不知道从什么时候开始广为流传着一个说法：房地产市场是货币的蓄水池。这句话所描绘的图景是：中国央行超发了大量货币，但这些超发的货币都流入了房地产市场，而且被“封堵”在了那里，没有进入消费品市场，所以没有引发高通胀。从这个意义上来说，房地产行业还可以算是维持低通胀的功臣了。
这种说法是不对的。
1. 房地产市场并不具备货币“蓄水池”的特性
很多人会自然的觉得，我有一套房子价值几百上千万，这不就是把这些钱“存蓄”在房子里了吗？事实上，你的房子所存蓄的是你的资产，而不是货币，货币已经通过你买房子这个交易流通到卖家手上去了。
我们简单分析一下房地产交易后的货币流向。
如果买的是新房，把钱付给了开发商。开发商拿着这笔钱会再去买地开发新项目，于是这笔钱就流转到了政府和施工单位的手上，政府会把钱用在他的各项支出中，施工单位要买材料、付工人工资，这笔钱最终流入了广泛的市场。
如果买的是二手房，钱付给了个人卖家，通常他一时半会儿不会把钱全部用掉，而是会存进银行。银行得到这笔存款以后就可以发放更多贷款出去，即使贷款对象是房地产开发商，那么资金也会沿着我们上面分析的新房交易路径流入广泛市场；如果贷款对象不是开发商，那么更简单，这笔资金直接就已经进入了广泛的市场。
事实上，想要建个“蓄水池”把货币“封堵”在内，除了真的挖个坑把钞票埋进去以外，只能建立一个闭环的流通链条，让其中每一个节点都不和外部发生交易，只和这个闭环内部的节点交易，这样货币就只会在这个闭环内流通，从而被封堵在这个体系内。从我们上面的分析已经可以看出，房地产市场显然不具备这样的闭环性质，而以股市为代表的证券投资市场倒是具备一些这个特点（当然只是接近，但也并不是完全闭环）。
2. 中国央行并没有超发货币
很多人喜欢拿中国的广义货币M2比美国多说事儿，关于这一点，我在上一篇文章《中国的广义货币M2冠绝全球，汇率是不是要崩？》中已经详细分析过了，感兴趣的同学可以点进去看，这里只简单说下结论。
广义货币M2不是央行发行出来的，而是通过商业银行体系向外发放贷款创造出来的，央行所发行的货币只是占其中很小的一部分。事实上，想知道央行货币发行规模，得看央行的负债规模。央行所发行的每一块钱货币都会体现为央行的负债，也就是说，我们所持有的每张钞票都相当于央行给我们写的“借据”。
下图展示了2010-2022中、美、日三国的央行负债规模的变化趋势（以2010年为100）。
可以看到，从2010到2022的12年间，中国央行的负债规模扩大了60%，而美联储的负债规模扩大了260%，日本央行的负债规模扩大了465%，中国绝对是属于其中货币发行最保守的一个。就比如美国，在2008金融海啸和2020新冠疫情这两段时间内，美联储在“现代货币理论”的指导下，通过量化宽松的渠道发行了大量货币。
传统制度下，央行发行货币只有2个渠道：购买外汇、向商业银行发放贷款。而所谓量化宽松，就是在这两个渠道之外又增加了两个渠道：向政府发放贷款、向企业发放贷款。关于现代货币理论和量化宽松，这也是个比较复杂的事，我们下次单独写篇文章来说。这里我们只需要知道，因为有了这两个额外的渠道，美联储和日本央行的货币发行量就开始飞速上升了。
3. 中国过去二十年火热的房地产市场事实上是催生了M2，而不是封存了M2
上面说到，广义货币不是央行发行出来的，而是通过商业银行发放贷款这个行为创造出来的。在房地产火爆时代，商业银行贷款的一大主力军就是房地产，无论是城投公司的城投贷，还是房企的开发贷，还是个人的按揭贷款，都是那个时期商业银行特别青睐的贷款客户。
我没有找到商业银行贷款中涉房贷款占比的数据，不过因为个人除了买房以外很少会去找银行借中长期消费贷，所以我们可以从下图展示的个人中长期消费贷在金融机构贷款总额中占比的数据看到一些端倪。
在2015年以前，个人中长期消费贷占总贷款比例为14%左右，从2015年开始快速上升，最后达到到2020/2021的~24%。如果再加上企业的贷款，我估计涉房贷款总计占比大概可以达到40%以上。
这里顺便也可以就看出另一个常见说法也是不对的，那就是经常看到有人说：万一房地产市场崩盘了，巨量的M2释放出来会引发恶性高通胀。
无论在经济规模还是国民资产规模中，房地产的占比都是很高的，这样一个市场如果真的崩溃，自然会产生很大的负面影响。别说中国，就是房地产占比不是那么大的美国，当年2008金融危机最初也就是房地产市场崩盘所引发的。
但是。。。不是上面所描述的因为M2太大导致物价飞涨这种负面影响，而是正好相反，会因为全社会被迫快速降杠杆，导致货币流通速度急剧下降，进而导致M2太少，最后拖累经济下滑，物价下跌。所以2008年美联储面对危机时需要大幅降息扩表，就是希望用央行发行的货币把M2撑住，不让它下降。其实从另一个事实也可以佐证这一点：现在中国的房地产市场已经比较低迷了，你看看CPI指数现在的表现吧，只有0.1%同比增长。。。
综合上面的分析，真正发生的事情是：中国央行并没有超发货币，但是因为房地产交易的火热，催生出大量的信贷，所以比正常情况创造了更多的广义货币M2。
那么这是一件好事还是一件坏事呢？答案是：看情况。
房子也是真实的人民需求，房地产业也是经济的组成部分，而且房地产市场的繁荣还会带动建材、家电、汽车等等很多行业的发展。说句公道话，中国过去20年的经济大发展中，房地产行业是做出了贡献的。
但是前面我们也说过，房地产交易的火热催生了信贷，创造出了更多的M2。其实从另一个角度来说，也就是全社会通过房地产交易在迅速的加杠杆。在一定程度内的杠杆是有益的，因为可以加快发展的速度，但是杠杆越高风险就越大，所以到了一定的程度就得收手，这也是为什么从2018年左右开始，政府就想方设法要给房地产市场降温。
当然，后面又正好叠加上中美对抗和新冠疫情的冲击，当初给房地产市场降温的手段和幅度是不是有点太强硬、太快的嫌疑？这个可以讨论，有人觉得是应该更缓和一些，但也有人觉得幸亏动手早，决心大，否则遇到后面的风波再来降杠杆只会出现更大的危险。
不过我觉得眼下的当务之急不是去讨论过去的事情，而是要评估当下的情况：现在的杠杆是不是已经降到了合适的水平，对房地产市场的压制是不是可以放开？如果大家对这个问题感兴趣的话，我后面也会另外写文章来分析，敬请关注。
（全文完）
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