅叫。
举例来说吧，我们父母辈辛苦存下的钱，其购买力是怎么被海量的货币稀释掉的？收税一般也就是10%~20%，因为鹅会叫；而货币稀释，可能拿走90%的购买力，鹅也不会叫一声。
类比到楼市，操盘手可以针对你的房产直接收税，也可以大量供应租赁房直接下场分走租客的租金。
直接找你收租金的20%作为房产税，和大量供应租赁房使得租金下跌20%，对你收入的影响来说，其实是一样的。但后者其实更加没有确定性。因为你根本不知道对方行动的边界在哪。
我们知道，现在上海大量供应保租房，很多保租房都已不需要轮候，徐汇静安杨浦等核心区也是如此。
在这种情况下，还不如直接提出12%或是20%从租计征房产税，更能给人定心丸。
还有个更重要的，上海的所谓土地稀缺，是人为的，是因为有统一的操盘手在操盘。
你拿张地图对比东京周边和上海周边，你会发现上海周边空余土地远远多于东京。其原因在于，东京一半比例的房子，都是独栋两三层的小房子，所以占地面积更大。而上海则几乎都是高容积率的高层住宅，占地面积相对更小。
所以，如果要建租赁房，操盘手的零成本土地资源可以说是无穷无尽的。
而且在今年上海租房市场已经大幅下跌的情况下，二季度还有新增1万套租赁房推向市场。如果经济不走好，对于上海房东来说，势必是雪上加霜了。
短期看，上海大幅增加卖地面积，增加租赁房，大体是因为去年疫情的财政窟窿，但未来全国老龄化后，也很难保其他城市不跟进。
当然了，长远看，降低租金，这是正确的，现在上海总和出生率0.7，意味着二三十年后等这批婴儿开始工作了，一个年轻人要养三个老人。这时势必需要引入大量的年轻人口，而租金成本的竞争力也是其中的关键一环。
但这就极大的增加了未来租金增长的不确定性。
说完这三点，我们回过头来说大家最关心的房价。到底是买，还是卖？
几个月前楼市成交量走高时，有人问过我这个问题。我的答复是，如果你想买房，那么等到出现明显的数据特征，再入场。
当然也有人提出疑义，说当数据特征都非常明显时，房价已经涨了一部分了，错过了，对此我的看法是：
进场晚一点，房价即使涨了一部分，不过是损失一点收益率，但方向和确定性远比收益率要重要。宁可损失一点收益率，也更需要确定性。
之所以要选这个入场点，是因为房产大周期一定会来，届时逃离市场时，我们必须要准备足够的安全垫。
最后，经济是否能持续复苏，从五一长假的出游人数，股市的前瞻性来看，似乎有迹象。但还需要进一步的数据证明，在明确的数据出来之前，卖出房产也大可不必。
所以，目前的最佳策略，继续等待明确的数据给我们指引就好。
后记：
操盘手不能创造财富，他只能去平衡各个群体的财富。对一类人的正确，其实就是对另一类人的剥削。
换个说法，就是慷他人之慨。
比如操盘手说要解决看病贵的问题，大家都拍手叫好，但背后损伤的，其实是医生群体。医生的工资怎么办？
再比如我们前面提到的，租赁住房的大量提供，损伤的是上海房东的利益。但这里的房东，却不一定是有钱人。普通人的低端房源更容易受到冲击。而有钱人之所以有钱，大概率是因为他的认知和能力，所以也能更早识别操盘手的意图并做出对应。
更加容易受伤的，更可能是那些在大公司历经了十几二十年的996，终于心满意足在上海买下了“核心资产”的奋斗者。而你的奋斗，恰恰是别人收割你的理由。
所以，你需要警惕的是，你要避免成为操盘手用“正确”的理由，把你变成“慷他人之慨”中的他人。你能预判他的预判，也就能在博弈中获得先机。
