最近，朋友都在反映房子是越来越难卖了。
尤其是想置换的朋友，房子卖不出去，就没办法买。就算是目标房源降价了，也会担心先买后卖，万一最后周期时间到了，仍然卖不出去怎么办？
对于置换家庭来说，今年还有一个 deadline，就是个税退减政策，在今年年底就要结束了。
过了今年，那些非满五唯一的房子，可能还要承担个税的损失。虽说都是买家交税，但是也会体现在房价上面。
想卖的快，就得降价，降价又不甘心，可是如果同一个板块、同一个小区在售出的房源太多，不降价真的不好卖。
我们基于 5、6 月份的成交和现在的挂牌数据，分析整理了目前北京哪些区域房子最难卖。
10 套中有 9 套卖不掉
现在贝壳上面在售房源 12.4 万套，而 6 月份全月成交量 1.1 万套，平均 9 套在售的，只有 1 套才能成交。
当然，有些区域可能比这个情况更惨。
表：各行政区挂牌与售出比例
从各行政区的情况来看，顺义的挂牌/售出比最高，说明目前这个区域的去化最慢。
相比于顺义土拍市场的热度，二手房则比较“冷清”。距离市区比较远，地铁线路少，配套一般，决定了这个区域在市场下行时，二手房市场供大于求的状况更加严重。
排在第二的是新亦庄。自从学区新政以来，二手房市场迅速升温，不少小区甚至在 2 年内上涨超过了 50%。
目前在售房源 1417 套，去化速度比较慢，要警惕价格在高点开始回调。
房山排在第三位。无论是单价还是总价，房山的二手房都非常具备优势，但是由于其地址位置，以及区域内新房项目的持续供应，二手房不仅是价格涨不起来，去化也相对缓慢。
不知道“一区一策“的试点，会不会有相关的政策跟进？房山还能有希望吗？
挂牌/售出比最低的三个行政区分别石景山、海淀以及西城，城六区整体去化速度都要好于郊区。
城里的房子还是真好卖啊！
板块——冰火两重天
楼市的喜乐并不相通，你的房子卖不出去，可是别人的房子可能还会比较抢手。
有时候置换群体最苦恼的就是这个，尤其是分化的趋势下，置换的代价越来越大。
表：各板块挂牌与售出比例前 20
像排在第一位的金融街，挂牌与售出比是 3.3，远低于北京及西城的平均水平。
顶级学区+顶级产业，小区不多，总价居高不下，金融街永远不缺购买群体。
排在后面的分别是西城区的阜成门和海淀区的军博。
基于基本的供需逻辑，供给与需求之间的差距越小，越具有稀缺性，其价格在市场上行周期，越容易快速上涨；在下行周期时，还能保持平稳。
排在前 20 名的板块多来自于城六区，可见城中心的房子更具稀缺性。学区需求、通勤要求、配套等，都是大家安家要考虑的因素。
表：各板块挂牌与售出比例后 20 名
金宝街，两个月一套也没有卖出去。也不奇怪，毕竟这个板块多是那种大户型的房子，总价太高，一般人消费不起。
偶尔几套的”老破小“，单价也让人望而却步。
东城区的建国内门同样榜上有名。这也可以解释了为什么东城幼升小，东崇前片区以及龙体片区的孩子总会被调剂到汇文小学，供应与成交这么少，生源匮乏也就可以理解了。
万柳榜上有名，中关村三小部分被调剂，也影响了不少家庭的购房热情。
十八里店不知道是不是因为多隅昆泰云筑太火爆，挤压了二手房的生存空间？
房子怎么卖？
之前我们统计过降价房源的情况，发现平均 2 套房子中，就有一套房子在 5 月份以来降过价。
降价，已经成为业主卖房最直接、最有效的手段。
但是，如果你所在的板块稀缺，去化速度快，那也不用过于悲观。毕竟现在也有不少成交的房子，价格较之前是上涨的。
过去两个月，北京有 3000 多个小区一套成交都没有，有些是因为供应少的问题，有些则是确实没有什么关注度。
像顺义城这个东兴一区的小区，90 天内成交一套，60 天内未有成交，72 套在售房源，近 30 天只有 58 次带看。
如果你家小区是那种超大型的社区，那么你也要关注下成交情况。毕竟社区大，意味着同时在售的房子会很多，与你将形成竞争关系。
表：目前北京在售房源最多的小区 TOP10
顺义城的石园北区挂牌/售出比最高，达到了 52.7，可以这样理解，如果你在这个小区想卖出一套房子，有 51 个业主在同时跟你竞争。
天通苑东一区小区也非常大，但是成交数量目前看还可以。去化速度还不算太慢。
而密云的龙湖长城源著 2 号院，319 套的在售房源，60 天内只卖出 11 套，卖房也是挺难的。
这 10 个小区中，表现最好的是荣丰 2008，虽然有 168 套在售房源，但是 60 天内卖出 20 套，高于北京及行政区的平均水平。
西城学区的上车盘，永远都会有接盘侠的。
房子越来越不好卖，如何把自己的房子快速卖出去，同时也能卖个好价钱，不仅需要过硬的心理素质，还需要”审时度势“，多维数据对比分析，你才能够更加精准的判断市场。
「搜哥数据说房」会对市场数据实时监测。我们会基于供给和需求的对比，分析小区的热度和价格走势；基于历史成交的结果，就每套房子给出合理的定价及售出建议。
搜哥数据说房的一站式买房服务，不仅可以帮你买对房，还可以帮你卖好房！
