日本人很担心中国楼市泡沫会在2023年破灭
今天，有同学问起我，现在是不是一个配置日本房产的时机。然后我也就顺便去日文网站逛了逛。看了这几年的几篇文章，然后发现日本人比我们还要担心国内楼市的泡沫。
我找了搜索引擎第一页影响力比较大的几篇典型的文章，给大家看一看。
首先是2021年11月的一篇文章，文章说泡沫很严重，但谁也不知道什么时候破。
然后是今年1月份的文章， 表示可能快发生了，得做好应对，因为担心对日本造成影响。并表示长期景气的国内房地产市场的当前价格可能是一种非常危险的平衡。
并表示国内的不动产泡沫可能是人类历史上的最大规模，没有前例，会怎样影响世界，完全不知道。
之后对日本的影响提到了两点，第一点是日本对中国出口占了日本总出口的1/4，担心可能会影响日本出口。
另一点是担心中国的富人不去日本买房子了。
文中提到了中国富人去日本大量买房地产的原因，第一是永久土地所有权，第二是东京比上海的房价便宜多了。有个说法是，上海一套房的价格，在东京可以买一栋楼（我在文中用红框标出来了，不过这个说法有点夸张，相同地段和租金的房子，上海房价大概是东京的2~3倍的样子。我后面会提到。）
文中提到疫情三年虽然人流减少了，但远程买入东京房产的中国人依然很多。然后担心的点是，国内如果泡沫破了，房价下降，那么中日房价差距缩小，可能中国的富人就不来日本买了，导致日本的房价下跌。
另一个理由就是国内经济停滞后，富裕层本身也在减少，同样导致买日本房子的中国人变少，然后导致日本的房价下跌。
最后结论是，为了防止日本房价下跌风险，建议日本人自己占据先手，抢先卖房子。
相比我们这里限购，日本则是特别希望有人去给他们抬轿子。毕竟日本已是老龄化社会，所以很需要有人去买房，给他们送钱。
然后就是今年7月7日的文章。
几乎是已经确认泡沫要破灭了，然后说是日本泡沫破灭后苦了20多年，不知道中国会苦多少年。
这篇文章讨论的是国内的现状和当时日本泡沫经济的相似点，但因为言辞比较激烈，就不太方便翻译了。
不过这些文章看看就好，他们了解日本，但并不如我们了解中国。只能算是个参考，我也就是随便翻译给大家看看。并且我们的高层智慧也不是他们所能企及的。
不过我们可以从他们这整段泡沫兴起和破灭的历史数据，来找到我们未来的行动指导方向。究竟，哪些是确定的，哪些，是不确定的。所以，接下来才是我们要说的重点。
我们先来看日本泡沫经济前后的GDP同比增长的数据。
然后具体的GDP增长率数据，我再给一份。
可以看到，日本泡沫经济前，增长一直维持在4%~8%，但到了1992年之后，经济就突然掉到0附近了。也就是说，增速是从4%~8%的中高增速，突然减到0的。没有中间过渡状态。
不管是因为GDP减速使得泡沫破灭，还是泡沫破灭使得GDP减为0。至少我们要知道，存在着这样一种没有中间过渡状态的可能性的。
所以，后期我们要持续关注我们的经济数据，来确认这种危险的可能性。
除了官方的经济数据，我其实还看到了一个不太好的市场数据特征。
就是今年的京沪楼市下跌，有点反常。
过去的京沪楼市下跌，都是因为之前有大涨，然后出调控政策，之后楼市开始回调，那么，这种回调就是良性的，是在之前大涨的基础上回调的。但今年的下跌，其实政策面并没有出更紧的政策，而且整个市场的舆论都是上涨（年初的时候），然后市场却不顾舆论就自发的回调了，在我印象中，不出政策而市场自发回调的。今年是第一次。
这个，可能可以作为房价大周期触顶的一个信号之一。
说起房价，我们再看下泡沫经济之后日本的房价演变。
该数据来自于日本不动产研究所，不过其数据最早只给到1993年，实际上日本的房价顶点是1992年初，价格指数是220。他们还给了中文版，有兴趣可以自己去看。
从日本的房价下跌速度可以看出，虽然图形很陡峭，但房价下跌50%（220到110）的幅度，花了整整6年的时间。
相比股市可能三四个月就跌去50%，楼市则要缓慢得多。即使楼市下跌最猛烈的一年，也只有20%。
这个也是我常在内部社群说的，相比股市是缓涨急跌，楼市则反过来是急涨缓跌。
也就是说，楼市上涨，可能三五个月50%就涨好了，但楼市下跌，会给你充分的机会跑路。究其原因，在于楼市是完全的散户市场，你的对手盘，会比专业机构弱很多（豪宅的对手盘除外）。
然后我们看到，日本从1992年最高点跌到2005年，花了14年，累计跌了60%+，中间并没有像样的反弹。
这告诉我们一个道理，在房价大周期来临时，不要幻想反弹。相比上涨周期中，任何时间买入都是对的，在下跌周期中，任何时候卖出都是对的。
当然，香港楼市下跌后，只花了6年就跌到谷底并开始反弹，那是因为有大陆富豪给他们输血。但中国日本这样的经济大国，想依靠外部输血是不可能的。
然后，我们再看看日本不动产真正触底开始回升的时间，从上图可以看出是2013年之后，也就是十年前的那个时点。
从2013年至今，日本房价累计上涨了60%（指数从80到128），而其中的公寓产品，更是上涨了70%。
对了，这里介绍一下，日本的房子分为公寓和一户建，公寓就是类似我们住的这种高层，一般在市中心，一户建就是大家在哆啦A梦里看到的野比大雄住的那种房子，一般在近郊。
东京圈的二手公寓，从2013年开始，到2022年，累计上涨了70%。
那么，如果你在2013年买入的东京的二手公寓，到2022年是不是会赚很多呢？
答案和大家想的刚好相反。
非但不会赚钱，反而你会血亏。
这个就是海外投资的复杂性。
你先想一想，2013年之后，日本经济都没怎么增长，为什么房价能涨70%。
答案在于汇率，2013年，美元兑日元汇率是90左右，而现在是139。美元兑日元上涨了55%。而东京圈房价上涨60%，基本吻合。
由于美元兑人民币相对稳定，也就是说，从美元或人民币的角度看，东京的房产这10年根本就没有上涨。
那么有人可能会问了，虽然不涨，那也不至于亏呀？
这个就要涉及到日本的卖出税，即使是超过5年的卖出税，也要征收差价的20%。
由于卖出税，是按本币征收，而房产按日元计算是涨了60%，那么就要征收上涨部分的20%。如果再加上其他中介费，买入税。那么亏本是肯定的。
你能赚的，仅仅只是一个租金收益。
最后，我们再来看看日本的公寓，其绝对价格到底是多少。
上面所选的是70平米的高层住宅，日本是算使用面积的，所以对标的是我们90平米建筑面积的高层住宅。
可以看到，换算为人民币，东京的价格是315万，大阪是150万，名古屋是117万（我在图中用红框标出了）。这三个是日本排名前三的城市。差不多可以对标我们的一线，二线，和三线城市。
这个也可以作为我们的一个一二线城市价差的参考，可能一倍的价差，是比较合理的。如果要做房产投资，那么价差低于一倍，则换仓一线，高于一倍，则换仓二线。
从上图我们也能看到东京高层住宅的平均价格应该不到上海外环次新二手房的一半。
那是不是说，东京中产买房比上海中产容易很多呢？
完全不是这样。东京中产的买房难度，丝毫不低于上海。
但这个并不是因为东京中产收入低。东京中产和上海中产一样，主流收入都集中在30~50万人民币区间。那造成东京中产买房困难度丝毫不低于上海的真实原因在哪里呢？
这个，就涉及到日本经济结构的诡谲之处。或者说，日本可能才是常态，诡谲的反而是中国的经济结构。
有两点原因造成了东京上海房价的巨大差异。
第一，东京有着更贵的底层人工成本，比如东京雇佣住家保姆，要20万一年，而上海只要10万。东京家庭买一台空调安装费可能要800，上海只要200。东京像样一点的理发，起步费200元，上海起步费是50~60元。
所以，尽管东京中产的收入和上海差不多，但生活成本却要贵出几倍，导致能存下的买房钱比上海中产少很多，即使拼命努力，300来万的购房价格，已经是中产难以承受之重。
当然，东京的底层人工成本贵，这是从中产视角看的。但如果我们从底层人员的视角看，意味着东京的底层人员的收入比上海高很多。这就让底层人员，也能通过努力工作在东京周边买得起房。从前面我贴的图可以看到，东京周边的千叶，埼玉的房价也就在100多万。一年赚二三十万的东京底层，也是有希望能买上房子的。
相比来说，上海的底层，就完全没有希望。
不过，基于我们共同富裕的目标，未来中产和底层收入会拉近。虽然这也意味着中产的生活开支大幅上升，但这也是有意义的，毕竟底层人员的生活，会变得比现在好。
第二个原因，则在于国内特殊的土地财政。正由于土地拍卖收获了大量买房人的购房款。所以才能对医疗教育交通等方方面面进行补贴，使得我们的日常生活成本极其低廉。
我过去的文章曾贴过深圳地铁的财报，显示其运营成本，实际是卖票收入的三倍。不够的亏空都靠房地产补贴。
而上海的大学教育，其学费也仅仅只够其成本（6.41万）的10%。
教育，交通，医疗等刚性需求领域，其实都是中产贷款买房群体在努力工作补贴。
而日本，90%的大学都没有这样的补贴（10%的顶尖大学补贴一半）。所以，对于日本家庭（日本家庭大多是二胎），每个小孩上大学得准备每年10万人民币的学费生活费。两个孩子读完大学本科需要80万，再读研究生就需要150来万。
而所有这一切，都会挤压东京中产的买房购买力。导致即便是300万房价，也是其不可承受之重。
我前面说了这些，是想说明一个什么道理呢？就是中国的经济结构，正在向日本方向去转变。一方面是因为共同富裕指引和老龄化导致底层人工成本急速上升；另一方面是土地出让导致房子越来越多，所以总有结束的一天，当出让金这块收入没了，很多补贴就难以为继。尽管可以用房产税替代土地出让，但能收到的金额，肯定是和土地出让无法相比的。
也就是说，80后或90后这代父母，大概率是要在承受物价上升的同时，还要自行给孩子准备昂贵的大学学费。从而侵蚀其购房的购买力。
而这一切，都会导致一个长期的确定性结果，那就是，
物价通胀，房价通缩！
后记：
其他的房产专家，都认为通胀会推升房价。我认为这是没有仔细研究经济结构的底层逻辑的结果。所以我的看法和他们刚好相反。我认为结构性的通胀会降低房价。
然后回到当下京沪房价下跌的问题，事实上，京沪当前的房价下跌速度，已和东京泡沫经济时期的房价下跌速度无异。但房价后续是继续下跌，还是能在某个位置稳住并回升。我认为关键要看下半年的经济复苏程度。如果GDP增速可以维持，那么高房价就可以通过经济增长去消化。
从92年日本和97年香港的经验看，日本的经济增速从91年的6%，降为了92年的2%，然后93年就降为了0；而香港则是直接降为了负数。从来没有出现过经济增速在5%以上，房价还会持续下跌的。
可是，后续经济增速是否会降到0附近，是不确定的。
但正因为未来的不确定性，所以我认为还是要对各种可能情形做好预案。这当然也包括最坏的情形。
也就是说，如果你的负债很重，我建议你可以先卖一套房，降低债务。毕竟君子不立危墙之下。如果你没负债甚至有存款，那么是可以再看一看后续的经济复苏结果再做决定的。
